济南楼盘分析「济南房产吧」
来源: 2023-02-12 10:16:15
1、问:您好,请问中电建国誉府怎么样?
答:盛福片区的新盘,还没加推,预计5月底或6月初开盘。大概位置是绿城蘭园的东侧,在盛福片区中中电建国誉府的容积率算是比较低的,是2.0,附近的越秀icon容积率是2.5,招商容积率是2.1,越低的容积率相对而言居住的比较舒服。产品是小高层和洋房产品,13栋楼,户数600多户,相对合理些。
开发商是中电建,之前开发过山水泉城等项目,据了解,做的还不错,物业水平普通。
另外这个项目学习了龙湖天奕的一些做法,比如外墙才用部分铝板、玻璃幕墙、落地窗等,泉水入户。
缺点主要是:西侧的开源路,要建设跨铁路桥,大概是从7号楼的位置做引桥,多多少少会有一定的噪音问题。
另外缺点主要是片区的缺点了,因为盛福属于新开发的区域,片区的自然环境和一般,配套目前不够完善。好处是正是因为建设的比较靠后,这片的房子都是新建设的,所以整体定位都是改善。需要四五年的发展吧。这片的教育大概率都是签约甸柳,不确定以后发展咋样。商业相对少些。我感觉盛福还是比较适合居住改善的。
2、问:你好,打扰了,历下金茂府请问怎么样?20出头的小伙子算是买今后的婚房,预算是300万左右,看了历下金茂府,旅游局金茂府,招商滨河府等几个楼盘。请问有啥建议。
答:单看金茂的产品确实很好,在济南奥体金茂府的交付也非常好。在四恒科技方面金茂的技术也比较成熟。但是这个楼盘从开盘以来一直卖的不温不火,一方面金茂的营销水平一般,虽然给了渠道中介很高的佣金,但是单靠中介是不行的。另一方面,这个楼盘的劣势多了些,位置靠北、东侧奥体中路北侧铁路的噪音,西侧的垃圾转运站、南侧的高压线,西侧1.5公里左右还有黄台的烟筒,这么多的劣势,即使金茂这么强的品牌加持,同样不受客户待见。从去年11月到现在卖了应该50套左右吧,拉胯了。
同样的问题也反应到旅游路金茂府上,快交付了,但是还有部分房源没销售,主要问题是位置相对是有些偏远的,户型面积做的大了些,超出了它普通改善的定位。
如果年轻人买、预算300万左右,不太建议买神武等郊区的改善盘,这些地方房子确实不错,但是位置相对太远了。对于年轻人通勤距离、配套完善、教育等是更重要的。新房的话,建议在盛福对比下吧。
3、问:瑞马国风怎么样啊老师。
答:我感觉瑞马可以的,瑞马在外地的口碑据了解还不错,但是毕竟首次来济南,至于做的咋样确实有一定不确定性。但是目前售楼处展示的还不错。首开价格1.6万左右,我感觉这个价格比较合理吧。毕竟是洋房。劣势的话,主要就是周边的安置房了,感觉乱点。首开卖的还不错。附近的银丰御玺也快开盘了,这俩产品相似可以对比下。
4、问:您好,刚刷到您发的感觉挺专业的。可以给分析分析雪山万科a11地块114平的和绿城春来晓园一期110的更推荐哪个吗,非常感谢。
答:如果对交付时间没有很着急的要求的话,主要对比下雪山万科城11地块114和绿城春来晓园二期也就是绿城春来风华吧,绿城春来晓园位置靠中间,不靠近主干路交通闭塞些,另外从户型面积分布上93-120平,连四居都没有,从高层和小高层业态上看,绿城春来晓园是比较刚需的设计,配置上远不如二期的,现在两个地块的小高层售价差不多,但是等二手房交易时就能拉开差距的。主要对比绿城春来风华和万科城11地块吧。这俩都不错。各有优劣。我认为主要对比的是价格。万科精装标准在700左右,雪山万科城减去700元旦和绿城春来风华比较,哪个便宜考虑哪个。
5、问:济南东边保利和唐悦色的洋房跟绿城春来风华的洋房,推荐哪个,200万预算。
答:我更喜欢春来风华这个,绿城的整体品质要比保利要好,保利的物业也比较一般,绿城要比保利靠谱。看产品的话,保利有高层有小高有洋房,典型的高低配,绿城春来风华只要小高层和洋房,而且保利这个地块也有2栋安置保障房,圈层结构负责些;看位置,保利位置更靠东靠北些,两个距离地铁差不多,两个附近都有公园,不过看自然景观的话,绿城应该更好些。
6、问:海尔铂悦澜庭咋样?现在的价格可以入手吗?
答:这不前段时间价格降了许多。这个楼盘实在卖的太差了,2年多卖了七八十套吧,现在的一万七八的价格肯定是可以买的,只要不烂尾,可以正常交付,这个价格就是值的。买它就图便宜、位置就行了,海尔没有品质。
7、问:奥体铂悦府能入手吗?
答:园林、装修确实不错,带会所,旭辉这个开发商虽然知名度不行,但是看之前开发的项目以及这个楼盘还是非常靠谱的。缺点主要是:首先长岭山这个片区开发的比较早,之前很多项目都是偏刚需的设计,导致相对乱些,另外这个片区靠近炼油厂,现在长岭山片区进入成熟期了,综合位置和发展还是可以的。铂悦府卖的比较差,一是没有银丰玖熙城那么响亮的教育噱头,二是自身的产品问题,容积率比较高,有高层有小高,不是低密度社区,很多人改善了就行买个低密度的房子;另外户型设计问题,156和161的设计成大三居,这个三居还是不好改四居的,这样的房子居住舒适度确实很高,但是大三居到了二手房市场是不好出售的。
你想想旁边银丰的玖熙城143的是个四居室,铂悦府156了还是三居,大部分购房者肯定要买四居呀,四居更实用,功能性更强。至于180多和220多的户型,这样总价就太高了,这是一个普通改善盘,普通改善就是控制买入的面积了,有这样的总价肯定考虑其他楼盘。现在铂悦府的价格还是可以的,高层2.3万左右,偶尔还有低于这个价格的特价房。具体还得看你需要吧,房子就是这样的情况。
嗯的,明确自己的需求、知道楼盘的优劣势后,那选择就行。
8、问:远洋凤崎翰林值得买吗?
答:远洋的主要优点就是位置和地铁,靠近高新区,楼下就是地铁。其他都相对一般了,远洋的口碑一般,楼盘周边老房子回迁房多,感觉有些乱,另外凤凰路高架对西侧楼栋会有影响等。因为它附近的项目,龙湖天曜清盘了,凤凰壹品:碧桂园的口碑更差,而且房源也不多,海信翰墨府又卖的死贵,所以今年远洋凤栖翰林的价格涨了些,卖的也不错了,老虎不在家,猴子称霸王了。看你需求吧,更在乎位置的话,可以买的。
9、简说盛福、长岭山、神武和港沟(这是给网友回复截取的部分)盛福的主要特点是新开发的片区,因为是新开发的,圈层相对更好些,楼盘都比较低密度,但是缺点是片区目前不够完善,另外位置靠北些,教育有不确定性。目前主要选择的楼盘就是:绿城蘭园、中电建国誉府、招商滨河府、越秀麓端府这四个,主要对比的。
长岭山,长岭山的主要优点是位置了,更靠南,靠近商务区,位置比盛福要好。缺点是这个片区开发的要早,之前楼盘设计上更刚需些,高层居多,所以感觉乱了些。这个片区的整体房子品质要比盛福差的。在售的楼盘也比较少,银丰玖熙城主要优点是教育上有噱头,房子一般;奥体铂悦府房子不错,但是产品定位上确实尴尬;璟园就是个很普通的房子。
再就是神武,神武片区今年比较热,最近龙湖青云阙开盘了,绿城春月九庐马上也要开盘,这个片区优点是环境好、房子好,有一定产业支撑,其实最重要的优点总结是住的舒服,但是这个片区距离市区是比较远的,配套肯定不如盛福和长岭山了。这个得看个人选择,每个人喜好是不同的。
等等话,还有一个选择,就是港沟这片,在龙湖云峰原著的东侧,预计年底要开仁恒的楼盘,350万左右肯定是可选性比较大的。另外文旅城下半年估计也要开小高层地块了,可以看看设计的咋样。文旅城高层不行,但是小高层肯定会不错的。需要注意的是融创有点资金问题,融创文旅城是融创单独开发的。
主要可考虑的就是这四个区域吧。可以做个了解。