北京房子大跌「北京房价会跌吗2022年」

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总好！我目前住西红门瑞海家园，经适房，2002年建的，2012年买的二手，小区环境中下。相比核心城区次新和周边次新房最近三年出了没涨也有下降，继续住可能需要重新装修。西红门荟聚周边建大量商业等配套，未来三年会不会涨？

去年买了西城广外学区房，学区一般，一室一厅，方便两个孩子上学。有3个选择：1卖掉瑞海，平时挤着住西城学区房，买个更远郊区改善型的，郊区可以过去，老人来了可以住。最近看了采育的如院叠拼，家里人都很喜欢，瑞海换如院，唯一缺点远，对这个片区不熟悉，如院或者说采育别墅区升值空间如何？2.卖掉瑞海，把广外学区房继续出租，买广外附近丰台的，非学区改善二室。3.持有瑞海，住广外学区房。有什么好建议，谢谢！

A:回答:您好,感谢信任;1、西红门本身有一定的商业价值,各项的配套比较齐全,距离大兴新城和市区也比较近，属于大兴新城后期的外溢板块，有自己的产业，重点发展的是金融互联网产业，西红门相对来说是有盼头的，具体潜力如何需要看大兴新城的进度

2、采育这个板块已经接近河北,优势是价格低,产品吸引人,所以不少人选择牺牲距离要了品质,从投资的角度这种远郊区未来的二手房没有流动性,十有八九是买过来就要砸在手里,买房的原则是可租、可贷、可住、可卖

可租,代表市场有需求，有需求才有价值，投资才有意义。而采育这个位置的租赁市场有待思考

可贷是银行对房产价值的认可，无论何时，只要把红本拍在银行，能够迅速拿到钱。投资这样的房产，无论何时都有现金流保障，价值会更大！

流通性主要是指可住可卖。可住、需要基础的配套，能满足基本生活所需，才有人愿意去住。

可卖是指二手房市场交易量必须活跃，交易量低迷的二手房，价值会打折,

优质房产不仅是住房，更是一种金融属性非常强的产品。假如没有了月供能力，可以马上变现，最多是少赚点，债务立刻消失。这样的房产更有价值，更能给人带来安全感。

3、关于卖掉置换,不知您的预算和房屋的情况,原则上如果置换的房产和原本持有的房产如果差距不大(指可成长的空间,居住品质,户型)不建议做置换,因为置换一套房产的成本很高,包括中介费、税费、时间成本,这些都是隐形的成本,置换后涨幅不客观的话,就是亏损的.可否把您的详细情况告诉我.建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问

Q:提问:你好,京总,新人首次提问,我看房已有3个月左右,我本人是在亦庄上班,工作比较稳定,首套首贷,目前看了几个区域,万科城市之光,新盘,万科金域东郡,买二手的话,贷款可能会少,买不了那么大的,新盘的话贷款比较有优势一些,想请教京总,这两个盘应该怎么选.谢谢

A:回答:你好,感谢信任.1、整个台湖仅高端总部基地，光机电一体化基地区域属于亦庄新城，规划范围可以以京津高速为界，而京津高速以东并不属于亦庄新城研究范围，研究范围这个概念很少有人去说，这个战略意图可以确定亦庄未来的发展方向是东南，

为什么台湖不在研究范围内，从城市发展的维度考虑，可以避免亦庄和副中心之间形成连片发展，在两者之间起到一个缓冲的作用，而次渠需要通州的购房资格，多增加了一道购房门槛，目前距离次渠的几个盘离地铁不算很近，越是刚需盘地铁越重要，优势是距离亦庄核心单元不远，但少了通勤优势，现在5万多的单价在市场上缺乏竞争力，最终难免会成为亦庄码农的韭菜盘.

次渠的优势就是从0开始建设的,所以开局就卖了一手好价,从投资的角度这个位置的房子已经不便宜了.其次台湖属于两区交界,朝阳重点发展的是东北方向，通州重点发展的是运河商务中心，亦庄重点发展的是亦庄新城核心单元未来向东南外扩，所以台湖这个位置，很容易成为发展的黑洞变成两不管的地带

在亦庄买房的逻辑和其他区是不一样的，其他区我们一般是沿着地铁站看,而亦庄我们是根据品质学校配套看，购买力比较集中的区域，在高容积率去找低容积率的小区，这个是房产投资的原理;

亦庄的特点是产业足够强，所以不缺购买力，一般人会认为亦庄的核心区是河东,河东是产业聚集 轨道交通，但如果从居住的角度考虑，河东不一定是核心区,比如国贸,核心区是国贸桥一带，但国贸的密度太大，整个核心区老旧小区加写字楼混为一体，就会出现一个现象居住体验不好，所以国贸的房价没有大望路九龙山双井高

再比如望京,望京是产住结合由于区域面积比较大，所以密度还好，一些品质楼盘涨幅还是比较可观的，但涨幅依旧输给太阳宫，为什么太阳宫比望京的涨幅更可观，太阳宫整个区域品质次新盘扎堆，有好的教育配套，又紧靠望京，所以购买力自然是不缺的，呈现的结果就是持续跑赢大盘。

河东的优势是产业聚集 地铁,缺点就是密度大,这两个区域目前的楼盘涨幅是差不多的,如果从长持的角度上,河西会更有优势一些;

万科金域东郡在整个板块属于品质盘,在往上就是金茂系的了,价格比较高,所以这个盘在河西是有竞争优势的,可以对比海梓府;

建议认真阅读星球置顶的文章《大兴跑赢大盘选筹导图》《北京房产投资核心逻辑和原理》,祝一切顺利!有问题可再向我提问.

Q:提问：你好京总，本人坐标亦庄，现有金域东郡三居一套，手里还有点钱，在考虑要不要给老人买一套南海家园或者泰河园的两居或者一居。想请教您的是，与金域东郡和南海家园两套房子相比，同价格的中海京叁或者金茂在保值增值方面是否更有优势。

另外，还想问一下，金地格林小镇和瀛海庄园这两个小区的房子您怎么看，还挺喜欢他们的户型的，就是不知道未来保值增值方面怎么样。谢谢！

A:回答：您好,1、万科金域东郡、南海家园、中海京叁、金茂这四个盘属于三个产品线,南海家园属于刚需,万科金域属于改善,中海京叁和金茂属于终改盘,中海京叁和金茂又有区别,一个是区域二手标杆品质盘,一个是品质新房,从保值方面这四个盘都可,增值方面中短期金域和南海空间更大,长期看金茂的天花板比较高,中海京叁也可,只是新房前几年会失去金融属性 不确定性因素.

2、瀛海庄园老盘老旧,户型偏大,户型并不是市场上的主流大众户型;选户型稳妥的就是随大流，用大众的眼光去挑;金地格林的盘很好,属于成熟的低密度洋房社区,在市场上有一定的稀缺性,建议认真阅读精华栏的文章《84#大兴跑赢大盘选筹导图》祝一切顺利!

Q:提问:京总好，新人首次提问，本人sfsd，准备子弹180，兼顾自住，最近看了9号线科怡路附近的房，主要是怡海花园，想请您评价一下这个区域未来的发展潜力。另外，如果选择投住分离，这个预算有什么好的选择吗？谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!怡海花园的涨幅很弱,每一轮3个点左右,科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，商圈很难形成，这个区域的居住人口还是靠自其他地区通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象。

优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出,前提是溢价须洗净,0几年的盘优势一般,如果投住分离的话,不如看看朝阳的常营区域,国贸的次级溢出区域,购买力比较充足,居住体验也好,也是目前刚需200万左右预算比较适合投资的一个区了

建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我提问!

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