郁亮开始看\\「郁亮万科」

来源： 2023-02-25 10:15:53

作为万科的“守夜人”，郁亮总是能语出惊人。

6月28日，万科2021年的股东大会上，郁亮再度抛出了一个吸引眼球的观点，“短期看地产市场已经触底”。

而早在2月12日的2022年年会上，他才抛出了地产行业“黑铁时代”的论断，仅仅不到半年的时间，郁亮的态度就开始出现了明显的变化。

那么，短期地产市场是否触底？郁亮的判断依据又是什么？

郁亮认为，尽管五月份一二线城市的商品住宅销售同比大幅下降，但是环比已经开始上升。他还称，六月地产市场环比会有比较明显的提升，二手房市场从六月开始也出现了一些起色。

为此他还抛出了一组数据，他称，六月份一二线城市二手房挂牌价格上涨的城市个数已经达到了50%，因而他得出的结论是，市场短期已经触底，且恢复是一个缓慢而温和的过程。

郁亮的判断是否准确？是否具有代表性？

实际上，过去的二十多年里，万科作为地产行业的标杆企业，在它的身上总能找到地产行业发展的影子。2018年，郁亮率先在地产市场吹响了“过冬”的号角，尽管它已经被恒大、碧桂园超越。

郁亮曾经说过，经营公司就像跑一场没有终点的马拉松，关键不在于短时间的冲刺。

这几年地产企业的处境，也印证了郁亮的观点。

目前几乎所有的房企都已经“抛弃”了原有规模为王的模式，并且开始更加注重企业的健康长久的发展。尤其是“优等生”万科，目前万物云已经启动了相应的上市程序，而物流和长租公寓也将分别于今明两年实现报表盈利。

所以，尽管前几年万科在规模方面被超越，但是郁亮再一次用“稳健”证明了自己，也证明了万科。但并非所有房企都能像万科一样平安地过冬。

根据Wind数据统计，截至6月28日，港股上市的地产以及物管公司还有17家未披露2021年经审核的年报，其中就包括中国恒大、融创中国、富力地产、恒大物业等。

值得注意的是，目前除了富力地产还在交易以外，其他16家均是停牌状态。另外，恒大集团近期因8.625亿港元的债务还被呈请清盘。

根据券商统计显示，7月当月房企境内债到期规模576.7亿元，境外债到期56.1亿美元，下半年有大概220亿美元债券到期。也就是说，7月房企将再次迎来偿债高峰期。所以，今年下半年，地产企业仍充满挑战。但值得庆幸的是，一些地产公司已经可以进行第三方的债券发行了，换句话说地产企业的融资渠道正在慢慢恢复。

郁亮曾说过，地产企业作为普通行业仍有空间。经过多年的发展，老百姓住的问题已经得到了很好的解决，但还没彻底地解决。因而，未来行业的发展主要体现在质量的提升方面，而不是数量上。

2021年尽管万科的净利润腰斩，但是万科并不悲观。在股东大会上，万科的董秘朱旭表示，公司分红计划会综合考虑万科长期发展需要，未来分红率会稳定在35%-40%之间，有利于长期投资者规划好现金流回报。

综合而言，地产市场已经进入到了一个新阶段，由于市场的规模过于庞大，因此结构性的机会总会存在。尽管面临的问题依旧不少、未来之路也很艰难，但是行业的困境正在慢慢过去，行业的曙光也开始出现。可以预见的是，市场正在从增量时代走向存量时代，企业之间的分化将长期持续地存在，未来谁的服务质量越好，谁就能在存量市场获取更多的市场份额。

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郁亮开始看\\「郁亮万科」

作为万科的“守夜人”，郁亮总是能语出惊人。6月28日，万科2021年的股东大会上，郁亮再度抛出了一个吸引眼球的观点，“短