保利置业平均净资产收益率仅为4.5 千亿销售目标再失约丨冷眼看年报

3月24日，保利置业（00119.HK）发布2021年业绩报告。保利置业是南方产业智库上市房企60健康指数（HFI-60）重点监测房企，报告期内，公司实现营业总收入365.13亿港元，同比增加16.73%；毛利润123.62亿港元，同比增长17.13%；净利润26.07亿港元，同比增长12.13%；归母净利润24.81亿港元，同比增长31.97%；每股基本盈利67.35港仙，同比增长31.16%，拟派发末期股息每股13.5港仙，同比增长5.47%。

在盈利能力指标上，公司各项核心指标有所上涨毛利率为37.94%，同比上涨4.2个百分点；净利率为12.50%，同比上涨5.07个百分点；平均净资产收益率为4.59%，同比减少0.94个百分点，基本与去年同期持平。

对于公司盈利能力指标的良好表现，保利置业董事总经理王健指出，目前的毛利率水平主要得益于前几年结转项目的收益。报告期内，保利置业共有76个项目实现销售结转，结转金额约人民币283亿元。同时他又指出，行业的毛利率水平的下降可能是一个大的趋势，从公司目前已经实现的销售额来看，毛利率水平长远来说大概率会在回归到23%-26%区间。

在财务风险控制方面，截至2021年末，保利置业总资产2356.91亿港元，总负债1891.73亿港元，资产负债比率为80.26%。公司流动资产净值为8213.17亿港元，较上年同期增长12.74%；其中股东应占权益总额为3841.56亿港元，较去年同期增长8.38%；每股资产净值为10.35港元，同比增长6.92%。报告期内，保利置业企业平均资金成本再降0.20个百分点至4.52%。

负债方面，截至2021年末，公司尚未偿还之银行及其他借贷（包括应付票据）为8468.12亿港元。其中，在一年内偿还的有2318.08亿港元，占总借款的27%；在一年后但两年内偿还的有2599.39亿港元，占总借款的31%；在两年之后但五年内偿还的有2711.08亿港元，占总借款的32%；以及在五年后偿还的有839.57亿港元，占总借款的10%。目前，公司的银行总结存为3660.16亿港元，虽较上年同期下降16.15%，但是资源应付可预见之营运资金需求及资本开支。

保利置业年内控制借贷总额实现微降，其中信托贷款占比较去年底再降3个百分点至12%；一年内到期的债务占比下降5个百分点至27%。根据保利置业副总经理刘忱发布会现场披露的信息，公司在三道红线方面有所改善，年内现金短债比从1.53%提到1.57%，剔除预收账款负债率从76.5%下降到77.4%，净负债率从109.5%下降到103.4%。但是对标“三道红线”融资新规，依然踩中两条“红”线归为黄档。

在销售业绩方面，报告期内，保利置业实现合约销售金额人民币566亿元，同比增长9%；回笼金额人民币534亿元，回笼率达到94%。在2021年初的业绩会上，保利置业曾立下“十四五”期间再造一个保利置业的目标，争取期内达到销售1000亿，这1000亿主要在2020年520亿之上每年增长15%，年复合增长率40%-50%。为五年内完成千亿目标，保利置业将2021年合约销售目标定为620亿元，同比增速约19%。

按2021年初定下的620亿元合约销售额来看，目前，保利置业只完成年度目标的91.29%，失约年度目标。按实现千亿目标的15%增速计算，2021年销售额要达到598亿元，保利置业依旧未实现。

保利置业表示还将坚持“十四五”期间再造一个保利置业的目标，2022年公司的销售目标为签约保底目标650亿元，保利置业副总经理彭祎表示，2022年保利置业有1400亿的供货，只需要完成46%的去化即可完成销售目标。但是650亿元的销售目标较2021年实际销售额仅增长14.84%，依然低于实现“千亿”目标所定下的15%增速；且46%的去化率较2021年实际去化率少了4个百分点。

土地储备方面，截至2021年底，保利置业新增土地储备总建筑面积360.9万平方米，共获取19个开发项目，其中四成投资位于深圳、上海和宁波三个高流量城市，公司持有权益土储在一线和二线城市的占比达到 83%，同比提升3个百分点；在长三角和大湾区的占比达到40%，同比提升6个百分点。

报告期内，保利置业完成新开工建筑面积约492.3万平方米，竣工建筑面积约309.5万平方米；合约销售面积约313.8万平方米，其中持续销售项目106个，首次开盘项目24个。截至2021年末，公司共有83个在建及待建项目，总建筑面积约2,265.3万平方米。

保利置业副总经理刘忱现场表示，短期保利置业还是希望能够抓住市场的机会，做一些优质的土地拓展，为未来发展提供一个较好的基础。

◎南方产业智库点评

保利置业营收和盈利都有所增长，主要得益于前几年积累的多个项目结转收益。合约销售金额同比增长9%达到566亿元，但是距离“再造一个保利置业”的目标，争取十四五期内达到销售1千亿，尚有距离。财务方面，融资成本有所下降，负债率有所改善，但是依然踩中两条“红”线归为黄档。顺利实现2022年签约保底650亿元的销售目标，为冲击“千亿”目标打下良好基础，压力依然不小。

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【分析】柴亚娟

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【作者】 柴亚娟

【来源】 南方报业传媒集团南方 客户端

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