一线城市楼市回暖「楼市全面调控大幕已经拉开」

这是“武汉房姐”带你赚钱的第三年，已经带领10000 人资产破千万，22次成功判断各城市楼市波动，关注武汉房姐，成为最会买房的人。

提问：本人坐标西安，无购房资格，想投资上海，深圳，杭州，武汉一套，等孩子大学毕业后做准备，手头结余子弹200左右，月还款2W，请房姐指点！

回答：你好，子弹200，优先考虑一线城市，深圳现在已经涨起来了，除了我们星球内推荐的限价新盘，二手房已经是高位，不建议继续追高，只能在几个普涨板块内淘笋。深圳投资回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

上海的房子，已经在回暖了，不像深圳那么疯。因为深圳有很多明确的利好，比如豪宅税放松。上海还没有那么多刺激政策。但是上海的购买力恢复还是比较稳的，比如学区房和改善好房子成交已经起来了，浦东有的地方学区房成交已经很旺了，我知道有的双学区房已经涨了10%。上海的行情走的要比深圳扎实一点，反正一线城市的涨幅都差不多就那么一些，一轮周期下来20-30%。

深圳这种比较着急的，那么就快一点，早一点结束。上海这种温和的，那么就会走的时间长一点。如果有上海的房票，现在入手上海也是不错的时机。

提问：房姐你好，我想问下南山汉京湾雅居目前值不值得入手？刚需，目前老婆名下月亮湾花园两房，无欠款，手有150左右，年收入60w左右，是置换掉还是抵押贷款去买好呢？盼指点

回答：你好，汉京确悦：小区位于前海南5号线荔湾地铁站C出口，纯正地铁口物业，步行到地铁只需50米，正对南山实验荔湾小学，上学、出行都非常方便。并且未来街对面世贸开业之后，会有非常不错的商圈。优势 1.地铁口物业、前海地段 2.小面积、总价低、高赠送61平三房 3.南山实验小学 4.楼龄低 5.附近泛海城市广场、底商，生活便利 缺点 1.小区独栋、没花园 2.居住密集、车位不足 3.沿月亮湾大道，有噪音 总结 汉京确悦位于大热的前海，优点是赠送高，缺点是小区太小，属陪跑型选手。小三房单价本来不低，但对比旁边的前海港湾，也显得可以接受了。

前海南片区，投资自住都可以，附近依然还在完善。但是现在价格涨上去了，建议多淘淘笋吧，不着急入手。

月亮湾花园只能等拆迁，周期太长，如果短期内没有拆迁计划，建议置换

提问：房姐，你好。本人长居深圳，目前在深圳有一套，公积金贷款还剩75个，手里子弹100个，近期在看武汉非限购(后官湖区域)，东莞(深户只能二手)，请给个建议？有什么楼盘推荐

回答：你好，武汉有很多地方，风景优美，非常适合自住，但是房价就是不怎么涨。金银湖，藏龙岛，后官湖都是如此。因为从ZF规划的宏观层面，这些板块就是居住区，是睡城，与产业区割裂。这些远城区的土地并不稀缺，新盘和二手盘的天量供应，所以价格抬升非常慢，美景收割了一批又一批的土豪和韭菜。考虑未来升值潜力，更倾向入手三环内主城区。

武汉目前有9种方案可以破限购，很简单。

武汉和东莞，投资回报率最大的板块，详见知识星球内部分享。

提问：你好，美丽的房姐。我本人济南户口，孩子在留学，我想投资上海周边的房子，你看投资哪里合适？我看过嘉兴市嘉善县西塘古镇的龙光江南大境，精装房，单价19000左右，售楼人员介绍此房子可以做民宿，从未来发展看适不适合投资？

回答：你好，感谢付费！

嘉兴都已经被炒作过一轮甚至两轮了，目前都没有明显的机会，不是特别推荐。西塘古镇这类旅居地产不适合投资。嘉兴不值得建仓。

小城市成为交通枢纽，最多算是轻微利好，只会加快劳动力和人才的输出，安徽的阜阳、蚌埠，江苏徐州就是枢纽，发展很一般。小城市被大城市包围，反而是不幸，大城市只想吸你的血，中国的大湾区根本做不到像美国、日本那样明确分工，反而是每个领域都想分杯羹，不可能我做金融，你搞科技，他搞制造业，每个大城市都想成为综合性、具有全国影响力的城市。夹缝中的小城市房地产没有未来，中山这样，三河这样，嘉兴也这样。

环一线在固投潜力上，比强二线差很多。强二线城市房产 无论从流动性，金融性，安全性，都强于环一线，毕竟这是一个做强做大省会的年代。当然了，对于生活在一线的人，环一线实用性更好，但是去买环一线的都是新房癌重度患者。不然没必要放弃一线远郊老破。这种时候你买环一线，你的房子出手不比新房低个30%会很难。环一线多数都是纸上富贵，如果说之前楼市风口是一线，那么未来的春天在强二线与一线。

提问：美丽的房姐，看了你的问答立刻决定加入星球，我在湖北三四线城市，最近想在武汉买房投资。去看了新房黄家湖的融创城1.3万和光谷东的二手房万科紫悦湾洋房加税1.75万左右，不知道投资更适合哪里呢？

回答：你好，融创城在军运村，属于过气IP，自住环境不错，投资回报率不高。洋房投资回报率不如高层产品。

武汉回报率最大的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：坐标深圳，前海有一套自住房产，现在有子弹300，可贷款5成，求改3成攻略。想投资一套（400～600）小房，只考虑南山和宝安。1、南山前海：阳光花地苑，雷圳（离现在住房近，父母来深住方便） 2、宝安宝中：好旺角，菁英趣庭（考虑宝中的便利性） 3、宝安碧海：海语西湾，富通城（大铲湾规划） 请房姐分析下利弊，或者按照需求还有更加合适的楼盘吗？现在投资是否高位接盘，是不是要观望下！

回答：你好，这几个盘都已经涨过了 稳健流：菁英趣庭、富通好旺角、丽晶国际、碧湾雅园、风临洲周边老房子好像都有一些，集中在70-80多平米的。菁英趣庭算宝中的2-3梯队之间，比风临洲略好、比西城上筑、富通好旺角略差。地铁和道路交通都很方便，东侧临宝安大道是比较吵的，学校是滨海和海旺，中等学位没有竞争力。小户型上车盘的成交很活跃，二房以上过豪宅，换手率骤减。

一房32平，对比卡罗社区，地段好、户型差

一房一厅47平，总价高于泰华和花乡

二房62平，竞品非常多，无亮点

三房75平复式，总价控制还可以

四房及以上，虽然总价低，但是改善型人群会倾向于宝中二梯队的尚都、天悦、幸福海岸等大花园社区

以上，用来上车还不错

考虑学位优先前海，考虑自住优先宝中

碧海这2个盘除非能淘到笋盘，不然现在的价格进去会站岗

提问：房姐，你好。首问。孩子现在重庆读大三，计划到青岛就业。因是男孩子，考虑将来购房压力，打算提前入手。子弹70，请帮忙规划一下。1.黄岛西海岸红星天铂周围有学区，医院，距离地铁3公里。价格1.4万 2.和昌开发的海云曦岸，位于城市阳台风景区，现正在清盘，2楼1.22万，8楼1.5万。距离学校，医院较远。

回答：你好，青岛目前还是疲软期，在冲高回落调整阶段，2020年还是阴跌。青岛问题是中央和省里都不给钱，只能靠自己。青岛的光环在于港航和外贸，这两块最近几年惨成狗，两级靠山也没有真正砸钱托市，未来几年没有国家队真金白银投入。单单从房价层面说，济南资金和人口吸血，城市地位省内也在缓慢提升，加上房价起点较低，5年期看好济南房价涨幅。西海岸投资回报率最大的楼盘，见知识星球内部分享，持续关注市场大概率这青岛两年不赚钱。

提问：房姐，您好，新人首问：我有一套自住房，目前还没有孩子，地点在深圳南山区蛇口泰福苑，87.57平，三房两卫，户型比较实用，旁边是恒大旧改项目。目前在出租中，月租9000，这套房目前欠款400万，每个月月供2万1，今天问了银行评估价665万左右。由于小区一般，学位一般，我2016年中605万买的，现在网上挂830-850万，感觉涨幅比其他小区小不少，但考虑到换房成本高，不知道是留着还是置换好。我考虑了两个方案，您帮我看看哪个更合适 ：方案一 如果留着，我想抵押这套房子之后再买一套学位好点的小户型，供我小孩以后读书用，如果房姐觉得这个方案合适，可否推荐南山区福田区总价在400万以内的学区房供参考。方案二 置换一套总价相当的学位房，在南山区或者福田，也麻烦房姐看看有没有900万以内的优质楼盘推荐。问题就这些，非常期待您的回答。

回答：你好，泰福苑属于补涨盘，部分户型能卖个海景，这一带目前还是依托于蛇口和科技园的远程外溢，只有前海真正崛起，荔湾才能被认可和关注，长线看还不错。

深圳白领精英群体对学位敏感，然而教育资源在深圳相对稀缺，犹如优质房产，在未来几年内依然会保持旺盛的需求。15年以后深圳每年出生的婴儿大约在20到24万，学区需求不会倒，但是从投资角度来讲，建议选总价低单价适中中上排名即可，非顶级学位。深圳学位房改革在逐步进行，目前来看学位房短期内是利多，但是长远看学位政策的不确定性大。

学位房和普通房其实是两种买法，购房的群体也不尽相同，由于其不确定性，学位房适合短线爱折腾的人群，因为要经常性的调仓，普通次新三房更适合长持。学位房只要成绩不遭遇滑铁卢，每年都会润物细无声的涨，而普通房多是看天吃饭的，利好落地了或者风来了就涨一波，风停了就歇一会。

投资学区房有很多打法：

1.买没有学区的学区房（有暴击）

2.买学位用过的可以有折扣（时间的财富）

3.买成熟自己要用的学位房（投资 刚需）

投资角度建议买未来成长空间大的学区房，深圳教育集团化趋势明显，可以参考星球内推荐的几个学校的学位房，新的教育模式，生员也很好，未来潜力大。我更倾向于未来可能变好的学位房，入门槛比较高的学校，稀缺性的，而不是已经是排名XX的，这样才能产生暴击，否则你被原业主暴击。

提问：不好意思，我又来提问了，最近一直研究你的星球，比较感兴趣只吃蛋不杀鸡这个操作方法，目前手上的全款房估计可以贷到170W，按照市场上的抵押产品，但是每个月月供要2W多？这个压力有点大，后面还要还新买的房子的贷款，更是雪上加霜。目前手上125W，全款房可贷款170W，有两张房票，能不能指点一下如何操作？

回答：很简单，新手留足2年月供即可。剩余子弹都可以继续加仓。

一名职业投资者，买入之前，现金流进出都要列出来。哪里有富余，哪里需要抹平，怎么抹平，都安排好了。

说说断供这件事。最近网上风言风语，到处传cf客断供。但稍微有点经验的，略微推敲就知道这种属于造谣。什么样的人会断供？

一种是刚起步阶段，短时间内买入多套房产，用了极高的杠杆和融资成本，现金流没有算好的疯魔流。

一种是没什么底仓，买的基本都是贵妇CEO盘，几年不涨，无法变现，遇到现金流一紧张，就要面临断供卖房。

而一个正常的人，四平八稳买过三四套房，经历过一两轮大大涨后，就会发现，自己的负债率无论如何也提不上去了，每新增一笔贷款都无比困难。

而cf客，则比普通人更加谨慎，涨幅更高融资能力更强。三年前的月供压力，今天转眼就小了50%。只要你愿意停下来，随时都可以还清负债生活腐败，代价是停滞不前迅速掉落阶层。

提问：北海市中心值得投资吗

回答：不值得 旅居地产为什么不能碰？完全依赖旅游的城市，依靠概念卖新盘，一手卖给你就完成了最后一棒。放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，毕竟不够稳当。旅行目的地这件事上，民众的口味是会变化的。相比扎根本地发展商业商务，不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房，营销成本自然更大，这些都要算到买房人头上。因此旅游地产通常难租难卖，作为资产的属性不很优。哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。

提问：武汉人拆迁完有几千万现金 请问您如何炒房投资 谢谢

回答：你好，在回答这个问题之前，我先说说炒房最赚钱的是哪个群体。

楼市赚钱最多的是一级市场和二级市场，三级市场就赚一个生活费，星球里所有多军都在三级市场内打拼太长时间了，而且赚钱效率会在几年后快速衰减。年轻人应该在三级市场赚钱后，不需考虑再多观察几个城市，而应该向上下游多历练，尽快在五年内转型。

还是借用三体那句话，弱小和无知不是生存的障碍，傲慢才是。开发商能够明里暗里赚这么多钱，第一是市场大势，第二是精英人才全在一二级市场。可以加入开发商，投资部门或者营销策划部门，看一看他们是怎么搞钱的。合理避土增税、合理提升利润率技巧方法有很多。这一些你都可以用在海外市场，甚至是二三线市场。

那么手持几千万的投资小白，应该开启第一步？

第一是标的选择，第二是交易流程，第三是持续盈利。

首先是标的选择。如果要买入20套武汉限价新盘，是一件比较困难的事情，因为开发商需要公开开盘。所以像中粮这样，一二手倒挂需要摇号的楼盘，即使有黑科技，一个人摇到20套也有bug。如果买二手笋盘的话，笋盘供应量又可能是一个问题，因为笋盘天然是一种随机生长的标的，是有一定生长周期的，需要不一样的淘笋模式。比如跟不良资产处置公司合作，全款批量拿下8.9折笋盘，在不过户的情况下迅速做ABC单卖出。

二是交易流程。如果20套买入二手房，每个工作日过户一套，做公证，也需要做20份公证。这样的劳动强度，对于手里握有5千万以上现金的人来说，不一定可行。必须要考虑多线程处理，提高CPU的运算能力。

三是持续盈利。持续能力考虑两方面，第一是要同时注册多个公司，为避房产税和以后或有融资做准备。第二是租金收入，即使租售比是1%，那每年的租金收入也有100万，空关是一个非常心疼的事情，不得不考虑。把蚂蚁扩大100倍，他的呼吸系统并不能供应那么多的氧气，会死掉的。投资额大到一定程度，一定需要换模式的，这也是to c和to b的区别。

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提问：观察沈阳，结合百度地图，谷歌卫星地图，发现有趣现象。一环老城区，旧改乏力；二环有3个军用机场，铁路环绕，切割肌理；三环绕城高速，沿河大规模开发，空地未填满；四环快速路，包围工业区，城市化挤压郊野农村。城南新城，政府机关圈地卖概念，场馆，公园，高铁站，机场。沈北新城，市区溢出漫延，平地造城。老旧房楼层不高，发现新小区有两种，一种是齐刷刷高层，另一种是周围高层而中间洋房。远看像钢筋森林，东北人都那么厉害吗？豪爽的性格体现在现代化住宅。还有地铁，大学，商圈等等，给外来考察的印象就是，东北的唯一，处处大手笔，外地开发商才有这种魄力吧？

回答：无论过去还是现在，沈阳（奉天、盛京），一直是东北第一大城市。清朝故都、北洋张作霖、辽沈战役卫立煌的总部均设于此。所以很多板块因为历史原因没有开发。

传统上的老沈阳城主要是指沈河区、和平区、铁西区、皇姑区。沈河区以金廊、五爱市场、中街商圈为核心，和平区以太原街、青年大街、万象城为核心。这两个区是传统的经济、文化、金融中心，沈阳故宫坐落于此，几乎没有多少可开发的土地。向西跨过铁路就到了铁西区、向北跨过铁路就到了皇姑区。

铁西区带有十分厚重的工业时代的烙印，老工业基地的国营工厂大多坐落于此。类似武汉的青山板块。

而皇姑区主要是传统的科教文卫居多，还有一些工厂散落于此，沈阳的大学以及北陵公园都在皇姑区，这里曾经是张作霖的驻地，东北军的北大营，有一定的历史意义。

大东区虽为传统主城区，但是除了龙之梦傍江街之外没什么商圈，而且，因为沈阳东侧紧挨着抚顺市，没有多少开发腹地，沈阳东侧的开发一直比较缓慢。而至于浑南区、于洪区、沈北新区、苏家屯区则是传统上的郊区，现如今却是房地产开发的热土。如今的土拍基本都围绕着这几个“郊区”进行。

沈阳作为新晋一线城市，城市化进程没有那么快，旧城改造在推进，新发展的地区呈现品牌开发商大批量入驻现象，因为拍地时就限制地块的容积率问题，所以导致高层中间夹杂洋房。二环附近在开发，但是有些厂区以及铁路站不能土拍，现在也在整改，但单价基本上将近一万五。现在主要是发展空地多的区域，大品牌开发商愿意入驻的地块不涉及到拆迁的地块，所以优先发展三环外的浑南和沈北，不属于平地造城，这是政府的规划发展以及经济体系决定的。

提问：房姐您好！总是能听到要征收房产税的消息，对此，房姐怎么看？

回答：很多人认为房价要跌，理由房产税就要开征了。实际上，任何有点经济学常识的朋友都知道这个逻辑很荒谬，站不住脚。

关于这个税，我们的观点是：不过于担心；不过于强调。这个税的施行，首先面临诸多需要解决的问题：

1.这个税如果要施行，必然需要立法，而针对个人产权的征税，与当前宪法相冲突；

2.如果通过立法施行这个税，从草稿到公布，中间需要大概3-5年的时间；

3.不同城市之间的差异巨大，不同家庭和地区的房价，经济情况差异不允许这个税变成「一刀切」的条款，必然成为地方化的制度设计。

4.最重要的一点，是这个税面临的经济问题：人的任何行为，都要符合经济的规律，即使是税收也不例外；是否要收税，怎样收税，背后是对投入和产出的衡量；而税收越严格，征收的成本就会越大。上世纪五十年代，美国的最高税率曾经一度高达90%；

结果是，征收超过一半的时候，就开始收不上来了。很多人为了躲避高额税费，干脆就选择不工作了。为什么我国取消农业税，因为农业税的征收成本极高，北京征收8000万的农业税，直接的征收的成本就高达6000万，这个数字没有计算中间的人员牺牲成本。

根据上海的情况，这个税目前仍然是一笔亏本的生意，在经济层面上，仍然面临诸多的困难。

提问：美丽智慧的房姐，目前中国人口老龄化在加剧，城镇化进程也在推进，但在未来，总会有一个时点，中国城乡人口达到一个平衡值（城市不再有净流入人口）！请问你觉得这个时间还要多少年？到那时，房价还会持续增长吗？另外，现在高层住宅这么多，容积率很高，新建的高层住宅，在几十年后，会变成旧高层，房屋老化面临拆迁，到时候会有开发商拆的起这样的房子吗？如果拆不起，现在的高层到以后老化了，岂不是很难在市场流动？到那时，大家持有的房产岂不是没有市场价值了？

回答：在整体老龄化少子化的时代，当前众多城市的抢人大战实际上是在收割最后一波人口红利。再过5年，全国的流动人口会进一步减少，城市人口的竞争将更加残酷。

西安为何高调抢人，利用抖音铺天盖地宣传，其实是执Z者已经明显的意识到：现在不把人口规模做上去，就再也没有机会了。国家中心城市，西安地铁第四期建设的批复，无不是西安抢人抢来的成果。

未来不要说县城，更多的地级市人口规模也会出现萎缩。而城市人口规模关系到城市各类基础设施的建设标准，服务规模。高铁站、飞机场、地铁线路里程，摩天楼的高度，图书馆的藏书量，大剧院、体育场的座位数，奢侈品牌进驻数量都与城市人口规模有关。

2016年开启的省城崛起的时代，很可能持续不超过10年，2025年就会见分晓。目前来看，武汉、南京、杭州、成都、重庆、天津六座城市已经稳固了自己地位。西安、郑州、长沙、合肥、沈阳、青岛、济南爆发力较强，正在全力冲刺。

二线城市群雄竞逐的时代，也是二线与一线差距迅速缩小的时代。最先睁眼看全国的一线民众，利用视野、资金的优势降维打击了很多城市，实现了财富意义上的自由。

未来几年，依旧是二线的时代，错过这个时代，城市化的红利将尽，财富的机遇也将烟飘云散。

房地产注定只有小部分人能赚钱，我们跑在大部分前面，手把手教你从0实现千万资产积累。很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。

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