二手房下跌已成为必然「二手房市场拐点」

疫情之下，长期依赖线下带看促成交易的房产中介受到不小冲击。近日南都记者走访东莞多家中介门店发现，大部分中介已陆续复工，但受疫情影响，成交量跌入“冰点”。为此，不少中介门店趁机开展“春季大练兵”，转战“线上卖房”，推出VR带看等服务，为疫情过后的成交打下基础。谈及疫情对今年东莞二手房市场的影响，东莞中原地产三级市场总经理刘熊表示，受疫情以及各大房企打折促销的影响，今年东莞二手房市场总体成交量与去年相比，跌幅预计在10%左右。

房屋租赁成中介业务“主力”

“疫情对门店的影响，毫无疑问是非常大的，尤其是在二手房成交方面。”东莞链家门店经理罗先生告诉南都记者，疫情期间，东莞各个小区管控都非常严，经纪人不能进行线下带看，二手房的线下业务根本没有办法开展。自今年1月下旬以来，各大楼盘也都纷纷关闭线下售楼处，整个新房和二手房市场都处于“冰封”状态。但好在春节过后，房屋租赁市场迎来了一波小高峰，成为了这个“特殊时期”的业务主力。

罗经理分析，年后是租房的高峰期，疫情期间市民的租房需求依然是存在的。另外，从需求侧看，90后逐渐代替80后，成为租房消费主力军，而这个群体对线上看房的接受程度也比较高。现在租客无需实地看房，也不用与房东见面，就能轻松在线上完成看房、签约全流程。更为关键的是，由于租房涉及到的金额较小，手续比较简单，所以大家的顾虑也会相对比较少。罗经理说，门店现在每天都能成交几单租赁业务。虽然跟往年相比还是有些差距，但总的来看，房屋租赁业务受疫情影响还是比较小的。

除租赁业务外，中介门店最早开始“解冻”的是新房业务。南都记者了解到，2月以来，东莞线下售楼处陆续复工，积压已久的购房需求开始慢慢释放。而这也为中介门店的“复苏”，提供了一个机会。尽管如此，在3月份的前10天里，门店的成交量也还不到10单。而且在这部分成交里面，很大一部分是年前积累的意向客户。可见，疫情带来的影响仍在持续，购房者的观望情绪也变得更加浓厚。

“宅经济”掀起“云看房”热潮

不同于新房市场，二手房交易从签约到过户事项复杂、资金安全风险高，所以一直以来购房者都极度依赖中介接洽与线下带看。但在疫情期间，“宅文化”带来的“在线经济”异军突起，中介行业也在此次线上“战疫”中分到了“一杯羹”。南都记者了解到，从找房、看房到签约，中介服务早已与互联网深度融合。在线咨询、VR看房、VR带看、电子合同……琳琅满目的线上功能，几乎触达房产交易的全部流程。

根据各大中介平台公开数据显示，疫情期间乐有家共为4500名客户提供线上带看服务，超6000名业主提供线上委托服务，累计成交1500单。而贝壳找房方面，3月5日贝壳VR售楼部启动“VR购房节”，活动上线仅6天，线上认筹量达6739套，认筹量转线上预选房率超70%。不难看出，特殊时期人们更能接受线上看房、交易的模式。那么，东莞的情况是否也如此乐观呢？记者从东莞贝壳找房方面获悉，从3月1日至15日，东莞贝壳找房发起VR带看次数达到了1.9万次，平均每天1266次。从目前的反馈来看，消费者对VR等线上看房工具的接受程度比较高，在线看房购房成为新趋势。

近年来，住房领域的消费行为、业务行为发生着重大变化，消费者与从业者越来越多的交互在线上产生，作业流程被线上重塑，由线下向线上迁移。仅从放盘来看，目前线上放盘的业主反而比线下的多。原因显而易见，疫情期间大家都避免接触，而且平台也开发了线上放盘功能，业主可以自行录入基本信息，非常方便。可以说，线上营销、线上作业已经成为不可逆的趋势。

线上作业对经纪人提出高要求

“刚开始使用VR带看时，不太懂得怎么操作，客户容易失去耐心，就会挂断连线。另外，除了操作层面上的不熟练以外，也没办法看到客户的样子，觉得不太适应。”东莞链家一经纪人王先生称，随着VR带看模拟次数的增加，现在已经慢慢习惯并且可以游刃有余地操作了。该门店负责人罗经理则表示，经纪人在进行线上VR带看时，需要在短短几十秒时间内，快速吸引购房者，否则连线很有可能会被挂断。“因为现在线上看房成本非常低，更换经纪人也很容易，所以VR带看也对经纪人自身的专业素养提出了更高要求。”

比如，经纪人不仅要提前把房源信息掌握清楚、熟练使用线上工具，还要不断去打磨沟通方式，提升沟通能力。为此，贝壳找房平台还为合作新经纪品牌链家、德佑等经纪人准备了非常丰富的课程培训。经纪人需要不断学习、培训，修炼“内功”，必须通关之后才能正式进行VR带看。据介绍，在过去，经纪人每天线下带看量大概是3至4套。如今通过线上VR带看，每天可以达到9至10套，非常高效。

“从表面看，来门店看房、买房的人是变少了，但这很大部分原因是购房需求被抑制了。”东莞德佑一门店负责人蒋先生说，其对疫情过后东莞的房地产市场还是很有信心。“目前我们在线上积攒了不少意向客户，市场一旦恢复，就可以直接转化。”他表示，现在经纪人只是把前期的工作给做了，后面就是以线下复看为主。因为消费者在VR看房已经把房源的基本信息了解清楚了，之后复看就容易促成成交。

南都记者了解到，从浏览量来看，VR带看的浏览量明显高于VR看房，而且VR带看消费者浏览的时间会更长。这也意味着，VR带看的效果也更好。至于疫情过后，VR带看、VR看房等线上服务何去何从，还需要视市场反馈、市民使用习惯，以及后续的转化率情况定。

下半年市场将逐步回暖

刘熊认为，疫情对东莞二手房市场的影响，主要体现在两个方面。一是购房者观望情绪更为浓厚，二是部分二手房业主定价也会更趋理性。刘熊分析称，受疫情影响，各地复工时间一再推迟，对经济造成了一定影响。这也在一定程度上，加剧了购房者的观望情绪，市场观望氛围也会更加浓厚。但不排除部分刚需购房者，在遇到低于市场价或觉得合适的房源，还是会果断出手。

另外，刘熊认为，疫情对当前东莞二手房卖方市场的影响还是比较大的，会有部分业主急需资金套现。在这种情况下，市场上就会有一些定价相对理性的房源挂出来。但需要注意的是，随着下半年购房需求进一步释放，市场将逐步回暖。总的来看，今年东莞二手房价格会更趋于稳定。

刘熊预测，今年东莞二手房市场成交量同比2019年，将会有10%左右的跌幅。他分析称，今年2、3月份东莞二手房市场成交陷入“冰点”。另外，二手房成交也会受到新房冲击。受资金压力的影响，开发商的反应速度会比业主更快，会抢先通过多种手段吸引市民买房。这对中介门店来说，也是一个沉重打击。所以，东莞部分中介门店为求生存，也开始转卖新房，来弥补在二手房业务方面的损失。 采写：南都记者 黄慧萍