北京望京买房「望京新房」

大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！

以下内容为【京爷说房】公众号| 粉丝问答

1、提问：您好，请问丰台的盛鑫嘉园小区怎么样？我一个朋友买了那个小区，说是丰台十二中的学区，房价相对适中，且挨着地铁，想请您说一说这个小区怎么样。平时很少听到丰台相关的信息，也不是特别火的小区。谢谢！

回答：你好，小区优缺点都有吧，优点是：交通好、配套尚可、板块靠近丽泽有点儿潜力、带点儿学校，楼龄在周围算还可以的了。缺点是：小区小，空间受限，塔楼设计，户型一般，另外小区管理不突出，停车似乎不容易。总体而言，这个小区还是有自己的价值的，有一定居住属性，升值性也能跟上大盘，是可以买入的小区。这个小区不是特别火的原因主要是小区小，成交量自然小一些，而且大家比较少关注丰台的学区。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》

2、提问：京爷，你好。因为想要北京落户职业居住加分，计划把东坝朝新嘉园东里的房子置换到天通中苑。想咨询一下天通中苑保值如何？两个板块未来增值速度能持平吗？ 出于增值角度是否应该再加些钱买回龙观的首开国风美唐或者公园悦府呢？谢谢。

回答：你好，天通苑整体板块差点儿，不过毕竟价格合适，未来也有多条地铁交汇，所以有需求支撑，保值性并不差。天通中苑在天通苑中算是最好的之一了，居住环境还可以。从升值性角度来看，天通苑中苑500-600万以下的房产还是有一定价值的，因为总价符合定位，因此升值性也还不错。从数据表现来看，还是可以跟上北京大盘的。而东坝朝新嘉园东里则相对差了一些，涨得相对一般。总体而言，我认为你的置换还是合理的。当然如果从长远来看首开和公园还是更优秀一些，毕竟是板块更好、品质更好，升值性也能超过大盘，有条件自然更应该努力够够。建议看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益统计与分析》

3、提问：您好，家庭原因两套房离太远不方便，从丰台到新北苑置换。是同一区域内的二套房，未来主要给老人单独住。考虑点是：2居，环境好一点，生活方便，朝外分校上学名额可用。

1.刨去顶层、底层的感觉，看了2个月了国际城房源是真的非常少，请问知道原因么？下半年会不会多一点？

2.润泽公馆的比去年底看涨了很多，也只有零星几个能买，加上现在北京疫情，现在是否是可以出手的时机？想听下建议

3.第三考虑世华泊郡目前报价都接近国际城了，是否价格虚高？

回答：你好，以下是我的回答:

① 主要还是前段时间消化太多了房源了，所以剩下的房源稀少。下半年不好说，看最近市场走势吧。今年不确定性因素较大，特别是经济比较差，后期比较依赖政策走势。

② 可以稍微观望一下。

③ 相对来说国际城可能要略高于世华泊郡，这样才合理一些。不过一房一价，具体情况具体分析。

建议看看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》，每周一公布。

4、提问：请问，想在二环里或北二环周边买1500左右的次新房，小区环境好，近6年上学需求，推荐下有哪些小区，谢谢！

回答：你好，那基本上就考虑东西城或者海淀吧。对于东城，我认为你可以重点考虑泛崇文大片区，这里面能兼顾上学和居住品质，比如咱们可以看看新世界家园、新裕家园、幸福家园、新景家园、花市枣苑等小区；或者往南面看看，比如中海紫御等。对于西城，基本上就是广外了，看看红山世家、玺源台、朗琴园、北欧印象等；或者看看庄胜二期。海淀这边，中海馥园可以看看。建议看看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》

5、提问：星爷您好，目前想要换小三居，还要保证学区，不能朝北，预算是900以内。目前考虑两个方案：

1）目前望京陈分对口的三居利泽西不考虑，望馨小户型三居很少；

2）另外一个方向是考虑亚运村小营那边的陈经纶嘉名的小区，但预算有限基本是考虑亚运豪庭，世纪村这种2000年左右的小区。

请问下我们继续等待望馨花园的房子，还是建议换到亚运村小营这边。

回答：你好，论学校，亚运村这边的嘉铭还强点儿，不过升值性都差不多，毕竟望京是超级热点板块。嘉铭这边看看安慧北里的几个园吧，更优质一些。望京这边的望馨比利泽西居住体验好点儿，三居利泽手枪型户型确实一般，当然这两个小区升值性都没问题。目前来看，望京这边成交量比较一般，市场僵着，不着急上学的话，其实也可以考虑观望一下市场，有合适的的可以入手了。建议看看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》，每周已一公布。

6、提问：京爷好，感觉您那个知识星球会员中的楼市冷暖监测，这个购房者信心是如何调研出来的呢？走势非常有用，不过有没有可能以后也公布一下具体数值？

回答：对北京二手房楼市冷暖以及短期走势进行预测一直来是我最感兴趣的事情之一，可以说我们做的数据解决了这个问题。先说市场冷暖的表征，市场经常有人用以下几个指标来表示：

① 挂牌价，这个实时性很高，但经常受到房源数量的影响，往往会发生突变或者不正常的数据。如果要预测短期走势，那更难了。

② 成交价，这个数据比较好地统计了当下成交情况，但依旧受成交数据影响。在以往，人们都是通过链家的成交数据来进行统计，具有16-18天左右的延迟，实时性是个问题。而现在，所有最新成交都不对外公布了，所以自然没法弄。

③ 带看量，这个可以看出看房的热度，理论上是可以得到市场的冷暖的。不过带看量在绿中介系统中往往会被经纪人刷，为了完成工作量。而且现在也不对外公布了。

在我看来，需要一个指数，能准确定表征市场冷暖，实时、准确，且不受房源数量影响。因此我们提出了信心指数，也就是业主群体性的信心表现。其底层逻辑是：业主第一次挂牌价往往是心理预期，但在房子入市之后，业主心态会发生变化，会有一部分数量的人出现调高（觉得价格低了）和调低（觉得价格高了）。而我们发现，这两个数据的比例有一定的规律，做成一个指数，其趋势跟市场的走势非常贴近（经过历史数据验证），不仅能体现当下市场冷暖，还能预测短期的走势。同时，我们做了一个工作，就是根据历史的数据，制定出了一个冷暖线，如果高于这个线，则是要涨，低于这个线就是要跌。数值可以后续公布，原始的数据倒不方便给出。北京二手房信心指数可以从知识星球中获取，点击图片栏目即可，一个星期一更新。

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