解读楼宇里的上海产业密码：写字楼市场强劲复苏 第一大租户意想不到

迎来虎年开工，人们告别假期陆续返岗。进出上海写字楼最多的群体是谁？不是金融白领，而是来自TMT（科技、媒体和通讯）行业。

多家地产咨询机构研究发现，2021年上海写字楼市场强劲复苏，全年净吸纳量达129.8万平方米，创下历史新高。金融业增长稳健，但其牢牢占据多年的上海写字楼第一大租户地位，已被异军突起的TMT行业所取代。

为什么出现这样的变化？

新动能

根据世邦魏理仕研究，在2021年上海新增写字楼需求中，TMT行业占比26%，已取代金融业成为最大租户。

TMT并不是一个新词汇，但以数字经济为内核的它，发展日新月异。沪深A股就有一只指数专门追踪TMT产业，叫作“中证TMT”，成分股包括中兴通讯、科大讯飞、海康威视、网宿科技、分众传媒等头部科技公司。它们通过迭代创新，为消费者提供丰富的电子产品，共同组成了极具爆发力的新兴产业。

这也是近年来上海产业发展的重点。

有专家认为，当城市发展到一定规模，经济增速会减慢，未来增长极更多要依赖创新。2021年，上海提出“3 6”新型产业体系，大力发展集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业，以及电子信息、生命健康、汽车、高端装备、先进材料、时尚消费品六大重点产业。这样的布局，除了巩固既有优势产业，更重要的考量，就是培育城市发展新动能。

“新的产业体系囊括了TMT行业的核心产业。从本质上说，写字楼租户地位的变化，正是得益于上海‘3 6’新型产业体系的落地和渗透。”世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕表示。

透过上海商务楼宇，可以直观感受到新动能的张力。

2021年，智能终端产品和移动互联服务提供商“传音控股”在张江百家佳通园区扩租1万平方米。在漕河泾园区，不少游戏类企业在短短一年内，就完成搬迁、扩租、新设总部。字节跳动更出资20亿元拿下杨浦沿江地块，与同样拿地不久的美团和哔哩哔哩比邻而居。日活用户达2亿的互联网社交平台小红书总部，现已入驻SOHO复星，成为新天地片区的独特地标……

“企业只有在资金充裕并且行业发展迅猛的情况下，才会选择扩大办公面积。去年TMT行业在写字楼市场交易频频，也体现了新兴产业具有爆发式增长的基因。”陆燕坦言，近年来新兴产业的发展势头，已经超乎许多专业研究机构的判断。一组数据可以作证：2020年，上海金融行业新增写字楼需求比TMT行业高出4个百分点左右。但只用了一年，两者地位发生逆转，后者反超前者近7个百分点。

迅猛增长的同时，新兴行业还出现新趋势，它们青睐租金偏高的市区。在过去，占据核心圈写字楼的往往是IBM、惠普等头部IT公司；如今这里的租户，更多来自IT大类的人工智能、大数据、云处理公司。比如亚马逊云科技，就从商务园区搬进了前滩中心8000多平方米的办公室。

行业也更细分。为此，一些龙头地产咨询机构特地调整统计架构，将三产的研究口径细分成在线文娱、金融科技、企业软件、互联网服务等。“举个简单的例子，以前提到购物APP就是淘宝、京东、拼多多，但现在涌现了更多小众的入局者，比如得物、发发奇、只二。”业内研究人士坦言，进行细分调整是必需的，因为未来具有万亿元规模的新赛道，很有可能就出自这些还在成长的细分领域。

快车道

作为国际金融中心，强盛的金融业、济济一堂的金融人才一直是上海这座城市的醒目标签。2021年，上海金融业对写字楼的新增需求占比为19%，虽然退居第二，但业内人士指出，新增需求只是一个相对值，从绝对总量来看，金融行业扩租依然保持了强劲势头。

“外资行、城商行、券商、保险、私募和资管，仍以陆家嘴板块为首选目标地，金融业新增需求的70%落子浦东；投资银行与基金公司还是扎堆在南京西路商圈的写字楼里，总体格局没有太大变化。”陆燕告诉记者。

“扎堆”，让金融产业集聚带加速形成。去年，中泰证券以27亿元购置位于黄浦南外滩的绿地外滩中心两栋写字楼，用于驻沪单位集中办公。至此，绿地外滩中心楼群聚集中国人保、海通证券、上海银行、国海证券、建信人寿等多家重量级金融机构。目前，还有一栋240米高楼正面向中小企业进行招商。“虽然意向企业不少，但我们更希望引入金融产业相关的服务公司，促进外滩金融集聚带产业结构提档升级。”绿地集团相关负责人介绍。

业内普遍认为，金融业还将有一轮扩租。“去年，上海发布《关于支持浦东新区高水平改革开放打造社会主义现代化建设引领区的意见》，有不少金融业租户还在观望。等细则落地之后，或许还有一波增长。”陆燕说。

金融业对写字楼的旺盛需求，是观察经济运行的一个窗口。透过写字楼市场这只经济运行的“晴雨表”，不难感受到上海经济增长的强劲脉搏。2021年，上海GDP增速跑出了8.1%，这是各界公认的较快增速，比年初既定目标高出两个百分点，是上海在严峻环境下取得的不俗成绩。

仲量联行分析认为，作为经济恢复的重要举措之一，金融开放不仅促进了金融改革的推进，也有效对冲了疫情给中国经济带来的负面影响。

伴随着金融开放进程步入“快车道”，越来越多的国际金融企业抢滩登录上海。在陆家嘴，去年有10家国际资管机构落地，包括三家全国首先获批的外资独资公募基金管理公司：贝莱德基金、富达基金和路博迈基金。数据显示，目前仅陆家嘴地区，就有来自13个国家和地区的资管机构设立了110家各类外资资管公司，占全国90%以上。

新空间

进入新一年，透过上海写字楼市场的供需格局，还能解读出哪些产业发展趋势？

多家地产咨询机构分析认为，2022年新增供应至少还有140万平方米，预计将重回2017年的供给高峰。从供给来看，今年投放市场的写字楼数量依然充沛，从侧面反映了开发商、投资者对上海经济基本面长期向好态势的信心。

从新增供应的区位可见一斑。除了中心城区CBD之外，张江、漕河泾、金桥等板块近期都将有优质项目入市，这些都是上海产业集聚度最高的地区，也是未来办公需求最旺盛的地区之一。

“随着‘十四五’产业规划逐步推进落地和产业集群打造，有望持续激发市场新动能，对写字楼的需求会进一步增加。”有专家表示，今年TMT行业成长势头依然强劲，以产业化为发展主线的生物医药产业和以集成电路为核心先导领域的电子信息产业，未来将着力攻克核心技术，有望扩产提速。

加码布局的总部型经济，将进一步激发办公需求。据第一太平戴维斯测算，目前，上海已累计吸引800多家跨国公司地区总部。中资企业总部的写字楼需求也在增长，如近期在沪成立的中国电气装备集团，以及迁驻上海的中国船舶工业集团。

有专家指出，作为上海主导产业的服务业，也出现结构变化，特别是会计师事务所、律所、评估机构等专业服务企业成长速度明显，细分业务增加，导致办公需求扩张。这主要得益于设立科创板、北交所等一系列资本市场服务实体经济、拓宽市场主体融资渠道的改革政策。

从长远来看，上海写字楼市场还有提升空间。陆燕表示，上海优质写字楼目前存量为1600万平方米，排在国内第一的水平。但放到全球一流城市中看，和纽约、伦敦和东京还有一定差距，目前为东京的三分之一。从这个角度来看，无论是上海经济总量还是产业发展，都还有极大的增长潜力。

栏目主编：陈玺撼 题图来源：新华社 图片编辑：笪曦

来源：作者：戚颖璞