融科智地董事长「孙宏斌柳传志」

不止是上市业绩压力，融科智地的模式、企业文化、固化思维在内部也是备受诟病，如果不变，新的市场环境下融科智地面临的将是生与死的问题。

中房报记者 李克纯 北京报道

11月11日，融科资讯中心C座，位于8层的融科智地房地产股份有限公司（以下简称“融科智地”）一切如常。7天前，这里发生了犹如地震般的人事变动，市场震惊不已。

11月4下午，联想控股总部召开融科智地高层人事调整会议，宣布罢免融科智地总裁陈国栋，融科智地总裁室全部解职。任命融科智地原常务副总裁郑志刚为新任总裁，这一任命已于11月6日生效。

在11月4日的会议上，联想控股董事长兼执行董事柳传志发言表示，“国栋是融科智地的奠基者，由于身体和各方面原因离去，推荐郑志刚组建更加年富力强、充满朝气的领导班子，领导融科杀出一条血路。”

中国房地产报记者独家获悉，高层调整的主要原因是被联想控股当做上市公司“一级火箭”推手、“联想控股上市后年净利润增长要保持在30%以上”重任的融科智地运营乏力，业绩低迷，对上市公司股价提升作用有限。

“每月现金流只能勉强持平，至今为止年度目标只完成60%左右。”融科智地一项目负责人郭峰（化名）透露，柳传志对此很不满意。

融科智地成立于2001年，是联想控股旗舰地产平台，本可以背靠大树风光无限，曾经也寄望于单独上市，但因模式问题、联想控股牵绊及人才状况，渐渐脱离市场视线。

“实际上不止是上市业绩压力，融科智地的模式、企业文化、固化思维在内部也是备受诟病，如果不变，新的市场环境下融科智地面临的将是生与死的问题。”郭峰表示。

被柳传志寄予厚望、在联想控股效力多年的郑志刚能否带领融科智地杀出一条血路？

突兀的大换血

这次会议阵容强大，柳传志及联想控股一众副总裁，融科智地总裁室、各地区总经理和联想控股各部门负责人近50人出席。

会议宣布，罢免融科智地总裁陈国栋，总裁室全部解职。总裁和总裁室任免决定于11月6日正式下文。

新的任命也马上进行了发布。在中国房地产报记者拿到的《关于融科智地房地产股份有限公司总裁室成员任免的决定》中显示，任命融科智地原常务副总裁郑志刚为新任总裁。另经郑志刚提名，董事会研究决定，任命周百皓为融科智地副总裁兼CFO，任峰、刘蔚、伍敏为融科智地副总裁，张筱菁、周巍、邱静、康力为融科智地助理总裁。免去孙杰、王翔、任鸿泉融科智地副总裁职务，赵志光融科智地助理总裁职务。

中国房地产报记者查询相关资料发现，伍敏以及担任财务总监角色的周百皓原为融科智地副总裁，此次在总裁室全体解职后再次被任命为副总裁；其他的基本都从区域总经理提拔上来。比如任峰为武汉融科智地总经理，刘蔚为长沙融科智地总经理，张筱菁为北京融科智地总经理，周巍为天津融科智地总经理。

对于新总裁室任命原因，郭峰表示，“不好说，有人为因素，也有政治因素。郑总上来后，肯定会提拔和他思路接近、配合得更好的人员，建立自己的一套领导班子。过去和陈总关系比较好的一套班子可能就罢免了。也有业务考虑，比如武汉公司是融科智地业绩最好的区域公司之一。”

另据郭峰透露，公司内部还有一个传言，综合物业投资与开发公司或将解散。综合物业投资与开发公司是融科智地独立于住宅外的单独地产板块，业务范围包括商业写字楼、产业园区、科技园区等。物业综合公司原负责人是此次被罢免的副总裁之一王翔。

郭峰称，王翔是明显的“亲陈（陈国栋）派”，但被罢免更深层的原因在于综合物业公司可能会解散并入北京公司。

融科智地综合物业公司在北京、昆明、大庆都有项目，计划在上海做新拓展，其中北京项目贡献最大。

一位融科智地人士强调，公司应该不会放弃商业地产这一块，“我认为这恰恰才是未来的方向。”在他看来，公司解散综合物业公司与解职总裁室更多是基于业绩和现金流压力下的转型调整。

在11月4日召开的融科智地高层人事调整会议上，柳传志指出融科智地的总体战略过于保守，错失了本下。

“融科智地本可以放手发展，成为中国房地产行业排头兵，为股东创造丰厚回报，但是距离股东的要求却有相当差距。”柳传志表示，希望新的领导班子带领出一个“有规模、有智慧、敢闯敢拼能创新”的融科智地，成为联想控股的一个重要支柱。

业绩低迷难以独大

如柳传志所言，“背靠联想控股坚实背景，及同期成立的其他房地产公司不可比拟的大量股权、债权及担保投入，融科智地本可放手发展，成为中国房地产业排头兵”，但在过去房地产行业黄金发展期，融科智地却籍籍无名，并未迎来如联想控股或联想集团般的盛名。

融科智地前身为联想工业实业有限公司，于2001年6月11日正式成立。成立之初，融科智地主要业务为开发科技、商业地产开发与运营领域，并相继打造了深圳研发中心、联想集团上地总部大厦、神州数码软件开发中心、融科资讯中心A、C座。

实际上，当初融科智地进入房地产市场也是“误打误撞”。最初联想控股拿到一些工业用地，计划建设厂房，成立联想品牌基地。后来由于战略调整，这些土地并没有开发为联想基地。2000年前后中国房地产市场迎来大发展，联想控股顺势成立了融科智地，进入房地产领域。

成立之初，伴随着房地产市场前所未有的发展，融科智地突飞迅猛。从最初只尝试开发写字楼，到2003年融科智地为了加快发展开始进入北京、天津等住宅开发领域，并于2004年宣布结束在写字楼市场长达3年的试探。

彼时联想控股给融科智地的定位还是“小而美”，并没有配置很强的地产开发团队，也一直没有和一线开发商竞争的计划。

2005年，融科智地首次提出上市计划，2008年宣布进入上市程序，表示争取2010年前后实现在A股上市。据悉，当时融科智地国内承销商以及相关法律顾问都已确定。

但随后联想控股确定整体上市计划，融科智地被作为核心资产纳入上市资产包，融科智地上市计划被迫中断。且从2010年开始融科智地开始对业务节奏进行调整，改变以往的“小而美”方针， 扩大了规模，使得业绩能在这个阶段集中释放，以助推联想控股上市估值。

经过两年调整，融科智地业绩确实有了明显提升，2013年取得历年以来最好成绩。仅上半年签约额达79亿元，61.7亿元现金回款，和2012年全年情况差不多。尽管2012年至2014年融科智地的收入逐渐上涨，但净利润却逐年降低，2012年为17.35亿元，2013年降至15.15亿元，2014年却仅为9.83亿元(扣除了7.55亿元的减值)。联想控股表示，“净利润减少主要是由于2014年若干城市房地产及土地价格大幅下跌导致。”

在融科智地2012年至2014年发展中，下属的独立板块综合物业投资与开发公司对利润做出很大贡献。综合物业投资与开发公司是融科智地独立于住宅外的单独板块，业务范围包括商业写字楼、产业园区、科技园区等。

综合物业公司在北京、昆明、大庆都有项目，计划在上海做新拓展，其中北京项目最为知名。在北京的代表项目有中关村融科资讯中心、望京融科中心、石景山融科创意产业中心等。2012年、2013年综合物业公司是给融科智地贡献最大的部门。“比如望京和石景山项目，拿地成本才几千元一平方米，销售能达到五六万一平方米，利润率很高。2013年融科智地全公司销售额130亿元中综合物业公司就占据了四分之一。”融科综合物业公司一工作人员介绍称。

随着项目销售期结束，利润大幅下滑。2014年，这个曾为融科智地贡献四分之一销售额的分公司只有十几亿元销售额。综合物业公司负责人王翔被免去副总裁一职，综合物业公司传出解散的消息。

在联想控股最新发布的中期财报中显示，联想房地产板块今年上半年收入大幅增加至43.4亿元，较上年同期增长120%；净利润17.33亿元，同比增长79.61%。即便有大幅增长，但因房地产收入的43.4亿元仅占联想控股总收入（1421.01亿元）的3%，更是完全不能担负起柳传志期望的“一级火箭”功能。

诸侯割据难以适应新市场

然而，15年的发展并没有使融科智地成为房地产行业排头兵。“这是多种原因造成的结果。”郭峰表示，根本原因是融科智地管理架构松散与智囊层缺失有关。

上述融科智地人士表示，融科智地并没有设立像万科等企业一样的总部制管理模式，很多决定是共同讨论的结果，总裁室多位副总裁并不负责总部事宜，而是担任各区域公司总经理。每个项目如果有好的方案，把整体策划拿到总裁室评审，总裁室觉得没有问题即可批复。

“中间控制的环节基本没有，相关投资战略、运营营销、工程规划设计、成本控制等各个部门融科智地一个都没有，很松散。”郭峰说，“基本是一种诸侯割据的‘联邦制模式’。让分公司子公司自然成长，但这样很难做大。”

“融科智地就像恐龙，大脑非常小，四肢很凶猛。现在市场发生了改变，如果还是头脑简单四肢发达是要灭亡的。融科智地要改变恐龙体质，建设最高智能层，把公司平台管理做强，才可能有新的发展。”郭峰表示。

同时，有接近融科智地的业内人士透露，融科智地发展也和集团公司态度有关。“柳传志希望每个板块要在行业内数一数二，但我们感觉联想控股的态度是一方面希望做好，一方面又有点儿犹豫，不希望外界过多知道联想在做房地产。”

还有，融科智地低迷的业绩与原总裁陈国栋亦有一定关系。陈国栋于1994年加入联想，在融科智地公司还未成立之前已经一手组建团队建起惠阳科技园、深圳科技园、联想集团厂房等项目，奠定了融科智地发展基础，曾被誉为“联想地产少帅”。

“随着房地产形势的转变，陈国栋过于温和的行事风格弊端逐渐显现。”上述融科智地人士介绍，在一般的房地产公司，如果有非常重要的项目要和政府拉关系，公司老板往往会直接对接。但陈国栋留给融科智地员工一个很深的印象是，从来不直接去对接政府和项目资源，请都很难请动。“领导人太保守不利于公司拓展。”

郭峰表示，陈国栋这几年给人的印象有点松懈，一般日常事务都交给郑志刚，他往往只参与战略规划、年度规划制定这样的事情。“内部传言是说陈总现在经常去武当山修道。他已经到了这个境界。”

体制不适应环境、制度有痼疾、战略上又有顾虑，加上市场因素，融科智地市场份额越来越低。“近半年现金流尤其吃紧，每个月能持平都很不错了。”郭峰说。

他以大庆项目为例，由于东北经济下滑，大庆市场基本以成本价都卖不出去。而前期土地、开发要20多亿元，融资成本为10%，项目多放一年就亏损两亿多元。

“过去融科智地还等得起，但打包进入上市公司后资本市场不再给融科智地等待的时间。”郭峰说。

“正是上市公司利润诉求压力下，导致融科智地这场突然的人事大地震。上市前亏损或者不盈利短期内不成问题，但上市后融科智地每个月利润率情况都会直接影响资本市场估值，变革刻不容缓。”郭峰表示，“而且，融科智地本身也到了要么变，要么死的时候。”

郑志刚时代的挑战

陈国栋的接班人郑志刚，1998年起加入到融科智地前身联想科技园（深圳）公司任总经理助理，之后升任助理总经理。2001年融科智地成立后，历任融科智地住宅事业部副总经理、北京公司总经理、副总裁、常务副总裁等职务。一路走上来，实操能力很强。

“我和郑聊过几次，他对房地产定位到业务模式转型都很有想法，包括‘房地产 互联网、 金融、 产业’等，只是受制于原来陈总的一些思路和授权以及制度限制，没能落实下去。”一位接近融科智地的人士表示，“郑的内心一定是想改的，只是现在还没看出来要改成什么。背靠联想控股，融科智地想和哪个金融集团、互联网公司合作还是很容易的。”

“现在我们对融科智地最大的期待在于，郑总上任后是否能彻底变革，改变项目公司的定位，这才是根本。”郭峰说。

不过，柳传志对融科智地雷厉风行的一记出拳，在融科智地内部多位人士看来并没有击中要害。“不是某个人的进退就能解决的。融科智地包括整个控股对行业的理解，对市场、人才的态度都有问题。任命的副总裁没有一个是外来的，原有的整个体系和思维就很难打破，会沿袭原来的文化。”上述融科智地人士表示。