上海房价火爆「上海房价泡沫」

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，坐标上海，在苏州有两套房子投资，最近出手了一套，获利不错，当下手头有较多余钱，打算建仓上海，想在黄浦区买一套优质的学区房，该区内哪个板块比较适合投资呢？

沪叔：你好，黄埔新天地板块不错，这里是时尚娱乐中心，中西交织分布，随着老房拆迁，该区的发展潜力进一步增强。从产业资源来看，该区内高端商务区云集，世界500强公司的不断入驻也提升着区域的整体实力，此外，该区的金融业也比较发达，这将带动该区经济的进一步腾飞。新天地板块内教育资源丰富，整体教育质量高，名校聚集度高，有很多优质学区房，投资价值较大。从基本的商业配套设施来看，首先该区自身就拥有较为发达的商圈，此外该区还紧邻淮海路商圈。上海新天地还被注入大量时尚元素，成为综合的多功能商业区。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔，你好，上海无房刚需，预算比较有限，上海可以选的板块不多，请问顾村怎么样？这里动迁房多，房价不是很高，但是没什么热度，普通刚需买房自住能选这里吗？顾村未来有发展潜力吗？

沪叔：你好，作为六大动迁基地之一，这里离市区最近，动迁也最彻底，这里大部分的动迁房面积都在50~80平，比较适合刚需。除了动迁之外，这里发展最好的就是工业，但是人口素质层次不齐，居住环境也比较差，违章建筑比较多，和其他打造生态板块的地方相比，这里确实不够宜居。但是顾村板块在整个宝山区域来说都很重要，这里的区位配套很完善，还很优质，没有明显短板，曾经也一度媲美上大板块，不过现在差距也慢慢拉开，单价差出了1万以上，一部分原因是这里的产业更新慢，另一部分原因是上大有教育的加持，因此发展速度也会增加。目前的顾村的优势就在于价格，妥妥的价格洼地，并且这里有机器人产业园，分量也比较重，还被定为了2035主城区，有发展规划，目前已经有项目入市，效果不错，刚需可以关注一下这个板块。上海买房建议，详见知识星球内部分享。

提问：沪叔你好，本人家庭名下无房产，今年想在广州买套刚需房，家里有老人小孩，考虑到家人通行便利度的问题，想一下老师买房时如何选择楼层呢？

沪叔：你好，买房时对楼层的选择也是不可忽视的，下面总结了不同楼层的优劣势，以便购房时挑选。首先我们要了解楼层的分类，一般来说1-3层建筑为低层，4-6层为多层建筑，8-11为小高层，12层以上为高层，建筑超过100米的为超高层。

第二，要了解选择楼层应该考虑的因素，家庭成员构成，像你家有老人小孩的尽量选择低楼层；噪音，低楼层噪音更多；采光，楼间距过窄的小区低层采光会受到影响；视野，高层视野更好，但不建议选顶楼；总层数，一般来说选择总层数的1/3-2/3层次；价格，顶层与低层价格最低，中高层价格较高。

总之，如果家里有老人小孩，建议选择较低的楼层，9-13层比较不错，尽量避开底层与顶楼，高层住宅13-23层楼层选择最佳。

提问：沪叔，你好，可以详细讲一讲上海学区房吗？我看了下去年上海好的学区房价格变化挺大的，但是我自己买学区房也不是为了投资，主要是小孩的教育，打算读完后把它转手卖掉。

沪叔：你好， 购买学区房前，首先要了解学区房，下面是一些关于学区房的相关内容的介绍，为目前打算或者未来将要购买学区房的购房者们解开一些疑惑。首先幼儿园和高中不包括在九年义务教育中，所以学区房指的是小学和中学的学区房，其实大部分的住宅都有对口学校，但是因为小学初中的竞争，现在所提到的学区房其实是指那些对口优质公办学校的房源。

其次关于户籍，学籍等的问题，由于上海一些好的公办学校实在强手，所以建议孩子最好得具有上海户籍，这样才更具竞争力。目前浦东、闵行、宝山、松江、奉贤、嘉定、金山、崇明区域实行的是户籍对口来分配学位，而黄浦、静安、杨浦、虹口、普陀、长宁、徐汇这些区域实行学籍对口，在这几个区域内就读的小学会直接决定孩子未来就读的中学。在这里提醒购买二手学区房的购房者，五年一户制度决定了所买房子五年内只有一个对口入学的名额，买房之前一定要确保所买房子保证自己的孩子可以入学。

最后关于统筹和公民同招等，家长也需要注意，不要因为一些细小的失误导致自己浪费学区房的机会。