溢价高达101 这轮严控曝光了这些小区的“暴利”

8月份最后一晚的一则“二手房指导价”通知，使无数购房者整晚无眠。

首批96个小区二手房指导价已经列明了价格，天河、海珠、黄埔等热门楼盘指导价相比挂牌价普遍低了50%左右，有楼盘甚至低了100%。这则通知来得恰如其分，在这个最适合的时间给“炒房客”当头一棒，为燥热的二手房市场带来一股清凉。

目前各大二手房平台纷纷下架历史成交价，中介对二手房指导价政策三缄其口，可见该政策的严厉性。该政策在锁住了一部分炒房客的同时，也让我们看清楚了广州部分热门板块哪个小区水分最大。

目前历史成交价已经看不到，楼主也不想记住这些成交价，这里引用了房天下整理的96个小区二手房指导价与7月参考均价的数据，看看哪个小区水分最大。

▲环市西路以西

为便于理解，下面的数据精确到小数点后一位，均为单价。以下数据可能与实际有出入，请自行判断。

第一个小区是最近因为一套“竞价”房爆红网络的保利心语，该房指导价9.6万，7月均价位15.3万，差价为5.7万，溢价59%。这个溢价合不合理，是不是在96个小区中最高的，我们往下看。

同样位于珠江新城的中海花城湾指导价9.2万，这个指导价甚至比保利心语低了4000元的小区，其7月均价为17.4万，差价8.2万，溢价高达89%。凯旋新世界指导价8.8万，7月均价17.2万，差价8.4万，溢价95%，溢价向100%无限靠近。

如果说凯旋新世界狠的话，粤海丽江花园更狠，这个小区指导价6.2万，7月均价12.5万，差价6.3万，溢价101%，96个小区你最狠，楼主找不到第二个小区。

在天河54个小区中，溢价超过50%和60%的各有7个小区；溢价超过70%有4个，分别是隽峰苑、南国花园、方圆月岛、尚东君御，溢价超过80%有4个，分别是中海花城湾、粤海丽江花园、凯旋新世界、中海璟晖华庭。

除了这些溢价高的，天河也有溢价在30%左右的“低调”小区，例如帝景苑30%、南天广场32%、东方新世界35%；溢价在2字头的也有8个，整个天河溢价最低的是中兴花园25%，天力居26%排名第二，天朗明居28%排名老三。

这些小区受限于楼龄、楼梯、区位、配套等原因，在买家和中介眼里被分为不同的等次，最有潜力小区溢价就高，反之则低。那些楼龄长、配套差的小区由于难以在市场被推高，反而在这次严控中受伤最小。

▲天河公园西门板块

这次二手房指导价中，越秀区只有4个小区上榜，锦城花园指导价7.6万，7月均价12万，差价4.4万，溢价57%；君汇世家指导价6.9万，7月均价12.5万，差价5.5万，溢价79%；其余2个小区溢价低于50%。越秀区作为老区代表，此次算是冒了个泡。

海珠区有7个小区上榜，雅郡花园指导价5.8万，7月均价9.1万，差价3.3万，溢价56%；丽水庭园指导价4.9万，7月均价8万，差价3.1万，溢价63%；珠江帝景指导价5.4万，7月均价9.4万，差价3.9万，溢价72%；其余4个小区溢价低于50%。

番禺区有8个小区上榜，锦绣香江花园指导价3.4万，7月均价5.7万，差价2.3万，溢价67%；其余7个小区溢价低于50%，其中广地花园指导价2.4万，7月均价2.6万，差价0.2万，溢价8%，在96个小区排名最后，可以说是这96个小区性价比最高的小区。

▲万博商务区

最后是黄埔，有23个小区接受二手房指导价。在96个小区中，上榜数量在天河之后，可见黄埔二手房的受欢迎程度，但也反面证明了黄埔二手房的水分比较大。其中溢价最高是新安苑，其指导价2.8万，7月均价5.3万，差价2.5万，溢价89%。溢价最低是黄埔新村，指导价2.7万，7月均价3.2万，差价0.5万，溢价18%。

保利罗兰国际指导价3.1万，7月均价4.9万，差价1.8万，溢价58%；锦林山庄指导价2.8万，7月均价4.5万，差价1.7万，溢价60%；雅居乐富春山居指导价2.9万，7月均价4.7万，差价1.8万，溢价62%；越秀岭南山畔指导价3.2万，7月均价5.6万，差价2.4万，溢价75%。其余18个小区溢价低于50%。

由于市场信息不全，买家对楼盘实际价格缺乏了解，多会依据“一分钱一分货”的信条对楼盘性价比做出推断，即认为高价楼盘一定具有高的潜力，不惜高价买入，但在这一轮严控被套最牢的正是这批高价小区。

通过以上分析，各位读者大概清楚哪个小区，甚至是哪个板块的楼盘性价比更高，即使政策频繁出台，对其影响也非常有限。那么接下来，哪个板块/小区可以买，读者们非常清楚了吧。

▲茅岗以东