宋都地产退地「宋都股份怎么样」

记者 | 熊颖

项目延期交房大多都和资金问题直接挂钩。然而宋都股份不光多项目存在或疑似存在延期交房问题，近期还卖“子”抵债、终止回购股份等“节流”动作不断。

临近农历春节，杭州如意春江一期的业主仍因延期交房等问题和开发商宋都股份“斗智斗勇”。一系列动作背后都在指向宋都股份的现金流并不轻松。过去一年，宋都股份也曾承诺耗资1.30亿元至2.60亿元回购股份，2022年1月21日晚间，公司公告仅出资800万元回购。让人不解的是，没钱回购的宋都股份却豪掷5亿元投资没有任何经验的锂矿业务。

如意春江交房上演“拖字诀”

临近年关业主仍在维权

如意春江位于杭州市富阳区，是宋都股份旗下打造的别墅项目，据其官网介绍，规划产品为38幢花园叠墅、38幢山景联排，可售房源900余套。然而正是这样一个高端项目，不光陷入长时间交房延期，还存在诸多质量问题。

如意春江一期业主陈先生向《红周刊》记者表示，原定于2021年3月31日交房的如意春江直到2021年12月中旬才正式交房。其间，开发商将交房时间一拖再拖，曾先后多次作出承诺，项目将于6月、7月、8月等时间段进行交房，不过最后都再度延期。

2021年10月，杭州富阳住建局表示，宋都如意春江已经通过五方验收。可据陈先生介绍，彼时，如意春江存在的问题仍然不在少数，如部分墙体裸露红砖、楼幢外墙空鼓、地下室渗水漏水、部分窗户未安装、水电燃气网络等均未接通，而上述问题和购房合同中的交房清单也不相符。

在《红周刊》获取的一份有业主代表和如意春江开发商、宋都股份下属公司涌都公司代表双方签字的会议纪要显示：双方确认2021年10月12日房屋完成交付；交付期间业主提出的相关质量维修问题于12月31日之前整改完成；房屋产权过户登记于12月31日之前完成，如逾期按照合同约定承担违约责任（见附图）。

虽然根据上述文件，宋都股份已和业主约定在2021年底前完成质量问题的相关整改。不过1月26日，陈先生告诉《红周刊》，“地下室渗水漏水、部分窗户未安装等问题，一直在和开发商反映，但到现在都没有维修过。”

近期，一位杭州房产中介向《红周刊》记者介绍，如意春江一期刚刚完成交房。但陈先生表示，自己和部分业主是“为了办房产证才收的房，不然改造没有完成，收了房也没有意义。”

陈先生表示，希望宋都股份一方面能够尽快完成质量整改，另一方面，对延期交房所带来的损失按照合同约定进行赔偿。据其介绍，目前已有200名业主对如意春江开发商提起诉讼。

宋都股份在杭州的延期交房项目并不仅如意春江一个。据业主反映，同样位于杭州市富阳区的麓宸府原定交房日期为2021年3月31日，不过该小区也一直延迟到7月后才陆续交付。一般来说，房屋在交付后才能结转成为公司收入，根据宋都股份三季度报，截至9月末，麓宸府收入8.02亿元，对应结算面积3.95万平方米，占项目总可售面积7.1万平方米的55.63%，也就是说，麓宸府仍有近半住宅未完成交房。

一位地产人士曾向《红周刊》记者表示，延期交房一般都和资金直接挂钩，一个是工程款，一个是融资。80%的延期交房项目都是因为这两方面出了问题。

而宋都股份旗下的另一项目也疑似存在工程款的发放问题。领导留言板显示，2022年1月初，一位自称于2021年8月就在昆山市陆家镇富荣路宋都如意明著工作的施工工人表示，自己“追讨农民工工资，多（次）协商讨薪均无结果。”《红周刊》记者核实发现，“如意明著”实际为“如意铭著”，宋都股份是其建设单位。

如意铭著的项目所属地陆家镇回复表示，接报后经核实，陆家建设局建管口工作人员已与诉求人及项目建设单位、施工单位负责人取得联系，建设单位表示会在本月（1月）20日之前支付工程款，施工单位表示拿到工程款后会立即进行民工工资支付。

而根据房屋中介平台所公布的交房时间，如意铭著也有延期交房的可能性。吉屋网于2020年6月发布的楼盘动态指出，如意铭著预计于2022年6月首批房源交房，而到了2021年，这一交房时间被更改为2022年底。

卖“子”抵债、终止回购股份

宋都股份资金链疑似承压

无论是延期交房，还是拖欠农民工工资，或都一定程度上反映出宋都股份的现金流承压。此外，还有多项动作指向宋都股份疑似存在较大的资金链压力。

1月4日，宋都股份发布关于转让投资份额的公告，公司之全资子公司宁波旭都将其持有的嘉兴桢诚30%的投资份额全部转让于杭州西奥，交易对价为不超过6.01亿元。根据公告，嘉兴桢诚旗下有9个房地产投资项目，而杭州西奥是宋都股份的长期供应商，截至公告日，杭州西奥在债权债务方面已向公司全资子公司宋都集团提供了本金为11.8亿元的在途借款。

此前，宋都集团向杭州西奥的借款曾被多次延期担保。2020年9月，宋都股份曾通过向杭州西奥质押公司股票3.75亿股，为宋都集团获得10亿元借款提供质押担保，质押到期日为2020年12月17日。到期当天，宋都集团与杭州西奥签订了《借款合同补充协议》，对剩余借款本金9亿元进行续期，主债权到期日延长至2021年6月30日。与此同时，被质押的3.75亿股也继续为9亿元借款提供担保。然而，再度到期，宋都股份又发公告表示，此前被质押的3.75亿股中，1000万股解除质押，另外3.65亿股则延长质押至2022年8月31日，延长质押存续期旨在为宋都集团获得借款延续提供质押担保。

而此次宋都股份发布的转让投资份额公告指出，宁波旭都同意将上述转让款的收取权利全部转让给宋都集团。上述转让款将直接与上述在途本金11.68亿元及对应利息进行冲抵。而宋都股份更是指出，本次转让投资份额，有利于提升资金回笼水平，并通过合理的交易架构的设置，有利于公司降低负债水平。

紧接着，1月21日，宋都股份又以提升资金使用效率为由，宣布终止回购公司股份。至此，宋都股份回购股份799.98万元，仅占回购计划最小值的6.15%。

一年前，宋都股份表示，拟在未来12个月内，以不高于4.61元/股的价格，回购股份1.3亿元～2.6亿元。彼时，其认为此次回购资金支付压力较小，不会对公司经营活动、财务状况及未来持续经营产生重大影响。

而到了一年后，宋都股份却改口表示，一方面，公司毛利率呈下滑趋势；另一方面，受项目公司预售资金监管政策趋严形势的影响，公司需要集中资金保障项目运营和主业周转。

其实，宋都股份的担忧不无道理。近年来，公司业绩表现不佳，2020年归母净利润缩水40.08%；2021年更是惨遭“滑铁卢”，根据2021年业绩预亏公告，宋都股份预计2021年度归母净利润亏损3亿元到4亿元，与2020年同期相比减少约7.52亿元至6.52亿元。

而谈及预亏原因，宋都股份指出，一方面，自持房产，公司根据租金现金流折现现值与账面历史成本比较并计提资产减值准备，拟计提金额对归属于上市公司股东的净利润的影响约为-2.3亿元至-2.9亿元；另一方面，合作项目交付产生利润较上年度减少，预计权益法确认投资收益较上年度减少，对归属于上市公司股东的净利润的影响约为-1.4亿元至-1.8亿元。

大手笔跨界锂业

前后行为矛盾遭上交所问询

行业艰难时刻，公司要想精打细算本无可厚非。此前，宋都股份还因“退地风波”损失5000万定金。然而，没钱买地、没钱回购股份、卖“子”抵债的宋都股份却有钱入局新行业，而且一出手就是5个亿，似乎有些前后矛盾。

1月4日，就在宋都股份卖“子”抵债的同一天时间，公司宣布以5亿元注册资金成立新公司宋都锂业。这一动作使得公司股价大幅拉升，1月4日～1月7日期间，宋都股份股价涨幅46.49%。

一不愿具名的分析师向《红周刊》表示，“矿业投资是有门槛的，需要专业的团队。”某锂业公司研报也指出，资源、技术共同构成其核心竞争力。

而宋都股份则在公告中表示，目前公司尚未有锂业相关的业务，没有相关的技术储备，没有相关的资源及专业团队。截至目前，公司尚未明确具体投资项目，尚未签订相关投资协议。未来的经营业绩存在一定的不确定性。

宋都股份的这一动作也引起了上交所的关注。1月23日，宋都股份收到上交所问询函:详细说明，多次使用大额资金对外投资，却未能安排资金完成股份回购的原因及合理性。1月28日，宋都股份回复问询函称，暂时无法在规定的时间内予以回复并披露，公司正在加快落实、推进相关工作。且截至2月9日发稿前，宋都股份也并未针对问询函作出回应。

（本文已刊发于1月29日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）