房价高城市「中国房市前景」

2017年，东莞召开全市园区统筹片区联动协调发展工作会议，高埗镇被划入城区片区。

得益于主城区发展红利和置业需求外溢，该镇楼市价值开始聚焦，热盘频出，屡次售罄成为常态。

那么问题来了，新房卖断货的高埗，东莞人还应该等待吗？

这一期楼哥结合高埗的区位、产业、经济、规划、楼市等因素进行分析，并给出相关的置业建议。

打开地图，高埗镇位于东莞北部，南与城区一河之隔，北临广州增城。

从镇中心出发，向西进入环城北路可进入水乡片区，向东可直抵石碣。

高埗三面环水，改革开放初期对外通勤极不便利，于是地方采取自筹资金和群众集资的方式建成高埗大桥。

截至2017年，高埗对外主要靠高埗大道和北王路两条南北向道路，如果前往莞城需经高埗大桥绕道万江，或取道大王洲桥前往东城。

当黎川大桥建成通车，高埗到莞城、东城的通勤一下缩短至10分钟，同时缓解了大王洲桥、高埗大桥的车流压力。

至此，高埗镇的“四横四纵”交通框架基本定型。

可惜高埗没有轨道交通规划，而且短期内也没有轨道交通规划，东莞地铁6号线遥遥无期，只能看着河对岸东莞地铁2号线发愁。

高埗的产业底子其实不差，最初高埗靠港台地区的生产订单起家，加工生产一些玩具、五金、鞋子、服装等。

最具有代表性的是传统制鞋业，一度是高埗镇的支柱产业，巅峰时期高埗50%的GDP都由制鞋业带动。

但制鞋属于成本敏感型行业，伴随着国内劳动力成本的不断上升，以裕元鞋厂为代表的企业将产能转移到东南亚等成本更低的国家和地区。

于是后来高埗出现“产业振兴”的口号，将电气、纺织、电子、造纸、食品等产业“转正”，盘活当地经济。

截止至今，全镇有220家规模以上工业企业，外资企业数量有51家，内资企业数量有169家。

外资企业形成眼镜、电子和制鞋等特色产业，代表企业有陆逊梯卡华宏眼镜、日本电产、宝成鞋业。

当时市委副书记亲自带队前往意大利陆逊梯卡总部推动落户高埗事宜，现在东莞每年供应眼镜5000万副左右，占据集团全球60%产量。

内资企业形成陶瓷、家具、造纸纸品等特色产业，代表企业有唯美陶瓷、时兴家具、振兴纸品。

但高埗很多都是低端产业，存在产业结构不够合理，产品附加值不高等问题，导致过去高埗经济滑坡。

此外，高埗面临大量空置厂房、老旧物业盘活问题，这在低涌、稍潭、上江城等地很常见，都是历史遗留问题。

2020年高埗镇生产总值164.27亿元，排名东莞第23位，2019年为166.94亿元，同比下降1.64%。

其增速从一季度下降16.6%到全年下降1.8%，降幅收窄近15个百分点。

一般公共预算当年收入10.42亿元，增长3.7%；税收总额27.14亿元，增长4.2%。

总体而言，高埗镇GDP属于东莞中后水平，势头不够强劲。

再看另外一组数据，2020年高埗常住人口数为16.99万人，排名全市垫底。

根据东莞市人口发展规划（2020-2035年），2023年高埗常住人口数也不过25.49万人

每一个地方的市场经济、楼市价值都是围绕着人口来的，有多少人就会有多少需求。

所谓经济决定购买力，判断一个地方的房价未来升值潜力，最直接的就是看人口基数和经济实力。

根据市规划局网站发布《关于东莞市高埗镇近期建设规划（2017-2020年）的批前公示》显示。

高埗形成“两核、三轴、七组团”的空间结构，重点建设镇中央商务区和西部产业区。

中央商务区规划建设城市综合体，还将规划建设体育公园、文广中心大楼、展览馆、青少年活动中心、幼儿园等一大批基础设施。

西部产业区则立足眼镜、电子信息等产业集群，打造高埗新增长极，进一步完善升级产业片区周边的生活、医疗、金融、服务等配套。

紧接着2019年东莞推进“三江六岸”建设，高埗镇就在序列。

此外，高埗加快融入城区步伐。推进颐龙湾、伊仕顿国际学校、富华宏大“三旧”改造、种子地块商住、广场南路铺设等项目。

同时高埗加快建设颐龙路西段升级改造、环城路与莞潢路立交连接、水乡横向南北通道等项目。

2020年是东莞城市更新爆发年，高埗有7宗城市更新单元，正中集团、正和城更、中天实业、鸿发集团、高新地产等房企陆续进驻。

这表明，高埗一改“工改居”的传统做法，开始寻求“工改工”，让该镇产城融合得到落实。

高埗楼市发展离不开划入城区片区的利好、主城区需求外溢及交通的通达。

加入城区大家庭后，高埗楼市的价值开始聚焦。去年的网红盘安联尚璟屡屡刷屏，一房难求，成为众多购房者哄抢的目标。

这与高埗新房供应紧缺、二手房存量不多有关，给人一种“物以稀为贵”的感觉。

放眼整个东莞新房市场，除了松山湖、南城、东城等区域出现一二手房价格倒挂现象，而高埗镇也做到了。

高埗待售新盘有新世纪颐龙轩，楼哥曾发表测评报告，如想了解更多，戳：《楼哥踩盘：新世纪颐龙轩》。

而二手房有光大江与城、万科第五城、新世纪颐龙湾等。

目前新世纪颐龙湾、光大江与城二手房挂牌均价约3万/㎡，万科第五城去到3.1万/㎡左右，已经触达3万大关。

接下来高埗有一宗二类住宅用地出让，地块在新世纪颐龙轩旁，占地113560.97㎡，最高容积率为2.0。

据消息人士透露，该地块保守涨幅40%，楼面价在1.4万至1.8万/㎡这个区间，而2018年安联尚璟地块楼面价仅9408元/㎡。

目前城区片区大家庭里，主城区、万江、石碣的土地开发程度基本接近饱和。

而高埗当前的土地开发程度低于70%，可供开发的土地还有不少，高埗楼市更具有可塑性。

从楼价角度分析，南城、东城动辄4万 的均价，万江逼近4字头，石碣也是一步步迈上3字头。

相比之下，高埗楼价是比较低的，意味着入手门槛较低，更容易得到市场的认可。

接下来楼哥给几点建议，可做衡量标准：

1、目前高埗镇区在配套上尚有不足，不如石碣、万江，这需要较长时间改善提升。

2、优先选择莞潢南路、颐龙东路沿线物业，位置靠近东城，虽然这一带略显荒凉，但这是未来高埗重点发展区域。

3、高埗人口和经济都没有明显优势，楼市利好与主城区息息相关，只要城区发展步伐不停顿，高埗前景是值得期待的。

4、如果预算足够，而且没有新房情节的朋友，不妨考虑东城、南城的二手房，毕竟教育和相关配套已经成熟。

对于高埗的分析就到这里，楼哥还有话要说：

东莞楼哥致力于为读者提供专业客观的房产分析，如果您有置业需求或疑问，请后台私信楼哥，或关注楼哥公号。