西安北郊未来发展「西安北郊未来10年发展」

撰文=徐三刀

＞备注：经开区实拍（图片来源于经开区官网）

关于城北，不断有粉友提问，我们认为城北一定有未来，但目前城北分五个片区，未来不一定都是金钻，这一点要分清楚！

为了好区分，我们将城北划分为经开一期、经开二期（草滩、高铁新城）、经开三期（泾渭）、未央区（徐家湾、未央湖）、西咸新区（秦汉新城、泾河新城）。因为，经开一期已经发展的十分成熟，没有必要再去解读，只说，城北剩下的六个板块。

—壹—

经开二期，也就是经开2.0版本，其实是一个非官方的提法，经开有四个产业园，中心区，泾渭新城，出口加工区，草滩产业园区，一共四个园区组成。其中，草滩生态产业园被称之为经开2期。

五年之前，草滩板块属于一个“夹生地带”，配套上不如三环内，比如凤城十二路有首创国际、汇通太古城等，商业渐起；价格不如泾渭新城，比如蓝湖九郡、天正银河湾。总而言之，高不成，低不就，草滩被视为一片尴尬地带。

最早在草滩搞开发的外埠房企是雨润地产-雨润华府、中渝地产-中渝国际城，当时的广告是“四千八百八，中渝买回家”，可见，这一片高傲的土地，过去也是低姿态。后来，恒大接盘中渝，旁边又诞生了隆源国际城、中南·紫云集、明丰·阿基米德等等，如今楼盘渐起，配套逐渐兑现。

过去，草滩属于轻工业制造基地，属于低污染企业聚集区，又因为包裹北客站，一度被视为“经开下一个十年”。如今，草滩生态产业园被定义为“现代化、生态化、国际化滨河城市新区”，高铁新城也已经正式移交经开区。

这一板块拥有：其一，渭河岸线，以及万亩湿地公园、西安湖、紫薇湖，自然风光较好。其二，交通条件好，拥有高铁北客站、地铁2号线、4号线、14号线、轻轨等枢纽点。其三，高铁新城规划总部区等，商业用地多，未来消费资源多。

目前，草滩区域楼盘有：隆源国际城、金泰经开花城、明丰阿基米德，在中南、金泰突然热销，随即告罄之后，草滩区域出现断供。

草滩这一板块，已经成为经开区人居潜力板块，因为，经开一期缺地，乃至于连拆迁都没有机会，因此，草滩的潜力含金量十足，可惜，楼盘太少！

—贰—

未央区，规划面积很大，但因为西安通过开发区搞建设，导致沣东新城、经开新区、浐灞生态区、曲江生态区都在未央区划地，目前未央区能够称得上热门板块的，只有两处：徐家庄、未央湖。

其一，徐家庄板块，是城北最大一块集中拆迁用地，第一个国家财政部PPP中心认可的城市综合建设类项目，西安市发改委新型城镇化示范项目。

徐家湾处于未央区北部，总面积约12平方公里，具体范围为东至北辰大道、南至凤城五路、西至育新路—贞观路、北至北三环，涉及未央区徐家湾、谭家、张家堡等3个街道部分区域。

目前，只有粗略规划，要打造“智创新城”，形成七个板块，两个中心。这一板块没有太详细的规划，可见在未来几年主要是拆迁为主，如果按照当下的土地市场成交情况，这里可能将是高价地的主阵地。

目前，世茂·璀璨倾城、保利·中央公园，精装高层1.1万/㎡起步，精装洋房在1.4万/㎡起步，项目不同，价差巨大。

其二，未央湖板块，这一板块属于城北的“是非之地”，因为，佳兆业与兴正元的纠纷，劲爆消息不断，有兴趣可以在网上查一下《中国经济网》刊登的《西安城改佳兆业工地冲突，兴正元中标是否存暗箱操作？》。

目前，未央湖板块已经进入了碧桂园、华远、金茂、新城控股、金科、恒志，马上又要进入远洋、万达城、荣民，据悉，还有一些重磅房企也在关注，只能说，这一片鎏金土地，如今却变得硝烟弥漫。

未央湖板块，处于灞渭三角洲核心地段，是浐灞渭三河交汇处，是西安上风上水的地段，隔河观望奥体中心，又有西安浐灞国家湿地公园，景观资源众多。

目前，万达城已经逐渐浮出水面，部分文件流出，未央湖附近呼声极高，如万达城落位之后，对于改善灞渭三角洲城市和消费环境，都有着重要作用。但我们也要考虑到，未央湖是未央区城改烂尾频发区，这些名企都能够在血溅三尺的环境中，走出一条新路子吗？值得拭目以待。

目前，碧桂园·凤凰城精装高层16569元/㎡，华远辰悦均价11000元/㎡，除此之外，还有一些死灰复燃的老盘，以及一些滞销楼盘，也在抢占时机。

—叁—

写到城北市场，就必定会提到秦汉新城、泾河新城，一个被称为“未来曲江”，另一个被称为泾渭新城的“孪生兄弟”。

尽管西咸新区在2014年1月批复为“第七个国家级新区”，但实际上，秦汉新城、泾河新城在2014年之前，就没有所谓的房地产市场。星河湾进入秦汉新城，乐华城进入泾河新城，都是在历经蹒跚之后，逐渐被市场认知价值。秦汉新城、泾河新城逐渐火热，也是在2016年以来。

截止目前为止，城北市场对于秦汉新城、泾河新城仍然有一定抗拒，秦汉新城优越的环境资本，仍然没有被全面认可，甚至于泾河新城六千多一平米的房价，还需要首付分期，才能够刺激市场。

这种情况很不正常！经开区是西安第二产业大区，但土地已经殆尽，甚至于要向秦汉新城、高陵“借地”开发。新西安人涌入主城，城北又是主要承载之地，人口纷纷溢出，浐灞、港务区、秦汉、泾河、临潼新区都在抢夺市场客户，城北市场处于漏气。

影响城北客户选择秦汉新城、泾河新城的主要原因，不是距离，而是交通条件！因为进入秦汉新城需要跨渭河，进入泾河新城腹地（崇文塔）需要跨渭、跨泾，如果交通条件改善，这两个板块的价值就会变得很高。

在机场-北客站轻轨贯通之后，将对于秦汉新城交通有一定的刺激作用，摆旗寨、长陵、秦汉新城、秦文化公园的设立，将拉近秦汉新城与主城区的关联度。

秦汉新城有项目：星河湾、旭辉·江山阅、中天诚品-秦樾、绿地新里·格林公馆、万科理想城、启迪佳莲未来科技城、西港兰池郡、德杰国际城等。区域房价大致如下，毛坯高层0.95万/㎡，精装高层7800元/㎡，精装洋房1.2万/㎡起，豪宅大平层2万/㎡起。

泾河新城有项目：乐华城、滨江翡翠城、中南菩悦·东望城、万和郡、黄冈学府城、金辉城等。区域房价大致如下，毛坯高层6500元/㎡起步，毛坯洋房9000元/㎡。

—肆—

在大流量人口注入之下，西安几乎已经没有了洼地，仅有一个底部，就是泾河新城！

如果，按照我们对于一个区域绝对优质的组织“地铁 学校 医院”，这几个区域当前没有一个能够符合，但换而言之，如果这些区域都能够实现这些组合，价格一定更高，可以参照东二环房价。

有人一定提到，秦汉新城连产业都没有，地铁也没有，去那里买房干什么？如果不满足于秦汉新城，也可以考虑曲江一期，例如中海碧林湾二手高层2.3万/㎡，还只是一个中海普通社区，价格已经追平了星河湾。

昂贵的房价，让大众无所适从；便宜的房价，让大众不屑一顾。而最终被坑了一代又一代的一定是大众。

不要被任何言论蛊惑，一定要清楚自己的现金流，自己的负债能力，看好用好手中的这张房票，配置方面，不要向着追高，一切适合就好。

不要去管楼市涨跌，那些只是一阵烟花，无论孰高孰低，最终尸骨如山的一定是“不愿投资自己，坐等政府分房”的一群人。