福州烂尾楼盘「福州房价为什么高得离谱」

今年，金茂府的曝光度还真的挺高。

9月份，一个杨姓女明星抛售北京金茂府一套价值过亿房产的资讯刷屏了娱乐新闻，大家在吃瓜的同时，也在感叹金茂府业主真的是藏龙卧虎。

而回到福州鼓楼的金茂府，里面的业主同样也是不可小觑。

那么，鼓楼金茂府真的如大家所说的那样“高不可攀”吗？尤其是最近面对各方的声音，鼓楼金茂府为何默不作声？是“胆怯”还是另有隐情？

今天我们就一起来聊聊这个最具争议的豪宅，”鼓楼金茂府“。

01

鼓楼金茂府为何如此备受”质疑“？

其实在中国住宅开发的历史上，能真正称得上成熟的“豪宅产品线”的品牌不多。

金茂府产品线绝对算是其中教科书般的存在。

以“广渠金茂府”为始，因“大宁金茂府”而起，10年间，金茂在全国二十多座城市铺下了近五十座金茂府，彻底打响了中国金茂的“府”系招牌。

由于行业内的品牌高光度，金茂府每到一个城市，都会成为楼市热议的焦点。

福州也不例外。

金茂府实景图

“鼓楼金茂府”一直都是福州楼市的当红明星。

一个是因为地价高，另外一个是金茂府品牌的号召力。

从2016年金辉金茂联合体分别以42.76亿与7.97亿元的高价，综合楼面价高达23000元以上，在连续拿下鼓楼义井旧改地块以来，这个项目就热议不断。

02

鼓楼金茂府的地段真的很好吗？

首先，一个项目，特别是豪宅项目的选址工作，是奠定项目成败的关键。

金茂府产品来到福州，选择的鼓楼区义井片区，自然有他们的精妙之处。

义井湖前屏西片区，一直以来都是“离省府最近”的传统住宅区。

数十年来，福州这个以“政治中心”为自身定位的城市，一切城建的规划与发展，都是围绕着省府与市府两个核心而进行。

镇海楼

省府辐射圈内，聚集了大量的优质城建资源，从屏山左海公园，到地标镇海楼、省体、再到福州最老牌的CBD核心区五四路华林路，都聚集于此。

同时，福州的省级名校三牧中学，钱塘小学等强硬教育配套也都在此片区，附近还有屏山小学、钱塘小学屏北校区、屏东中学屏北校区等福州传统名校。

虽然，在改善型住宅客户的置业观里，一般并不会以学区划片作为主要因素，这部分城市高净值客户，其实早就过了“置办第一套学区房”的置业阶段。他们更看重的是高品质的居住环境以及与老城区工作环境、生活环境呼应的“熟人生活圈”。

在这一点上看，鼓楼金茂府的地理位置，已然是这部分人群的不二之选。

钱塘小学

另外，义井片区以及周边片区的常住人口是以省直机关单位宿舍为主，这个片区，包括已拆迁以及未来要回迁的义井村居民里，都有着可观稳定的收入，接受过良好的教育。

其实，一个居住片区的人文素质是很难靠短期的商品房开发而刺激进化。所以，真正的豪宅，并不是卖的贵，面积大就可以称得上。

真正的豪宅是有血统的，这个血统就是项目所在地的地理以及人文优势，这个血统就代表一个项目与生俱来的气质，有门槛，很可贵。

03

38700元的精装均价是否真的”捡漏”？

本次开盘，140到168面积段房源，层高约3.15米，成交均价在38700元左右，这个价格在福州当前的市场环境下，算是什么水平呢？一起来看下项目周边的二手房价格就知道了。

在当前政策下，二手房的市场状况，其实才是房地产市场真正的模样。

对比周边两公里内的二手房价格，金茂府的价格实际上已经接近或者超过一二手价格倒挂的界限。

滤掉周边房龄20年以上的老破小，再滤去受钱塘小学学区因素影响的学区房，就能得到一个理性的价格参考。

综合来看，符合条件的几个楼盘以“塞纳阳光”、“水榭芳庭”、“溢景苑”等2005到2010年的二手楼盘为代表。 根据房源真实程度最值得信赖的“麦田APP”显示，这些楼盘的价格段都达到了35000元到39000元之间。

二手房价格

对比这些十多年房龄的商品房楼盘价格，我们发现，金茂府的价格是非常友好的。

因为，新房的低首付压力，以及精装交付带来的后续低投入，都让金茂府38700元的精装价格显得极其具备竞争力。

由于众所周知的政策因素，相信此次金茂府的定价对于开发商来说一定是一个“割肉价”。

04

标价3000的精装修到底有多好？

精装公示

结合案场公示的“项目精装交付标准”，我们发现，此次金茂府的精装配置，确实做到了物超所值，所有公示的建材以及家电主材，全部达到了国内甚至国际一线品牌的标准。

金茂府在精装的高标准方面，确实做的毫不含糊。

毕竟，金茂府产品之所以能红遍全国，成为豪宅标杆，精装部分是他们的杀手锏。

博洛尼，方太，摩恩，科勒的装修主材，以及日立的中央空调，罗格朗的开关面板，欧普的灯具，精装的每个环节都体现了金茂府高端定位的自我要求。

虽然由于政策定价的影响，开发商的开发利润大打折扣，但难能可贵的是金茂府并没有在精装修环节做所谓的简配。

相对于，一个十几年的集团豪宅品牌价值来说，单个项目的利润追求并不是第一位。

精装

在这一点上，金茂府品牌的不妥协，也给了许多同样主打高品质豪宅产品的开发商建立了良好的示范。

05

鼓楼金茂府能否为鼓楼挽回尊贵的颜面？

自从金茂府宣布将于11月15日，以38700元的均价摇号开盘以来，坊间对于鼓楼金茂府血统是否纯正？定价是否合理？福州市场对这类改善型精装产品的接受程度是否乐观等等问题，发出大量“质疑”的声音。

面对各种质疑，鼓楼金茂府给出了硬气的回应。

开盘现场

鼓楼金茂府如期开盘，并且用标准金茂府级别的精装大户型产品的热销，给市场交出一份漂亮的答卷，也再次捍卫了自己豪宅产品教科书的江湖地位。

这次的开盘只是一个开始，我们期待随着后续产品的陆续推出，金茂府这个豪宅品牌，能在福州市场继续夯实。

豪宅，或者说改善型住宅的市场，一直是一个城市房地产市场升级的晴雨表，此类产品的操盘能力，也是对所有成熟开发商的实力考验。

毕竟，福州的房地产市场真正具备成熟产品观的开发商不多。

同时随着房地产行业政策性调整的继续深入，产品力将会真正成为未来开发商的主要竞争力。

所谓豪宅的江湖地位，的确是需要长期沉淀并且接受各方舆论的考验的。

聚光灯下的成长确实不易，一百多组高净值客群的集体信任也值得珍惜，总之，金茂府且行且珍惜。