观音桥核心烂尾楼重生 16000元/平米的公寓 钱景如何

最近在各大中介朋友圈兴起了一个产品，赫然标注的关键词让每一个看见它的人都忍不住多看几眼：

观音桥核心 建面16000元/㎡起 双轻轨

随便挑一个关键词，摆出来都是一个绝对吸精的重头戏，所以在看到该消息后，超人第一时间就打电话去详细咨询了一下，结果却得知该产品属于纯商业公寓产品。

其实咱们评楼诞生之初就一直对公寓甚少涉及，但由于咱们后台购房者呼声不断，所以咱们这次破天荒为大家分析一下这个公寓产品到底值不值得投资！

今日测评楼盘：重庆时代中心

《重庆时代中心》

项目位置：江北区观音桥步行街（大融城后方）

户型面积：目前在售纯商业公寓 建面约51-67㎡

装修程度：清水

价格区间：建面约16000-19000元/㎡

梯户比：9梯28户

物业费：8元·㎡/月

车位数：2413

水电气：电费1.1元/水费4.5元/暂未通气

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观音桥最大烂尾楼喜获重生！

历经坎坷终露面，几经周折再重生…

说起重庆时代中心可能鲜有人知，但是一提到观音桥大融城后面那栋烂尾多年的隆鑫广场，大家或许多少都有些印象，重庆时代中心的前生便是隆鑫广场。

隆鑫广场由曾经的摩帮大佬隆鑫集团所打造，自隆鑫广场诞生起便随着隆鑫集团的发展瓶颈，一路命途多舛，从最早的高规格写字楼规划到后来的屡屡停工，其开业时间也从2015年，拖到2017年，直至如今再次亮相，坎坷经历让无数人唏嘘不已。

如今隆鑫广场摇身一变成为重庆时代中心闪亮登场，背后的操盘者也从隆鑫地产转变为爱普地产，说到这里超人又不得不感叹一句，爱普地产与隆鑫之间的关系实在过于错综复杂，让试图厘清关系的超人直呼脑容量不够：

图片源自网络

图片源自网络

这错综复杂的逻辑关系，难度简直堪比高等数学竞赛题…

总之，如今的重庆时代中心总算是顺利亮相了，自此当年隆鑫旗下的两大烂尾楼：隆鑫广场和两路口重庆中心也都一齐顺利获得新生，也算是喜大普奔的好事情。

效果图，源自网络

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观音桥绝版商圈地段

鲜有供地的观音桥，即将卷起血雨腥风！？

现在我们说回楼盘本身，出了观音桥轻轨站，走几步到大融城就能看见背后正在如火如荼建设的重庆时代中心。

虽然目前在售的是商业公寓，但包裹着的围挡上赫然昭示着未来还将有大平层产品面世，这么霸道的地段恐怕将再次卷起大平层豪宅市场的血雨腥风…

但如今的商业公寓是否能为项目开个好头呢？

由于是商业性质的公寓，其最重要的周边配套体系肯定和住宅的标准不太一致，所以超人也想更偏向投资的角度来说一下这个产品目前的周边体系。

首先，观音桥与解放碑属于难分伯仲的状态，商圈价值不言而喻。

其次，从出轻轨站说起，第一个便是沿街的新世纪百货，按照营销的角度划分应当为第二代大型商业形态，人流量不俗，但由于百货主要业态更偏向于纯逛街消费式，所以业态导致人群驻留时间不如shopping mall长、同时相对客群年龄比较大。

再往步行街一路往里走，就是由大融城、天街、星光68、九街等组成的都市休闲体验式场景，业态也由低中高雨露均沾。

这两大区域正是如今观音桥传统核心商圈消费力的重点区域，属性，业态贯穿了几代人的消费惯性，虹吸能力非常成熟。

那么重庆时代中心的商业体是否能突出重围呢？

首先从动线上分布，目前重庆时代中心采用的方法是利用地下层设计，联通百货商场，形成一条新的动线来打破现有的动线格局。

其次，借由地下通道对于3号线人群以及未来附近新建立的轨道9号线形成一定量的TOD交通吸引人流的商业模式。

同时，据置业顾问所说，目前重庆时代中心也与远东有着合作，与百货商业形成低中高档次全面的业态体系，直接对抗原有的大融城 天街等体系。

图片源自网络

先给大家说一句抱歉，商业的解析本身和住宅就有一定差别，所以可能部分人觉得生涩难懂。

简单总结，超人认为产品的大规划看起来美好，但缺乏了一个重点支持：业态，招商才是商业体的命脉，而精细到具体的店铺才是核心竞争力，说句实在话，如果你的店铺和天街一样，又怎能让大家改变去天街玩的习惯呢？！

爱普目前也缺乏此类运营的成功作品，所以超人姑且认为天街商业圈的招商能力大于重庆时代中心，所以总结的个人观点便是：该商业体的运营能力有一定轨道导流的效果，如果驻商家不具备差异化，就很难打破现有商业格局，但观音桥现有商业业态已经非常丰富，重庆时代中心很难在业态上做到差异化，因此投资公寓的价值也缺乏保障！

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建面16000元/㎡超低门槛，观音桥核心商圈如此亲民？

对于商业体本身，超人并不很看好。

但该公寓投资是否还有另一种出路呢——空中商铺（代表：红鼎国际），毕竟这个楼盘如此便宜…

起初听闻价格时，超人也很吃惊，特别是对于看多了住宅的购房者们来说，16000元/㎡的建面价格买观音桥超核心商圈公寓！！！

但其实商业公寓的公摊即使做到30%也是合理的，而该楼盘目前推广的都是建面价格，户型也都是建面51-67㎡之间的小户型，价格也在建面16000-20000元/平米浮动。

为了给大家找到一个更加清晰的展示，超人也顺便结合一下网上房地产的官方数据来看：

建面约59㎡，套内约37㎡户型：

我们取中间值18000元/㎡的建面均价来计算，大约总价为106万元，换算成套内28700元/㎡。

但目前公寓属于4.4米层高，极少部分户型朝向可改跃层，我们粗略增加10㎡的套内面积，在换算一下价格：约为22595元/㎡。

除此之外，商业公寓水电费用较高，物管费也为8块钱/㎡/月，梯户比为9梯28户。

说到这里，基本已经可以建议考虑自住的朋友们重新选择，毕竟公寓首付5成，100万总价需要50万首付，有足够的住宅可以挑，贷款年限也只有10年，商业贷款利率上浮更高，所以各种压力都比较大。

那对于投资型客户呢？

公寓二次转手的成本很高，税费总计接近18%，所以自持的情况比较适合：

住宅形式租赁，这一点基本也可以放弃，毕竟水电费用高，暂未通气，且物管费超高，各个都不适合住宅租赁。

商用形式租赁，我们先对比同为空中商铺的红鼎国际，一居室租金普遍均价2300元/月，重庆时代中心为纯新盘，但红鼎国际人气有保障，所以综合一下其溢价预估3000-3300元/月，再高的话，租房者真的有太多选择了…如果租工作室，那新牌坊等地也有各方面都更好的选择。

这样对比下来，租赁收益与月供相差较大，只能说超人自己不会这么选择。

最后，公寓产权为40年，且从拿地算起。该楼盘拿地时间为2011年，等到交房并租赁出去，基本十年已过，周期也不友好。

当然，说了这么多，还是必须得说，这个产品的地段绝对核心、绝对稀缺。

以上点评只是超人按照目前现状的评估，如果一旦发展成熟，其未来价值空间难以估量。

所以在这里还是介绍一下信息：该楼盘目前开盘的为3号楼，楼栋为6-12层，如果有兴趣的朋友可以去看看。

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项目总评

由于第一次做商业公寓，很多内容比较难懂，在这里，超人就简单通俗说一下自己的看法：

1. 关于习惯：消费惯性远比我们想象的难改变，虽然该楼盘借着轨道能够形成一个引流的通道，但对于天街体系几乎很难撼动。

2. 关于商圈：观音桥对比解放碑更偏向本地人消费，所以这个项目在未来业态上缺乏了网红城市旅游经济的保障，但周边红鼎国际的定位与风格几乎很难复制在这个产品身上，毕竟红鼎国际近几年也是基于低价格 强地段而孕育出了很多小众独立店铺，并逐渐由探店转变为网红，这点在该产品的高端定位较不符合，毕竟租金低了，收益就更见底了…

3. 关于地段：不可否认，观音桥核心商圈几乎不太可能再出现比这里更好的地段，对地段有十足信心的朋友可以考虑，但重庆目前商业真的过剩，超人只能说投资需谨慎！

楼 盘 评 分

产品：☆☆

地段：☆☆☆☆

价格：☆☆

投资潜力：☆

综合评分：2.2分（5分为满分）

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