2020新鸥鹏集团巨变「新鸥鹏开发的项目」

今年以来，新鸥鹏风光显耀。8月站在多个商业性领奖台上，拿奖拿到手软的样子让人羡慕。

2019年7月，北海·新鸥鹏教育产业城项目签约，新鸥鹏集团成了广西媒体上最靓的仔。当月，新鸥鹏还签下了另一个千亩教育城项目。去年以来，新鸥鹏的总裁们到合适的地方就可签下上百亿的合作协议，5年以来，新鸥鹏的总裁们从来没有声张过一次退出的决定是如何发生的。

过去发生的一切显示，新鸥鹏是中国地产界的一朵奇葩，它的操作与抱负不断调整，一路狂奔，让人几乎看不懂它要做什么。

2017年新鸥鹏集团董事长周永勇在收购南方翻译学院签约仪式上讲话

2019年7月2日下午，北海·新鸥鹏教育产业城举行项目签约仪式。广西省北海市委常委、宣传部部长、副市长黄江与曲江新鸥鹏文化教育控股集团总裁、新鸥鹏集团执行总裁李战洪签署了北海·新鸥鹏教育产业城项目投资协议。

北海签约，图片来自北海日报

北海·新鸥鹏教育产业城项目总投资约120亿元人民币，项目位于南珠大道以东、天津路以西、北海大道以北、迎宾大道以南，占地面积1524.98亩。主要建设包括巴川K12国际学校（从幼儿园到高中全龄段教育），教育MALL（博物馆、科技馆、艺术馆、图书馆、青少年宫以及十大功能中心），丝路古镇，教育公园，教育住区在内的大型教育产业综合体，共分三期建设。

7月24日，湖南衡阳市雁峰区区长何子君与新鸥鹏（重庆）产业集团总裁冉茂林就新鸥鹏•南湖文教区项目签订战略合作框架协议。有知情人士透露，新鸥鹏获地面积达1209亩。2019年4月，新鸥鹏集团官网透露，山东省济宁经开区与新鸥鹏发展集团签订了战略合作框架协议。经开区新鸥鹏国际文化区项目计划总投资114亿元。

2018年11月，西安市人民政府与新鸥鹏集团签约了西安国际文化区项目。据悉，"新鸥鹏国际文化区"位于西安市，总占地2000亩，以文化、教育产业为主，投资总金额约165亿。2018年1月，新鸥鹏集团再入四川，进入六环外的德阳，打造教育小镇。小镇总占地4700余亩，总投资258亿，布局K12学校、新鸥鹏教育中心、云教育产业园、丝路古镇四大版块，集合十大中心、八大景点于一体。

从去年到今年7月，公开消息显示，新鸥鹏签下了至少五个教育小镇类项目，保守预计总投资超过700亿元。2019年中，新鸥鹏拿下的贵阳清镇教育MALL项目、杭州商住地项目，都显得金额过小。

签约高歌猛进，显示了新鸥鹏贩卖产城融合产品——教育小镇获得成功。然而，任何一个IP的打造都需要投入，新鸥鹏在资金方面并不乐观。

新鸥鹏并非一个上市公司，其自我披露的财务状况并不多见。公开数据显示，在全国工商联发布的年度民营企业500强报告中，2016年重庆新鸥鹏企业(集团)有限公司披露年营收额为238.06亿元，位列第232位；2017年年营收额2562669万元，位列第292位。民营500强报告一般在8月公布，2018年的营收额将在不日揭晓，在楼市快速退烧的2018年，新鸥鹏的营收又将是多少？

新鸥鹏在中国民营企业500强榜单中去年的排位是 292位

数据更冷酷的是，2019年4月，第三方监测机构克而瑞发布《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》，根据榜单显示，新鸥鹏地产在2017年以152亿元排名在100名，而2018年新鸥鹏地产以149.6亿元排名在127位。

营收额、销售额都不代表盈利，3年来，被视为暴利行业的房产行业的净利润如果有10%，就已经算不错了。按照新鸥鹏的说法，地产只是载体，这几年大力发展的是教育行业。新鸥鹏对外宣称已经建立了独具特色的"教育 "黄金矩阵：K12一站式名校、教育MALL、云教育产业园。教育板块为新鸥鹏带来了多少盈利？一知情人士向媒体透露，其旗下中学、大学和幼儿园体系，年收入约8亿元，盈利情况不明。新鸥鹏集团发文坦承：以K12为主的学历教育，需要资本支持与足够时间成本，且见效极慢。

媒体在翻阅工商资料时得知，重庆新鸥鹏幼儿教育公司自2007年成立后，已投资开办了多家幼儿园，6年收入均为零。2017年年度重庆南方翻译学院除税后未经审核净亏损1985万元，2018年净亏损400.5万元。重庆教育培训业有人士表示，位于重庆新牌坊的新鸥鹏教育MALL让业界紧张了一下，然而至今感觉并无威胁。

教育MALL看起来很美

新鸥鹏还多次尝试发债，据了解，新鸥鹏ABS于2018年12月28日获上交所审核通过，此次ABS发行规模为3亿元，2019年5月29日发行成功。今年3月8日，新鸥鹏地产一宗20亿元住房租赁专项债券发行申请，被上交所终止审核，去年9月其在最初申请稿中披露，债券发行规模不超过20亿元，拟分期发行。其中各期募集金额的70%拟用于央著天域二期（江北嘴教育城）长租公寓及租赁住房项目建设运营，30%拟用于补充公司流动资金。

2014年，新鸥鹏进入全国扩张期后，面临的资金压力从未消解过。有传闻称，2019年5月张雪樵卸任重庆新鸥鹏地产（集团）有限公司法人代表，也与某金融机构的变动有关。尽管如此，新鸥鹏还毅然走上了教育文旅类重资产运营发展道路，令人颇觉不可思议。

如今在INS、朋友圈上炫富是一种时尚，可以带来大量粉丝，甚至因此走上人生高光时刻。当然更多时候，也是暴露底气的时刻到了。

5年前，新鸥鹏吸纳了一批空降高管后，打道成都，创造了一个2.98亿元保证金打水漂的案例。2014年6月12日，成都国土资源局以拍卖的方式出让锦江区三圣乡板块的6宗地块，合计出让面积约175.91亩。四号宗地竞拍进入白热化之时，新鸥鹏在喊出4150的高价之后，又主动上涨了500。最终，新鸥鹏以18.39亿元的总价斩获四宗地块，总面积128.0537亩，创下了三圣乡板块单价地王纪录。拿地后，新鸥鹏却沉默了，坊间指其要退地，然而新鸥鹏又否认又打招聘示意，其间，也喊出合作开发。一切终了，2017年8月29日，华西都市报用了个地方味十足的标题：三圣乡又放地了！这次是新鸥鹏退回的"回锅"地。

其间，三圣乡地价房价一路飘红，聚集了绿地、龙湖、首开、融创、华润等多家开发企业，房价全部过万，新鸥鹏却黯然退场，无声无息。

教育是现在新鸥鹏说得最多的题材，截止昨日，新鸥鹏集团、地产和教育官网上都挂着三个大学的介绍。2017年7月12日，新鸥鹏教育集团宣布正式收购四川外国语大学南方翻译学院，成为新鸥鹏旗下第三所高校。签约仪式上，新鸥鹏集团董事长周永勇表示，新鸥鹏将把学院做大做强，南方集团董事长孙甚林表示，相信新鸥鹏能让学院更上一层楼。

新鸥鹏官网截图

星转斗移，2019年6月25日，中教控股发布公告其全资子公司将收购重庆南方翻译学院100%股权。令人疑惑的是，7月9日下午，该学院在渝北校区学术报告厅召开全体干部大会，会上宣布股权转让和新理事会成立等事项，参会报道的有名代表中无一个来自新鸥鹏。

2017年以来，新鸥鹏在收购南方翻译学院中支付了什么代价？扮演了什么角色？谁也无从得知，依然是静默不言。

理查德·鲁梅尔特在《好战略、坏战略》中说，好的战略必须要聚焦。2014年，李战洪等人加盟新鸥鹏后，放言未来，"3年左右在香港上市，3-5年进入全国房企20强之列，重庆两强有其一，快速完成全国布局。"这种聚焦尚未实现目标，又快速聚焦新的主航道：地产只是载体，要走"教育 "、"文化 "的道路。新鸥鹏认为，这是一条稀缺珍贵、具有发展速度快、投资者竞相追求等属性的独角兽模式。

新鸥鹏的产品模式类似产城融合模式，业内人士认为这是它能博得各方政府青睐的重要理由。目前，我国面临产业升级、新型城镇化的历史机遇，党的十八大以来，国家层面明确城市发展要以产业为支撑。地方政府一听产城融合项目，就会持欢迎态度。

一位城市经济专家表示，第三产业类的项目发生产业带动性，还有待观察。大学城类的项目已经证明价值不高，文旅类的才刚刚上路。

中国产城融合项目领先企业，碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波曾经表示，中国的产城融合应该都是在摸索阶段，每个地方都有自己的特色，很难达到复制。

从德阳、北海的新鸥鹏项目，可以看出浓浓的教育文旅气息。潘石屹曾经说过，比地产更赚钱的生意至今没有发现。新鸥鹏忍心把地产放一边，可以看成是出于长远考虑，却需要更好的资金保证。新鸥鹏教育城选择的项目地，往往地处偏远地区。比如，山东济宁今年5月拍出的住宅地，综合楼面价1200元/㎡，这个价格比重庆巴南区南彭的工业用地价格都不如，可以自行脑补那该有多原生，需要多大资金的工程量来进行建设。

一个负责的地方政府，引进产城融合项目时，在土地出让环节，就应有相关的"先产业、后住宅"的规定，并对投资强度、招商引资对象、税收回报提出具体要求。沿海地区的产城融合项目用地原则是40%产业用地、30%配套用地和30%住宅用地，如果没有足够的市场资源，即使建好了产业设施，都会难以为继。

新鸥鹏高管曾经信奉小股操盘法，钱不够才来凑，希望通过输出品牌和管理来把握项目的主导权。这个来自铁狮门的法宝，一样让万科引来过野蛮人，也让新鸥鹏折戟三圣乡。

有人认为，周永勇是个有理想有情怀的学者型老板，但也是一个容易被人鼓动的老板。新鸥鹏战略摇摆、动荡，有些人难辞其咎。

战略与管理，资本与回报，一脉相承才有好好活下去的希望。