三四线城市房产走向「众多知名房企进驻我市」
来源： 2023-03-10 08:15:52
作者说
今年春节前，我曾回到老家，一个典型的三四线城市，和大家一样，我也十分关注三四线城市房地产市场的现状。
当下的房地产，还很难说已经迎来春天，三四线城市的房地产，就更加不好说。但是，我认一个朴素的道理，我们这么大的行业，不可能只在一二线做，三四线城市不做的。这是不可能，也是不可想象的。
既然如此，当时我在老家的时间，每天除了走亲访友，更重要的就是观察和思考。三四线城市房地产的高峰已经过去了吗？这些城市未来房地产的机会在哪里？不同形态的房地产的机会在哪里？如果在三四线城市做开发，应该如何去适应，如何去调整，如何去变革？从城市管理的角度，如何去推动房地产稳健可持续发展？如何从城市管理的角度，通过房地产的建设推动城乡建设和产业升级？
现在，一方面，人们在房地产上唱衰三四线城市，另一方面，三四线城市房地产确实不好，如果这是事实，那么在这个基础上，我们还能做什么？
毕竟，对于绝大多数开发商而言，他们没机会，也不一定有能力都到长三角、珠三角来，我们众多的中小房企，还是聚焦在他们最熟悉的三四线城市。即使对那些规模房企而言，他们也不可能完全离开三四线城市，他们仍需要自己在三四线城市的战略和观察。因此，从整个行业的角度，三四线城市是不可能放弃的。
带着这样的思考，这样的角度，我想和大家分享我看到的三四线城市的房地产，他们正在发生什么，将来可能会发生什么。
01 改善性需求、追求高品质生活的需求是很重要的需求因素
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【划重点】从供给的现状和需求的状况来看，三四线城市的改善性需求，以及对高品质产品追求的需求，是未来房地产在这些城市最大的机会。三四线城市要满足这些需求，除了提供好产品、好项目以外，还需要在城市管理和经营上下功夫。
在一些三四线城市，房地产在近10年左右的时间得到充分的发展，原来一房难求的现象已经得到缓解，人们的住房需求基本得到解决。一些城市的供应量还比较大，整个市场比较充裕。
从另一个角度看，很多三四线城市的房地产产品的品质也在不断提升，但总体上还存在很多需要改善的地方，比如产品、户型、小区配套、景观和环境、物业服务等方面，高品质项目并不多，这是现状，却也存在着巨大的机会。
从购房群体来看，三四线城市的购房群体很多都是公务员体系，或者体制内的人员，包括一些金融机构，还有一些做生意的中小企业主，这些群体一直是购房的主力，他们都有很大的改善性的需求，也有追求高品质生活的需求。
这次，跟随朋友去看盘，我发现一些大面积的平层产品和叠墅产品仍然得到市场上很多中年客户的青睐。而对于年轻人，他们一般也需要三房左右的产品。
在三四线城市，过去买小户型产品的主要是农村进城，以及旧改拆迁所带来的，还有部分是一些投资性属性驱动的。这些需求都在减弱，这是三四线城市的客观事实。
从供给的现状和需求的状况来看，三四线城市的改善性需求，以及对高品质产品追求的需求，是未来房地产在这些城市最大的机会。
这个机会不能和很多一二线城市相比，是因为这样的项目，这样的产品实在太少。
哪怕这个城市只有几十万常驻人口，由于好产品的稀缺，而带来大家对好产品、好项目的追捧，这个空间是客观存在的。因此，房企要扎根三四线，就要认真做产品，做品质，要真正把产品的溢价做出来。我在之前的文章中都有提到一些在三四线城市做好产品的案例，我确实在不同的三四线城市，看到好产品，好项目给我们带来的惊喜，期待在三四线城市出现更多的好产品、好项目。
三四线城市要
满足人们对改善性产品的需求，以及人们不断升级的对美好生活的向往，需要在城市管理和经营上下功夫。
在有些三四线城市，一些开发商拿到了那个城市最有文脉，最好的地，但是由于限价等原因，这些开发商做出的外立面，以及整个小区的品质都很难说好，结果引发了人们的关注，连这个城市的管理者对外立面的品质提出了具体要求。
从城市管理的角度，要适度把握限价和品质的关系。不能对于不同的土地，按照平均限价去考虑。每一块土地的风土，决定了这块土地的价值，明明知道这块地可能就是这个城市最好的土地，却用刚需的产品去限定他的价格，这可能就不合适了。
而且，三四线城市的管理者要在外立面的审批等方面体现更多的专业性，因为一个房地产项目做出来就是城市形象的一部分，在一个好地段做出很一般的产品，尤其是在外立面上没有保证质量，这对于这个城市是有很大影响的。
02 国企开发的项目受到青睐
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【划重点】在未来的时间里，要深耕三四线城市，就要思考如何与国企合作，通过发挥各自优势，实现房企在三四线城市的战略和布局。
过去几年，三四线城市的主要开发商都是那些下沉至三四线的规模房企，随着一些规模房企出现问题，其品牌负面影响也波及到了三四线城市的项目。尤其是那些在三四线城市的交付出现质量问题的、项目不能按期交付的、项目出现诉讼问题的等等，这些都引起了消费者的警觉。
在这种情况下，三四线城市的国有企业开发的项目和小区倍受消费者青睐。一方面，消费者认为国有企业开发的项目品质上有保障，还能按期交付等等；另外一方面，这些三四线城市的国有房企也在进步，它们通过学习、合作等多种方式，在户型设计、小区环境、物业服务等方面都有了很大的进步。
可以预计，
在未来的时间里，要深耕三四线城市，就要思考如何与国企合作，通过发挥各自优势，实现房企在三四线城市的战略和布局。
03 物业服务如何提升是房企和城市管理共同需要解决的问题
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【划重点】三四线城市要做好物业管理，核心是城市管理的理念要及时跟上和更新，要对小区、社区管理中可能出现的问题有前瞻性、预见性，及时通过制定规章制度进行规范管理。在此基础上，鼓励、激发各个社区、基层的创造力，让他们结合各自项目、小区的实际，积极开展物业服务的提升和改进。
三四线城市的物业服务一直是一个备受关注的课题，这几年来，三四线城市的物业服务又出现了一些新的情况，新的类型。
比如，三四线城市大量的回迁房、保障房小区，这些小区基本都是以前同村的人，针对这样的业主群体，物业管理如何开展？物业费如何定价？物业费谁来管？谁来收？怎么收？
我听到一些亲戚朋友在讨论这个事情，我也去过一些回迁房小区。有的业主认为，应该由同村人自己来管理，好处是对于业主都熟悉，但是问题也不少。一个小区的物业管理，如果都是熟人，都是亲戚朋友，物业管理中的规定如何得到遵守？
也有的业主认为，由同村人来做管理不好，没法管。但是由第三方管，如果这些业主都不满意那怎么办？
虽然很多小区在交房的时候，就预收了几年的物业费，但是一旦到期后续的管理如何跟上，这是一个很大的问题。我不清楚，这些城市有没更进一步的规定。但我觉得，
城市管理者和开发商都要及早做好规划，尤其是要及早建章立制，用制度去说话，去规定，管理办法去说话。
另一方面，很多原来的小区，物业管理也存在很多漏洞和空间。三四线城市中很多建成的小区，到后面物业管理都做不起来，我看到的有些小区，除了维持基本的物业管理服务之外，其他服务基本上靠业主自己。比如，到了过年，业主自己去打扫走廊，去清洗楼道里的部位，窗子等。还有些小区，车子管理也是问题。
三四线城市有些小区，过去独立小区概念并不强，往往一栋两栋的开发，就造成一个项目物业管理成本过高，再加上物业管理费低，收缴不到位，就造成几栋楼的小区物业管理没法开展。
还有些三四线城市，他们的土地出让是商品房和回迁房混合开发的，这样建成的小区，以后物业管理怎么开展？这些问题也是需要引起重视，加以解决的。
要做好三四线城市的物业管理，需要开发商、物业公司和城市管理部门一起努力。在一些大城市，比如上海，都有很多很成熟的案例和做法，其核心还是理念和社区治理的基础。在上海，不同的街道，不同的社区，他们都会基于社区治理的现实，不断进行探索，不断进行创新，你去看各个街道，他们在养老服务、社区卫生、垃圾分类、居民服务、社区文化体育娱乐休闲、社区党建等方面都有很多不同的做法。其中的很多好的做法是值得借鉴的。
可能很多人认为，你在大城市觉得理所应当的做法在这些小城市可能就不一定行得通。其原因可能会认为大城市财力和实力雄厚，有条件，有基础去做这些事情。我觉得这固然是客观事实。但我觉得最重要的，还是城市管理理念上的问题。
三四线城市要做好物业管理，核心是城市管理的理念要及时跟上和更新，要对小区、社区管理中可能出现的问题有前瞻性、预见性，及时通过制定规章制度进行规范管理。在此基础上，鼓励、激发各个社区、基层的创造力，让他们结合各自项目、小区的实际，积极开展物业服务的提升和改进。
这两年来，随着物业服务受到资本市场的青睐，物业服务企业也在下沉，它们通过拓展、并购等方式进入到很多三四线城市，它们不仅承接小区的物业服务，同时也进入了办公楼、文化和体育设施、卫生和教育设施等，广大的三四线城市正在成为物业服务行业重要的市场，而这些城市随着物业服务企业的纷纷进入，其总体水平也在不断提升。
总体上，三四线城市的物业管理水平是在不断提高的。我去看了一个小区，这个小区是请某个央企物业公司来管理，物业费也达到了这个城市的新的天花板，但是这样的项目得到了市场的认可。说明，消费者对于好的物业服务是有需求的。
人们对于好品质的小区还是有需求的。从另外一个角度看，好品质的小区未来还是有保值和升值可能的。因此，房企和城市管理都要重视提高物业管理水平，这对于那些二手房的保值升值是很重要的。
04 三四线城市的土地价值需要城市经营
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【划重点】三四线城市的土地价值，对房企来讲，要对一块地进行评判和决策，需要找出或创造出这块地的价值；对于城市管理者来讲，则需要结合地块所在的地理位置、地价、销售价格、周边配套教育资源、片区规划等作出综合性的考虑和判断。
过年期间，我曾经去看过一块据说是县城中心为数不多的土地，这块地据说已经流拍两次，我看了一下，流拍的原因大致应该是地价太高，销售价格又限价。
这块地从环境属性来说，是不错的，旁边就是一个湖，还有小学在旁边，旁边也是别墅的项目就是在隔壁。但为什么这样的项目会两次流拍呢？
如果是我来运作这块地，我会怎么做呢？
一是，如果我周边因素都不动，我会让地价降下来再出让。毕竟，在三四线城市，是需要让利才能使土地顺利出让的。尤其是去年下半年以来的市场行情，不让利，土地是很难出让的。很多城市的管理者很敬业，也很专业，他们都算好了一个项目从拿地到交付的所有成本，但很多开发商的财务成本是比较高的，这些成本算上去，再加上项目销售影响现金流，开发商的账可能就和城市管理角度算的就不太一样。
更进一步看，城市管理如果把企业所进行投资的预期收益都算尽了，很多企业也不敢来了。因为，企业需要承受市场波动的风险，需要承担经营不确定性的风险，他们需要对于这些不确定性进行风险定价，这些风险定价最终会影响到企业的决策和选择的。
二是，如果其他因素不动，我会让销售价格放开来。因为这块地的隔壁就是当地最好的别墅小区，虽然卖了很多年，虽然看起来也不像是高档别墅区，但是要打造这个区域的价值，最好的办法就是共同将这个区域做起来。
因此，应该将这块要出让的土地认定为体现县城新标杆，体现新价值的土地，这块地适合做类别墅的产品，既然是这样，让他的价格受市场供求影响，只要市场能接受，可以让他的定价适当高一些。在更高价格预期下，现在的土地出让价格就可以接受了。
价格放开，这个项目也不可能卖到天价。一是因为这块地毕竟属于县城的范围，能级不高，二是放开价格并不是价格没有天花板，这个天花板让市场去确立价格。那不同的开发商，他们在对这个项目进行评估的时候，由于不同的市场预期，就导致了他们对于这块地不同的价格判断，这块地就有可能拍出正常的价格。
同时，
价格放开，但是对于楼盘的品质要有真正的要求，无论是户型、小区环境、景观绿化、配套设施、地下停车、围墙、外立面、物业服务等都要有品质的要求。
我觉得，这才是正向的激励，正向的循环。
三是，如果其他因素不动，我会让旁边的学校成为当地最好的学校。这块地周围是一所新的小学，可能这所小学就是一般的非重点的小学，要想让这块地有价值，城市经营的角度，就可以让这个小学成为某个最好学校的分校，学区的价值马上体现出来了。这块地的价值也就体现出来了。
四是，如果其他因素不动，我会让整个区域重新规划，提升区域价值来提升土地的价值。任何一块地，有天然的禀赋，更有后期的经营。比如，紧邻的这个湖面，完全可以打造成为人们休闲的目的地，比如铺上观光道，跑道，自行车道等等，旁边的别墅小区让它的环境更好，周边的道路动线更优化，配套更好等等，让整个区域不仅成为县城的高档地段，更成为整个城市高端的代名词。如果这个目的能够实现，那么这块地的价值就非常高了。
以上这四个方面，可能更多的从城市管理的角度，从城市经营的角度去考虑的。从房企的角度，其实道理也是一样的，我们要对一块地进行评判和决策，也是要找出这块地的价值，或者我们能够创造这块地的价值，这样，我们才能真正做好评判和选择。
05 三四线城市的商业需要新的思维，新的实践
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【划重点】要做好三四线城市的商业，就要处理好两个方面的问题：一个是理念和认知的问题，一个是什么人来做的问题。
在我的家乡，当地最好的商业就是广场的天虹，全市第一家星巴克就开在那里，我去看过旁边的莱斯百货，也去看过城南的天虹，还有儒林里等项目，包括很多年前最火的文山路步行街，还有我们一直繁华的阳明路，你看过这些地方以后，你会发现，最好的商业中心还是广场的天虹。为什么在一个地级的城市，只有一个商业中心？
就这个疑问，我发了一个朋友圈，引起了很多朋友的关注。有的朋友说，是因为这个城市人口不多，没超过50万。我觉得，这是分析这个城市的很重要的因素，但不是我的重点。我们的重点是，很多城市人口都不多，这些城市的商业该如何展开？
我认为，三四线城市的商业不能照搬一二线城市商业发展的老路。尽管可能有很多的开发商拿着各种商业综合体的概念来拿地，我觉得，这个城市很难再复制很多个类似天虹这样的综合体。
除了商业综合体之外，三四线城市也要警惕那些复古的，仿古的，所谓商旅文综合体。不是商旅文综合体不好，而是全国做商旅文综合体做得好的项目和企业本来就不多，而那些真正能做好的，基本上很难去三四线城市落地项目。
这么说，并不是说三四线城市的商业不能做。三四线城市存在大量的商业机会，问题是如何做？
要做好三四线城市的商业，我觉得有两个方面非常重要。
1 理念和认知的问题
一块地，一个区域该如何发展，这其中涉及到很专业的规划、定位等很多问题，比如这个区域是做成产业园区，还是做成产城融合？一个城市的发展是需要更多的MALL，还是需要更多的社区商业？是要发展商业街，还是区域融合发展，建设功能复合、多元、丰富的社区和城区？
我们看到的可能是一块地的出让，一个项目的定位，可是每一个项目的出让和定位，都和策划者对于这块土地、这个区域、这个城市的认知很有关系，都和他是否能够跨专业、跨行业、跨时代来理解和观察很有关系。如果把这些做好，我觉得这个项目肯定能定位好。
但遗憾的是，我看到很多在一二线城市的各种机构，去做三四线城市的生意，这本来是一件好事。但问题是，我们看到的遗憾不少。其实也能理解，真正厉害的策划高手、规划高手有多少呢？更别说，他们对于城市的理解往往比较浅显，这怎么能做好呢？
从另外角度看，他们显然也低估了在三四线城市做商业的难度。一些人简单地认为用一二线城市成熟的案例，好的案例去降维，肯定在三四线城市能做好。殊不知，在三四线城市做商业，有它的问题和难点。比如，三四线城市人口不多，怎么去支撑大批量的商业？三四线城市的消费形态、消费习惯也和一二线城市有很大的不同，所以，如果你不能真正深入了解这些三四线城市，你很难在这些城市做好商业的策划、定位、招商和运营。
回到之前说的这样城市的商业，既然我们选择不走那些一二线城市商业发展的老路，那这些城市商业的机会在哪里呢？我觉得在社区。
在很多的三四线城市，商业应该是小尺度、小半径的，也就是说大量的社区商业、社区中心、邻里中心是有存在的价值和机会的。在有一个商业中心的前提下，应该思考这些更贴近老百姓生活方式的商业该如何开展。
这些城市的商业到底应该如何开展？也不是我一篇文章就能说清楚的，一切还在于调查研究。我觉得，当地的城市管理者要花大力气在琢磨、研究、考察、调查、分析上面，要有这样的魄力，并且找到全国真正懂行的人，汇聚他们的智慧，他们的经验，他们的专业，让这些专业真正能够在当地落地。说到底，这还是城市经营。
城市经营不仅仅在于摊大饼，我看到有些城市，奥林匹克中心都建到了城郊结合部了，这固然体现着城市的框架拉得很开，但从另外层面看，我们的城市经营更要善于对城市界面内的每一个空间，每一个街区，每一个项目进行精细化的定位、开发、建设和运营，如果每一平米的空间都经营好了，整个街区就会更好，整个区域就会更好，整个城市就会更好。
特别是三四线城市，只有一个商业中心，其他商业中心起不来的现状之下，我们更要着眼于每一平米空间的精细化，让城市中的每一平米发挥价值，无论这个价值是经济价值还是社会价值，老百姓的获得感就会更强。就像上海在推进的“十五分钟社区生活圈”一样，这其实就是城市经营精细化的理念，这样的城市就会经营得更好。
既然城市管理者对于城市未来的发展具有很重要的影响，那么我们就还是要提高城市经营的意识和能力。
我们去招商的时候，往往喜欢说招了多少项目，认识了多少企业，结识了多少资本，我觉得，更核心的，是找到和这些城市链接的思想、知识、认知、理念，找到和这些城市链接的人。有了人，有了思想，有了资源，就有了项目，有了资本，有了投入，有了发展。
2 什么人来做的问题
三四线城市的商业，从策划、定位、规划、设计、开发建设、招商和运营等全过程都需要专业的人来做，而很多的三四线城市明显缺人。他们很难找到这些专业的人来做。那就会出现几种情况：
一种是一些外部第三方机构通过各种资源找到这些三四线城市，而这些三四线城市的管理者因为是有资源的因素，也不知道他们是否专业，也就请他们做了。
还有一种是完全自己做。但由于专业受限，往往做不好，不知道如何下手。
该如何破局？我觉得，核心还在于自己。不管你是否找第三方机构来做顾问，你首先要确保自己的团队里有懂的人。
我觉得，我一个同学很能说明问题，他是从新加坡读书回来的，在长三角某个城市城投工作，负责某个项目，他说，一开始他也完全不懂，但是他注重培训，注重去上海找各种产业资源、招商资源、品牌、业态，渐渐的，他的项目做得有模有样，得到了很多领导的好评。去年，我去看了我同学做的这个项目，我觉得很好。
我同学的例子对于很多在三四线城市做商业来说很有参考意义。在三四线城市做商业，无论这些土地，这些项目是否属于城投公司、私人开发商，或是在园区等等，都应该有自己的团队，哪怕人不多，也应该有这样的机制，让他们全国跑，去看，去学，去引进，去谈判，找到适合自己城市、自己项目的品牌和业态，在项目中不断磨合，不断优化，不断调整。哪怕看中的品牌不来，也许可以在本地孵化类似的品牌，这些工作其实都可以做。
我一直认为，凡是空间，必有其价值。只是，在专业的人眼里，知道价值在哪里，如何实现，而在不专业的人眼里，则是抱着金饭碗讨饭吃。在三四线城市的商业发展中，更要重视城市和空间的经营。
06 三四线城市的文旅地产仍然需要谨慎的态度
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【划重点】文旅地产项目如果能做好这几个方面：一是绝对稀缺的景观资源；二是强品牌效应；三是专业的操盘能力；四是资金慢周转；五是专业的招商和运营能力，就大概可以尝试了。
很多的三四线城市，对于文旅产业的发展还是高度重视的，各地的文旅产业也得到了快速的发展，我觉得这是十分可喜的现象。下一步的文旅产业发展，我觉得，在以下方面需要做更深入地思考：
1 除了打造景点，景区，三四线城市的文旅还可以做什么？
我们去过的很多三四线城市，都很重视文旅产业的发展。他们做文旅，最多的目标，应该就是打造景点和景区，有的从3A到4A，4A到5A等等，我觉得这都是可喜的变化和结果。比如我的老家，青原山景区、吉州窑景区等等，都有了很大的变化，让人耳目一新。
但是，从进一步发展文旅产业的角度，光打造景点和景区是不够的。因为在很多的三四线城市，这些旅游景点要靠收门票，靠一些电瓶车的收入，靠一些观光缆车的收入是远远不够的，需要认真思考这些景点和景区如何可持续？这才是任何一个文旅项目，无论他是不是景点或者景区，要深入思考、规划和实施的问题。
有些城市的文旅项目，城市的管理者也在按照景点和景区的要求在打造，在升级，我还是说，这是好事。但是，我觉得，景点和景区的打造只是第一步，后面，更多的是如何使这些城市文旅可持续，如何使这些城市文旅能够为城市带来更大的价值。
比如，家乡的古后河绿廊要被打造成为城市发展的金腰带，我看了图，整个城市城区被水环绕，后面直通赣江，非常漂亮，让人激动。这样的项目，按照景点，景区打造完全没有问题。但如果仅仅是按照景点、景区打造，我觉得不够，这样的项目应该吸取世界上，国内一些类似案例的经验教训，比如黄浦江、苏州河的打造，比如世界一些城市水系的打造，尤其是水系和城市周边区域的开发和建设，水系和整个城市的规划、蓝图和布局的关系，我觉得，这些工作远比打造一个景点，景区来得更有挑战，也是十分有必要的。
2 那些历史、传统文化、古建到底要如何重建，如何开发？
每一个三四线城市，最迷人的，最值得骄傲和自豪的，就是这些城市都拥有很好的历史、文化、传统、古建、遗迹等等。在很多年前，还没有发达的市场数据的时候，我去考虑进入一个城市的决策，去这个城市调研，我都要去这个城市的博物馆去看，哪怕这个城市的博物馆再破，我都要去看，我总是试图从历史中去找这个城市的气质、品格和基因。
这些年来，每一个城市对于这些不可谓不重视，但在很多项目的表现上差强人意。一些项目有形无实，一味的仿古，一味的修旧如旧，却不懂得传统和现代的关系，无论是建筑形态、空间结构，还是其中的内容、业态、活动、表演，都没处理好这些关系。
有关这些方面的内容，读者可以参照这个专栏之前的文章。我还是这么认为，在三四线城市，虽然普遍受财力的约束，受市场的约束，好像，三四线只能做缩小版的文旅项目，只能在投资上、规模上、开发上缩水的项目，这其实是一种很大的错觉。
三四线城市做文旅，除了很多微文旅，很多项目的打造其实更难，不是你少投点钱就能解决的。三四线很多文旅项目，要做难度很大，但是要做就要做好，如果你抱着做好的决心，你就要做成国内一流水平。
而国内一流水平的文旅项目，屈指可数，要体现操盘者的格局和水平，要有一个能够支撑国内一流水平的生态系统，包括从策划开始的上下游资源和团队，要有一支能做国内一流水平的团队。说白了，要做一流，就要真正的投入，真正的花钱，只是，你能不能抱着金饭碗不去讨饭吃，你的城市经营的水平越高，你就越有可能花少钱而办成大事。
三四线城市的很多体现历史、古建的项目，在没想好之前，我还是建议留白。一个项目的成功，要天时地利人和，缺一不可，暂时的保持不动，暂时的留白，是为了将来更好的展现。
3 三四线的文旅地产到底应该怎么做？
我几乎很多时候，都能收到来自三四线城市的文旅项目的合作邀请，在专栏以前的文章中，也多有阐述和分析，有兴趣的读者可以跟着这个专栏去找以前的文章去看。
我还是那句话，有些地方适合做文旅，不一定适合做地产；有些地方适合做地产，不一定适合做文旅，我们要找的，是那些既能做文旅，又能做地产的项目。这样的地方，这样的项目，应该既符合地产的选址标准，也符合文旅的选址标准。
那些三四线城市成功的文旅地产项目，绝大多数是因为城市化的扩展，顺带消化了这部分开发量，很少是因为自己项目的文旅做得好而带动地产的销售的。创造需求是有，但是创造需求本身并不是一件简单的事情，从某种程度上看，是一件特别有挑战，特别有不确定性的事情。我相信一定有企业成功，一定有项目成功，但是不是你的企业，就需要自己好好掂量了。
今天，有些企业想着分享乡村振兴这片大文章，进入到农文旅产业中。从企业的角度来看，核心还是这个项目是否有盈利模式，是否能实现商业模式的闭环。我和朋友讨论的时候，我们总结，文旅地产项目要做好这几个方面：一是绝对稀缺的景观资源；二是强品牌效应；三是专业的操盘能力；四是资金慢周转；五是专业的招商和运营能力，我觉得就大概可以尝试了。
从城市管理的角度，也需要掌握农村征地的节奏。有些农村，很早就征地了，好处当然是便宜，但是农民得到的太少了。而且，由于三四线城市的城市化进程慢，很多三四线城市还到处开花，造成大量征地，但是土地实际的价值和效能体现不出来，其实造成了很大的浪费，农民也没得到实惠。
07 我们应该如何选择三四线城市？
“
【划重点】看现在的三四线城市，有几个重点因素应该加以关注：核心地段、学区、县城市场、产业、以及当地产业格局和竞争情况。
如何选择三四线城市，很多房企都已经有了很多很成熟的标准和体系，我在之前文章中也多次提到。但根据春节在三四线城市的观察，我觉得，从虎年开始的房地产和以前的时期是不一样的，房地产也很难回到以前了，在这种情况下，房地产该如何选择三四线城市，我认为标准要刷新，体系要校准，要真正对三四线城市有所认知，并深化认知。
如何选择三四线城市，除了日常的供求关系、人口、城市能级指标、交通区位等很多指标，我觉得，看现在的三四线城市，有几个重点因素应该加以关注：
1 核心地段
选三四线城市的项目，要选那些核心地段的项目。在三四线城市，半小时车程可能就可以穿过一个城市，到达另外一个县城，因此，不能把一二线城市的交通距离感受和三四线城市相比。
2
学区
尽管在大城市，学区的概念在减弱，但是在三四线城市，学区仍然是人们购房非常重要的因素。
3 县城市场
有些县城的市场可能比地级市市区的市场要好。我看到的一些地级市区，可能供应量比较大，人口导入又不够，而有些县城，供应量反而比较稳定，乡镇到县城的人还在持续流入，需求就比较稳定，这样的市场值得关注。
4 关注产业
很多三四线城市为什么成为人口流出的城市，就是因为没有产业，就无法吸引人进来。那些有持续产业经营能力的城市才有更多的未来。关注产业，不仅是关注第二产业，很多城市过多的关注制造业，关注工业，关注第二产业，而忽视了第三产业，尤其是现代服务业的发展。
比如像我的家乡，历史上就是十分崇尚文的城市，这个地方，历来就十分重视教育，如果将这个城市的教育产业加大集聚，引入更多的学校，从幼儿园到大学，学校越多，学生越多，师生越多，年轻人就越多，人口就流入了，其他产业就发展起来了。
5 关注当地产业格局和竞争情况
房地产虽然涌现了很多全国性的规模房企，他们也去到了很多城市，但是为了规模，他们骨子里是要在统一标准和体系的基础上进行三四线城市的投资和开发的。但是，越是深入三四线城市，你越会发现，各地的情况其实很不相同。
比如，有些县城，当地的老板就可能利润很高，因为他们开发模式和规模房企并不一样。还有些城市，他们将回迁房和商品房混合出让，大部分都是回迁房，大部分开发商觉得没法做，但是当地的开发商却如鱼得水。再比如，当地民间资本的联合，所以你可能看到的是一家房企，但其实这家房企的每个项目背后都有很多股东。再比如，有些三四线城市，可能就有一个产品力超强的开发商，他们的产品力可能超过很多的规模房企等等，在不同的三四线城市，都会有不同的产业格局和竞争情况，这些都需要认真审慎的分析，找到自己的布局方法和路径。
其他的还有很多，比如不能拿高价地，注重地货比等等，这些因素都需要重新审视，重新调整。
08
结语
现在，人们一方面为这段时间的市场状况有些担心，但另一方面，我们还是应该有信心。尤其是那些深耕，聚焦在三四线城市的开发企业，更应该要有信心。行业的市场环境、外部环境正在改善，正在越来越好，我们做企业的，关键还是自己。如果，懂三四线城市是我们的基因，是我们的优势，那我们不要轻易放弃它，好好利用自己的要素禀赋，利用自己的比较优势，在三四线城市，也能开启新的天地。
来源：明源云上海，文章已获作者授权，对此表示感谢。
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