丰台区青塔房价「丰台区青塔未来规划」

之前做过一期500万的房源汇总，有些网友觉得500万的预算比较小康了，如果能再少些房价就更完美，为了帮助更多的粉丝，我决定再做一期300万的二手房宝典。

300万城六区还能在哪买房？

手里握着三四百万的预算城六区就不能买房了么？

咱一个个看：

朝阳五环内能看看东南三环，劲松，潘家园一带的老楼，还得是特别小的开间或小一居，如果为了够住五环外可以去看之前给大家介绍过的常营，管庄，定福庄等区域，老楼或经适房限价房小区拿下一个小两居还是可以的。

海淀五环内像定慧寺，蓟门桥，甘家口捡漏四五十平的八九十年代的小区1居，缺点是不是塔楼，就是没电梯，出五环西三旗，上地，清河也得是老楼1居-小2居，新一点的小区得在北部新区附近，温泉镇，上庄能买到2010年建成的小区，但确实远点。

东西城新一点的小区除了够的着荣丰2008小户型，剩下基本都是不带电梯房龄在80年代左右的公房了。

石景山依然基本为老楼，但这个预算基本可以两居起步。

丰台，马家堡角门一带同样是低总价二手房的大户，且地段更有优势，但比较之下青塔出房量高，且户型选择多，经适房或回迁房小区相对较新。

北京城六区总价300-400万代表小区

从表中数据可看出，多数是位置不错的房龄较老，房龄短的位置远，唯独丰台，还算是能兼顾之处，丰台中半壁江山为角门，半壁江山为青塔，青塔房龄优于角门，并且，青塔最近一个月关注度特别高，我在某中介官网成交数据看到，北京近30天成交排名前二十的小区中，丰台占了4席，值得一提的是光青塔就有2个小区入榜，为广安康馨家园和同馨家园，一个月有十几套的成交，分别位列第8和第18名，五环内，总价低，小户型多是大家关注这里的重要原因，总价三四百万能买一个70-90平的2-3居，对于刚需一族，确实是一个不错的选择，所以，青塔成功的吸引了我，我决定去那里好好看看。

近30天热门成交小区

丰台整体房价怎么样？

去之前，我对丰台的二手房做了数据汇总，从丰台二手房小区挂牌价来看，青塔单价区间为4-7万/平，在整个丰台属于起步价格较低的购房板块，大部分小区单价在五万出头，也有7万左右的高端住宅，以购买一套七八十平的2居为例，350万左右在青塔可以选到合适的房源，就是它了！向青塔出发。

丰台各板块二手房价格区间

青塔初印象

去青塔的路上，想起第一次来青塔，还是2010年刚入行那会儿，揭叔带我一起去的看房团，看了小屯路附近新盘建邦风景，不到2万的价格，记得当时网友都说，“这地儿啊，够偏的”。看完房子我们还特意叮嘱大巴司机沿着小屯路往北拐到青塔西路，带着大家看看周边的生活配套。当时青塔给我的第一印象就是交通不太便捷，配套也不是那么齐全，还没有翠微这样的大商场，除了靠近西四环这片区域，其他地方还略显荒凉。

从房源来看，大部分为老小区，新盘基本都走中高端路线，以改善住宅为主，像万科紫苑，建邦风景，万科紫台等等，10年左右新盘开盘价格其实差距不大，都在1万 ，由于很多名企入驻，我对这个区域的初步判断是有一定潜力的改善置业板块。

二探青塔见闻

这次来到青塔，足足在这转了一天，您如果自己来看房，我建议您把青塔按照小区分布分为三个板块，这样可以少走一些冤枉路。

青塔核心区，以大成路秀园小区为半径，方圆1公里的区域，代表小区有珠江峰景，大成郡，万科紫台，民岳家园，这个区域的特点就是配套完善，大型商超有翠微商场，物美超市，还有老北京涮肉，庆丰包子铺这些京味儿很浓的餐馆，工作日就餐的人都不少，好不繁华，缺点是轨道交通有所不便，区域内二手房小区普遍距离地铁的距离在2-3公里，需要乘坐公交换乘。

青塔核心区示意图

庆丰包子铺

翠微百货-大成路店

吃完午饭，又来到小屯路购房板块，这要是青塔最靠近地铁的购房板块，小区分布在小屯路两侧，靠近地铁14号线郭庄子站的购房区域，代表楼盘有建邦枫景，万科紫苑，同馨家园，从我直观感受来看，这边配套虽然比不上青塔核心区，但基本的生活配套还是有的，小区北侧有城乡超市，门口能看到菜站，也有很多的底商，而且距离核心区也只有1,2公里，配套可以共享，就医的话，可以去301,302,307医院，值得一提的是小屯路两侧的绿化做的还是不错的，经过的时候看到很多老人在路边街心公园运动。

小屯路板块示意图

小屯路道路两侧环境

最后是张仪村板块，距离我们刚才提到的小屯路板块向西2公里的位置，代表楼盘有广安康馨家园和东海仪园，这里也是整个青塔购房区域的价格洼地，大部分为房龄较新的回迁房经适房小区，房价为整个区域的起步价，小户型房源充足，也难怪这里的二手房成交位居丰台前列了。

张仪村板块示意图

热盘点评

接下来，我们来看三个板块的热门小区，这周，佳爷房谈二手房粉丝群多位网友提议，能不能文章里刚需改善项目都兼顾一下，当然没问题，今天就满足大家的建议。

张仪村刚需板块

广安康馨家园

广安康馨家园为目前青塔板块最受关注项目，小区为西城广安门回迁房，房屋性质为二类经适房，2013年建成的房子，附近全是棚户区改造，回迁房。

在小区周边溜达了一圈，小区周边老北京特色的餐馆，小区里偶遇的几位地道京腔的土著，让我感觉“京味儿”十足。

作为经适房小区，虽然没有门禁，但是小区中心的活动场地和绿化做的还是很不错的，每个出入口都有保安，小区里老年人较多，他们不出小区也有足够的活动空间，安全也有了保障。

该小区换手率高，房源特别多，1-2居挂牌的有100多套，1居南向，2居南北，都是小户型，74-76平不等，两居的话总价在300万左右，也有八九十平的2-3居，价格就要过400万了，要注意的是总房款还需要算上交土地出让金，生活配套的话底商，餐饮，便利店有不少，大型的商业有所欠缺，北区西侧有幼儿园和小学，上学还比较方便，缺点的话我认为部分楼层高，楼间距密，且距离地铁远，如果您想300多万买个新一点的2居，我觉得甭看小区是回迁房，整体感觉还不错。

小区实景图

楼道实景图

京味十足的餐饮配套

青塔核心区

民岳家园

如果您预算够不上珠江峰景，又喜欢青塔核心区这地段，民岳家园可以作为选择参考，03年的房子，整体价格约为49000，小区为二类经适房，全部为22层左右塔楼，3梯9户，3梯12户。

民岳家园

小区实景图

万科紫台

万科紫台，西长安街沿线万科打造的第一个项目，无论是从品质还是物业，都是区域内的标杆小区。

小区为纯板楼社区，体量不大，只有530户， 10栋楼，由4栋高板，3栋复式，3栋商业组成。楼层最高17层，还有10层，13层高的楼，复式1栋楼就4户，高板是1梯2户，全部为170平以上的大户型。

户型设计比较规矩，两个卧室客厅朝南，三个卧室全明，当初新房交房带装修，装修费听业主讲就得100来万，车位价格约为60-70万，物业管理很严，送外卖送快递进不去，小区出房量极少，很少有业主往外卖，目前小区参考价为75000元/平，总价在1400万左右，如果对高端项目感兴趣可关注。

万科紫台

小区实景图

珠江峰景

如果说到青塔核心区成交比较多的二手房小区，就不得不提珠江峰景了，每个月能有十套左右的成交，目前挂牌价约为55000-60000元/平 周边经适房或公房老小区差不多也在5万多的价格，价格没有拉开差距的原因是周边都是小户型塔楼，或者不带电梯的老房子，单价都差不多。

小区实景图

珠江峰景为05-06年的小区，叠式塔楼设计，看过我们上周北苑踩盘记的朋友都知道，模仿的媒体村万科星园的建筑设计，主要是为了保证每户都有采光，从外立面来看都很像。

小区共2300户左右的规模，板楼塔楼都有，既有5-11层带电梯的板楼，也有21层左右的叠塔，户型选择也比较多，最小53平的开间，总价350万，首付200万左右，最大240平的复式，1-4居室都有，主力户型为2居和3居，因为塔楼都有2-3居，性价比最高的是174的4居室，理由是在整个青塔区域，都比较稀缺，总价800多万，和其他小区相比，紫台没有4居室，大成郡4居户型2000万起步，紫辰院也得1700-1800万，就他有这种性价比相对合适的户型。

小区实景图

另外据我在小区里观察，小区玩耍的孩子很多，有专门的儿童和老人活动场地健身器械，环境也做的不错，小区中心位置带水系，据业主讲，物业每天安排保洁阿姨擦大堂，墙面和大堂都是地砖，不是洋灰地白墙，收拾的还是比较干净整洁。总体来说环境不错，总价相对低一些，刚需和改善家庭都可以关注这个小区，缺点是小户型朝向一般，其次就是当我准备离开小区往外走的时候，头顶看到有飞机经过，如果特别在意噪音的话，可能需要实地看房感受一下再做选择。

小区楼道实景图

小区内部配套

大成郡

从品质来看，大成郡是板块内可以和紫台比肩的小区，共48栋楼 1700多户，6-9层低密电梯洋房。

物业管理略逊于紫台，我跟在业主后面轻松进去小区，整体绿化环境做的不错，户型有80多种，从开间到230-240的复式，整体均价为76000元/平，最大的亮点是赠送面积大，光阳台就20多平，还不算露台， 有种在青塔住别墅的感觉，小区因为户型种类多，出房率也相对高一些，由于紫台很少有房源挂售，所以很多追求品质生活的改善一族，选择了这里。

小区实景图

小区环境

小区地库

小屯路板块

同馨家园

同馨家园为12年建成的小区，板塔结合，户型为56平的1居和76平的南向2居，均价约为50000左右。

小区为限价房商品房，需要补交综合地价款，所以税费要高一些，以56平1居为例，总价289万，税费预计就要21万，所以交易的话，可和房主协商先转为商品房，按照网签价计算，转商费用一般是买方出，转完后可以多贷款。

还需要提醒您的是，像这种总价低的项目，尽可能用公积金贷款，利率低，咱还能省点钱不是。

同馨家园

小区实景图

小区实景图

建邦枫景

建邦枫景为2010年建成，是整个青塔距离地铁最近的小区，直线距离约200米。

小区板楼塔楼都有，户型60多平的1居，80-137的2-3居，部分户型明厨明卫，多面采光，小区整体报价51000，板楼单价在60000起步，不足是小区全部为地上停车位，停车位较为紧张，业主反馈物业管理一般，由于小区邻铁，很多在京西南工作的年轻人比较偏爱在这里，租户较多。如果预算在600万左右的话，这个小区的板楼2居是可以看看的。

小区实景图

小区西门

地铁14号线郭庄子站

万科紫苑

紫苑和假日风景是一个小区，分为abcde五个区，c区叫假日风景，也可以说是假日紫苑的c区，其中紫苑a区和紫台户型是一模一样，装修一样，同样是万科物业，管理也是很严，但从业主口中得知，相对来说紫台的物业管理要比紫苑更好一些。

紫苑从户型来看选择更多，2居和3居都有，目前小区报价为71000元/平，其中90多平小三居，总价不到700万可以拿下。

配套的话，小区附近有底商，小型超市及便民菜站，如果去大一点的商业，3公里范围内也是有翠微，物美，城乡超市，如果您比较看重物业管理的话，这选择个小区价格相对实惠。

小区实景图

总结：

一、单价区间跨度大，产品丰富

从青塔这个区域来看，单价区间跨度很大，从4万出头到7,8万的房子都有，在北京西南区域上班的购房人，无论是刚需家庭300-400万的预算，还是改善家庭600-800万的总价都可以看看这里。

二、改善仍是主力军

踩盘过程中我了解到，石景山，丰台以及海淀部分改善家庭是这里购房的主要人群，预算不是特别充裕，另外，考虑在这儿买一个低总价二手房小区的也不在少数，当然您在买房的时候，一定和中介好好算算税费，这部分费用也要算在购房成本里。

三、轨道交通是硬伤

区域内硬伤也是有的，轨道交通并没有途经整个青塔区域，如果您比较依赖地铁出行的话，可能还要再琢磨琢磨。

如果您对本文中介绍的小区感兴趣，可以在评论区留言，我们会安排合作伙伴麦田房产带您到实地转转，详细讲解，如果您还想了解其他区域的房源信息，也可以联系小秘书，我们会征集粉丝建议安排踩盘，每周六会给大家带来最新的二手房区域评测，还是那句话，帮哥们儿转转！