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无业委会成功选聘新物业｜重庆北碚山语城委托欣和社区实战案例

来源： 2023-02-11 08:16:39

一、小区基本情况

山语城小区座落于重庆市北碚区新城开发区内，位于缙云山脚下，毗邻西南大学，整个小区由505套别墅和70套洋房组成，主要居住对象是大学的专家教授及社会名流组成，在北碚属于高档小区，由中铁建央企开发，物业是旗下企业：重庆铁发物业管理有限公司，收费标准为别墅4.5元/平方米/月、洋房2.2元/平方米/月、商业3.5元/平方米/月、车库80元/个/月，按产权证建筑面积计算。

二、物业选聘导火线

大部分业主当初购买本小区，都是盼着小区环境，满怀期望入住后却陆续发现享受的物业服务和缴纳的物管费标准严重不符，心理落差较大，通过多次沟通未见好转，也许“铁公鸡”更擅长基建，温柔的服务并不拿手，于是业主提出成立业委会，但物业服务企业却以业主未按时足额缴纳物业费和因部分业主存在别墅、洋房改建等为由，加之成立业委会经办人员严格打表，致使小区难以找到合格的业主代表候选人，多次成立业委会均受阻，业主抗争持续长达三年，导致业主和物业服务企业矛盾不断激化，社区极不和谐。

大部分业主都是知识型，倡导依法依规推动维权，多次向区级、市级信访部分和市长公开信箱反映，甚至最后直接向中央巡视组书面反映，引起了当地政府部门的高度重视。

三、艰难抉择与担当

中铁建是央企，也是各级政府部门招商引资的重点对象，是给央企建立好的营商投资环境还是维护北碚区整体营商投资环境，给政府决策者出了一道不小的难题，通过走访调研，最后做出了物业服务让市场说了算的抉择，希望通过市场竞争来改善和提高北碚区整体营商投资环境。

四、具体行动

得到区级政府部门高度重视后，辖区歇马街道办事处开始具体行动部署，按照《民法典》、《重庆市物业管理条例》和《重庆市业主大会和业主委员会活动规则》有关流程，结合小区短期内难以成立业委会的实际情况，由超过40%的业主（法律上只需20%业主）联名向歇马街道办事处书面提出了召开小区临时业主大会的申请，共有四项议题：

1）是否同意待续签物业服务合同（备注：小区业主期望标准的物业服务合同）

2）是否同意续聘重庆铁发物业管理有限公司

3）是否同意解聘重庆铁发物业管理有限公司

4）是否同意委托欣和社区居委会根据投票结果解聘重庆铁发物业管理有限公司或续签物业服务合同（笔者注：此议题非常重要）。

临时业主大会投票时间从2020年12月10日15:00开始，截止到12月20日17:00结束，共10天时间，投票决议结果为：

小区共有投票权业主567户，参与投票的业主有427户，有效投票：408户，参与率：75.44%，达到法律要求的双过半，甚至超过了当时《民法典》尚未生效的2/3业主参与度要求，其中不同意续签物业服务合同的业主达到325户，占比57.42%，不同意续聘现有物业服务企业的业主达到344户，占比60.77%，同意解聘现有物业服务企业的业主达到334户，占比60.77%，同意委托欣和社区签订解聘和续聘的业主达到395户，占比69.78%，从公示结果来看，算是高票通过，超越了一般“双过半”要求。

五、业主推选

接下来，欣和社区居委会正式接手物业选聘工作，在全体业主中开展民调，通过业主群微信接龙方式，由业主推选了10家物业服务企业出来，其中排名前两名的分别是：万*和龙湖。

六、成立工作组

欣和社区居委会首先成立物业选聘工作组，成员包括来自小区的10名业主代表、3名欣和社区工作人员、1名派出所代表、1名人民监督员（司法）、2名街道办代表共17人组成，欣和社区居委会负责把关审核业主代表资格（审核哪些资格条件？）。

七、选聘流程

工作组起草邀标文件，内容也比较简单，为了平稳过渡，物业收费标准就按照现有标准执行，并梳理出小区急需改造需求，投标企业向欣和社区居委会缴纳5万元投标保证金，工作组接受排名优选（业主微信推荐的前两名）的两家物业服务企业报名（2021年2月5-8日）（如出现前两名之一放弃现象，工作组向推选的第三名发出邀请，依次类推）、缴纳保证金5万，邀请报名企业到小区现场勘察（2021年2月5日），两家物业服务企业准备投标书，2021年2月10日交标书，工作组收到后将所有文书（招标资料、投标资料）复印件分别在小区三个出入口张贴公示（2月11-17日），电子版资料在小区业主群内公布。业主投票前一天，两家物业服务企业同时到小区指定地点做路演展示（2021年2月20-21日），要求比较严格，不准物业服务企业到小区内自由乱串，不准向业主发放小礼品等拉票行为，路演当天出现了每家物业服务企业上百人的形象展示，阵仗不亚于古代的比武招亲规模，2021年2月21-28日业主开始投票。

八、业主大会投票结果

小区共575套房，有效投票权业主567户，参与投票415户，收到有效投票415票，无效票0票，其中支持龙湖240票、支持万*175票。

计票结果工作组人员现场签字确认、选票现场封存备查。

九、社区公示

欣和社区居委会对物业选聘决议公示7天（2921年3月2-8日），公示结束后，向中标企业（龙湖）发出中标通知书，向未中标企业退还投标保证金，欣和社区居委会代表全体业主与中标企业（龙湖）签订物业服务合同。

十、入驻进场

欣和社区居委会与中标企业（龙湖）签订合同后，执行入驻流程，启动承诺改造等工作，履约三个月后，退还投标保证金。

后序：

一、服务体系

很多人都说物业服务很简单，请几个保安、雇几个保洁阿姨就可开工了，但如果仅仅是这样的服务是很难让雇主满意的，很多业主也有这样的理解，其实物业服务靠标准、体系、规模，类似麦当劳、肯德基，现在大的物业公司都是高智商的人担当管理者，到资本市场去上市。

二、业主期盼

通过物管选聘，业主期望物业服务品质提升，至少与缴纳的物管费价值相匹配，做到价实相符，好的物业能让房价保值与增值，重庆长安华都业委会通过物管选聘后就实现了二手房房价20%以上的增值。