19年大盘走势「春风印月里楼面价」

今天新盘梳理要继续要讲到东城两兄弟，二道和经开。

为什么管二道和经开叫做东城两兄弟，在行政体系，经开区脱身于二道，两个区域一南一北一脉相连，在某些版块却又杂糅在一起，比如东方广场版块，很多人都搞不清楚洋浦大街两侧怎么一会经开、一会又二道。

同样是东城的两兄弟，经开和二道在房价上也差别巨大，按照最新的城区房价统计，经开区平均价格达到了10000以上，而二道区的平均房价还不到8000,。

二 道 区

作为长春著名的老城区，二道又有“二道河子”“二道洼子”的诸多称号，主要由于二道地势比较低，一到雨天容易发水，据说建国前每次发水灾，八里堡挨淹的次数最多，另外亚泰商圈同样如此。

棚户区改造项目同样是二道区一大特色，特别是八里堡一带，历史原因遗留下大量等待拆迁的棚户区，也催生了一大批有钱的“拆二代”。

到今天，八里堡仍然是二道区房地产市场在售项目最多的版块，另外还有星蹦在售项目的也只剩东方广场一块。

曾经的八里堡绝对是长春楼市的价格洼地，2017年上半年在八里堡还能看到五千多的房子。但是到了今天，整个长春大市场的腾飞也带动着八里堡价格一路上涨,最贵的项目已经卖到九千以上。

八里堡版块目前在售的也多为老项目翻新，比如鲁辉国际城，比如天富御苑，比如远创金泽锦城，再往西北小白桥（金桥堡）那还有一个靠学校打天下的力旺康城，最新的项目龙腾香格里、红大汇诚也都卖了两年左右。

八里堡纯新项目并不多，大多数都是棚改，只要是棚改就涉及到拆迁，涉及到确权、灭籍、征收等一大堆问题，所以外地的品牌开发商不愿意接受棚改项目。今年计划上市的棚改项目也基本都是本地开发商在运作。

金典名城

这个项目在北湖和经开北的文章里介绍过，位置在北远达大街良品项目对面，本地开发商，目前正在棚户区拆迁当中，预计是在三月份开工，上半年会面世。占地40万平，总建面100万平，预计将分四期开发，首期规划的面积包含60-140平的刚需到改善户型，产品由高层和小高层组成

中邑禾府

中邑禾府，位置在金色8里城二期后身，西至新开大街、东至新开河畔、北至政府规划路、南至东荣大路。开发商为中邑集团。

项目占地面积约28.8万平米，规划建筑面积约75万平米，共分为A、B、C三个独立地块，计划分3期开发完毕，一期预计近期动工，共规划有13栋18层的小高层住宅，3栋33F的高层住宅，一共有2122套可售住宅，户型面积81-135平米（之前的规划，如有变化，以实际为准）。

剩下的基本都是老盘加推，包括金钱堡的力旺康城后续产品，另外八里堡的德辉首府、大禹奥城、龙腾香格里、红大汇诚都计划有后续产品上市。

德辉首府二期

很多长春购房者一直揪着“鲁辉国际城”的历史遗留问题不放。的确，曾经的鲁辉做“呲花”了，不过目前香港德辉集团已经完成股权重组，对于历史遗留问题也没回避，一直在解决，一个是接手鲁辉国际城产权办理，二是全面负责前期工程遗留问题的修缮。

如今鲁辉国际城前面三区、五区和六区的产权都陆续办理了。而且德辉首府现在起码是五证俱全再卖，权证方面没啥毛病，用的料也都是好料。

德辉首府二期目前还没有具体定下来产品信息，预计是有80、90和130平左右的房源，而且毛坯、装修可以自选，预计毛坯仍然是在9000以上，装修要到11500元/㎡左右。

红大汇诚后续产品

红大汇诚卖了有快三年了，一个棚改项目，吉林的开发商，盘很大，建面过百万平，一共分三期开发，自身还有商业部分。今年过完年预计会推出新品，面积50到127㎡，预计价格9000到9500元/㎡。

说点题外话，红大汇诚所处的版块非常容易出销冠。早些年，他西边的蓝色港湾、他南边的御景名都都成为过长春当年的楼市销量冠军，主要原因是当年二环、三环的地段、卖着“八里堡”“桃园路”的价格，所以销量非常好。不过如今的八里堡也不是价格洼地了，买八里堡虽然价格还有一点点优势，但是更多看的还是地段的便利性。

龙腾香格里二期

龙腾香格里一期已经售罄，二期预计2019年6月上市，面积包括70多平，80多平，90多平，125平,140平等几种户型，一共10栋，全部为18层小高层。目前是计划做精装产品，如果做精装修价格预计10000元左右。

龙腾香格里一期已经在去年年底交房，业主评价还是不错的，建筑质量和交房标准都没说明问题，小区还是万科物业，三期还规划了一个大型的商业综合体。周边到是没有太好的学校，有一个开封小学，一个长江小学，之前长江小学说要并到108里面，但是108这么多年一直没盖起来，估计没戏了。

八里堡在售的还有一个天富御苑，昨天天富御苑交房，结果整“劈”了，没达到交房标准，没给通水电就硬性交房。因为过了昨天不交房，开发商就要承担违约金。不过天富确实是现在八里堡卖的最便宜的一个楼盘，之前有一期业主反映过楼体质量不好，得房率低等问题，园区后侧还有火车道，但是便宜啊，总之，一分钱一分货，买房还是要慎重点。

二道除了八里堡，现在东方广场一带还有几个项目在售，而且和宝雍阁也都有着千丝万缕的关系。

金色橄榄城三期一共有ABCD四个地块，目前刚刚开发完毕的只是三期的A地块，现在B地块也在开发当中，今年可能除了B地块，还会开发C地块。计划为高层和小高层产品，户型大概以128和144平做主力，价格没定，看市场情况，估计要卖到一万一二。

青阳华府

在金色橄榄城后面，有一个新的棚改项目，目前暂时定名叫青阳华府，项目整体近20万平，预计在今年三月份上市，目前拿到的消息都是目前的规划，并未正式确定，可以先做个了解。青阳华府整个项目规划为18-27层的小高层和高层产品，面积初步规划为88、115、130平左右的户型，其中88平为主力户型，部分房源可以做到一梯一户，目前价格还没定，计划一期在2020年底交房。

该项目开发商为长春市朗惠房地产开发有限责任公司开发，开发商实力还可以，想了解内情的可以私聊我。

经 开 区

经开区如今可不得了，近日2018年国家商务部对全国219家国家级经济技术开发区综合发展考核评价出炉，长春经开区位列综合实力排行榜第25位，同时位居利用外资前十名第2位。

近些年，长春经开区一方面加大招商引资力度，促进项目落地，据统计近年长春经开区新投产企业87家。另外一方面，长春经开区也制订了一系列引导企业扩能升级的优惠政策、两年间完成扩能升级的企业近30家，新贡献产值近100亿元。

2018年土地市场，经开区共计成交居住及商业地块8宗，总出让面积38万平米，居住用地6块，商务商服用地2块。其中年初大众摘下的两块居住用地，一块开发了大众置业臻园，一块开发了经开北的大众置业悦榕湾，剩下的6块地如今都在待开发过程中。

北海公园瑞美地块

去年4月26日，长春瑞美以总价6.68亿元摘得北海公园8.6万平城镇住宅及商服地块，而在2016年10月10日，长春瑞美也曾经以总价5652万元拿到该地块地下空间的使用权。不过自拿地开始，瑞美一直没有明显动作，现在只有一个工棚。

奇怪的是，当初在吉林省企业投资项目在线监管平台上，瑞美这块地登记的项目名称是长春瑞美房地产开发有限公司瑞美万科翡翠国际建设项目。很多人都好奇地块和万科有什么关系，曾经也跟万科内部人士做过了解，但是对此均表示没有听说过。

双安公馆（昌郡房地产太原街项目）

该地块只有1.2万平，位于双安金都南侧，自拿地之后也一直没有具体的动作，目前正式规划还没出来，计划是开发有高层、洋房、甚至可能会有更高端产品，计划是在今年五六月份上市，详细的信息会持续跟进。

这块地距离南湖大路、东部快速路都非常近，北面离中东大市场商圈也不远，居住配套很成熟，又是块袖珍地块，猜测上市时销售没有什么压力，想在该区域买房的可以关注一下。

长春总部基地国金中心（大众东南湖大路商业地块）

经开一直是大众的大本营，最早期的项目总部基地、像素公园、中央公馆等全部都在经开，也正是从经开为起点，大众在短短几年时间里，战线延伸到长春各个城区，成为如今的本土巨头。

去年12月7号，大众总价4.5亿摘取了东南湖大路福州街一宗6.5万平的商业地块，同日大众还拿下净月天青路30万平综合地块。不过不同于其他大众项目的快速拿地，快速立项上马，大众这块经开区的商业地块到目前为止释放的消息并不多，该地块计划开发长春总部基地国金中心，主体是写字楼，预计会包含一点公寓产品。但是更具体的信息并没有了，预计在今年上市。

嘉惠九里

楼面价2753元/㎡，嘉惠地产重回经开，这宗位于吉林大路佳泰帝景城西侧的2.4万平地块，在18年最后一场土拍上正式办理了手续。同期，嘉惠地产发布海报，佳泰帝景城这块地正式定名为“嘉惠九里”，而当天一同拿下的氧气厂西侧的2.2万平地块也被定名为“嘉惠美院”

目前嘉惠九里项目规划8栋楼，最高33层，最低8层，占地面积2.4万平。售楼处正在装修，近期计划开放。

项目最大的利好就是临地铁二号线，周边有欧亚万豪广场，周边毛坯产品已经卖到万字头，板块成熟度已经很高。再加上嘉惠的口碑加持，还是不少人关注的。

嘉慧美院

美院和九里同一天拿地，美院的地块该地块紧邻着嘉惠七号院，块西侧距离中东大市场商圈也不远，配套很成熟，且地块面积只有两万余平，拿地门槛较低，适宜开发！但是目前还没有具体的产品消息释放，不过今年是指定要上市的。

正式土拍之外，收并购也是目前开发商拿地的一种方式，不少长春的老人都知道在经开区东方广场东北侧，洋浦大街与大连路交汇北行有一个百万平米的“烂尾楼”叫做天旗春阳丽景，这个巨无霸型的烂尾项目整体占地33.53万平，总建面114.86万平，规划了住宅、商业还有写字间产品。项目原来是在2014年由吉林省天旗房地产和吉林省道森实业分别拿地，两块地一个叫天旗春阳丽景，一个叫天旗万象新天，不过一起合作开发，计划16年上市。

不过如今三年过去了，项目基本已经完工，却迟迟没有上市，之前有过信息说全国某品牌房企收购了春阳丽景，有猜测恒大的、有猜测万科的，但是据了解这两个房企都没收成，天旗春阳丽景确实有品牌房企在洽谈收购，也是全国排名靠前的实力房企，不过目前具体信息还不能释放。

不过百万平米建面的大盘在经开区并不多了，除了早些年的城建世纪佳园还有六合一方，如果春阳丽景被收购成功，无疑对目前东方广场的市场造成挺大冲击！

新盘之外，经开区在售项目屈指可数，东方广场版块一个恒大帝景，一个中国铁建西派府，往东部高速口走还有一个六合一方，一个大众置业上河湾

恒大帝景的位置稍微有点尴尬，原因也不好说，不过东方广场版块也没啥房子了。帝景的价格涨幅也不像大多数楼盘那么夸张，在16年的时候均价7600左右，如今在10500元/㎡。

现在恒大帝景一期全都是现房在售，建筑面积为117-134㎡，主力产品为134㎡，二期为期房，建筑面积85-149㎡，整体均价10500元/㎡。

帝景有一个利好是洋浦学校，因为经开真的没有什么好学校，所以洋浦在里面已经是佼佼者，洋浦学校是经开区政府和北京理想教育集团合作办学，这个学校为什么比较出名呢，是因为教育集团的校长是之前担任过师大明珠校长、长春外国语学校校长的李颖。当然学校的教学质量如何还需要时间去验证，也要看师资力量和生源。现在洋浦学校已经开学投入使用。

六合一方

六合一方在几年前去看的时候真的觉得是在是太偏了！旁边就是苞米地！如今地铁二号线东延工程已经成为政府工作重点了，终于有了盼头了

六合一方是国资委下面的企业开发的项目，2012就进入开发了，由于位置的缘故，当时卖的非常便宜，只有4000多，到了2017年的时候还有很多五千多的特价房。项目现在基本都是现房销售了，

一期主力卖的是116平的洋房，均价9000元/㎡，二期卖的是66平的小户型，均价8000元/㎡左右。

六合一方旁边还有个力行小学，最早的时候吵吵是要和一实验合作，不过最后也不了了之。力行小学占地面积36166㎡，建筑面积：27875㎡，预计招生45个班，预计在2019年9月投入使用。目前学校基本完工，还做后期的处理和维护工作。

六合一方后面还有地，今年暂时还没确定开不开发D区的二期地块，如果确定开发，估计会新增供应七八百套房源。

最后再说一下中国铁建西派府

4549元/㎡的楼面价，在2016年，仅次于吴中桃花源的5414和华润净月臺的4618，当年能在经开区洋浦大街的位置花这个价拿一块地，确实是有点大胆，就像去年，中铁建6616破纪录的价格北湖拿地一样，留给我们的只能是敬佩！

西派系列是中铁建旗下的六大产品系列之首，北湖的中铁建项目也是西派系列，也都是新中式建筑风格。非常讲究中国古典文化在建筑领域的应用，包括古代皇家庭院的一些讲究都沿用上了。

装修也是西派府能拿得出手的一个亮点，全屋装修标准在长春来说都是排在前面的，全屋的装修都是一线品牌，天然大理石铺砖，智能卫浴，净水设备、消毒设备，全屋灯具一链开关，还赠送新风系统。

西派府卖的全都是大户型，现在卖的是三栋和四栋的120和143平的户型，均价12000左右，由于限价令的关系，目前这个价格还较为合理，不过他家的优惠体系比较复杂，听过一次并没有完全搞懂，可以详询售楼处了解实际成交价格。

中国铁建西派府120平户型图

如今的长春，东延、西扩 、南展、北接，四个方向感觉无处不发展。二道区和经开区一老一新两个城区也在这一轮城市发展的大潮中被推着前进。

作为东部城区，两者合围的区域南接净月，北连北湖，东边莲花山房地产开发也在徐徐拉开大幕。

轨道交通4号线、轨道交通5号线、轨道交通7号线的投入使用和即将建设为东城带来新的活力，伊通河的治理近年初见效果。商业、公园，一个个利好不断出现，东部老城区也在一天一天变好！