在福州买房 三点建议买吗「福州哪个区买房好」
来源: 2023-01-03 12:17:44
今年楼市相对低迷,下半年已经不少项目开始放出特价优惠等,国庆也即将来临,届时相信优惠活动不会少,针对目前楼市的看法,有三点感悟,下面聊聊。
近期不少远郊项目放出特价房,比如熙悦府、中海锦江城、中铁城江督府、三盛国际湾区等。
对于这些项目实际的优惠情况,就不去做详细分析了。
这几年楼市遇冷后,福州房价降了吗?
这是很多购房者的一个反问。
降肯定是降了,不过也不能说全降,或者说都降得很厉害。
目前降价最明显的还是远郊区域,还有一些安置房或者老旧盘等。
面对那些看上去相对夸张的低价,此时是否值得上车就摆在眼前。
个人感受:房价一直是买房的最重要的点,就像经常说的没有卖不掉的房子,只有卖不掉的价格。
同时这几年房住不炒,买房保值的观念也在弱化。
最近更是听到现实的一位友人对我说了一句,买房不在意涨跌。
这些观点都没有错,买完房之后确实没有太过在于涨跌,难免影响自己的心态。
不过在买房之前,依然建议采用更多投资的视野去购房,即使你是刚需自住。
在房价是第一顾虑前,流动性更值得思考,切勿因为自己是长期自住,无打算置换等需求,就觉得可以不介意这点。
对于流动性,目前最值得关注的还是板块的供应,这几年远郊的房价是被谁打下来的?
个人感受不是投资客卖家,而是那些滞销盘。
对于一些市区板块,新盘供应可能会托高房价,比如前几年的东二环,随着楼盘持续推出,房价一路走高。
不过对于很多远郊区域,在面临新盘滞销后,不止新盘艰难,连整个板块二手房价和流动性都会消失。
目前福州有几个板块的库存比较明显,如果你意向这些区域,最好评估看看未来几年的价格空间和房价走势,买房切勿买成不动产。
边界线说完流动性,来聊聊房价,最近看恋综,有个话题有意向,一群陌生男女,在前期交流互动中,会经常被提到一个话题就是异性的边界线。
而对于房价依然如此,每个人都应该在自己心里有自己所谓的边界线,可以大到城市,板块,或者细到楼盘等。
对于目前房企,也不要固化给出溢价,毕竟期房的好看,不是最终效果,爱美之心人人有,不过一开始就上头,很容易遇上渣男渣女。
当然这里面的评估标准,因人而异,但是建议都评得低一些,当然也不要过于无理性。
举个例子:中骏世界城璟悦,假如房企没问题,个人感受边界线是2.9W,龙湖天序,边界线2.5W。
这是个人的心理边界线,肯定低于市场。
再举个例子,之前东区看二手房,但是进入目标的是哪些,看五里亭的时候,金辉优步大道,成了主要目标,在看东二环的时候,保利香槟国际,成了主要目标。
这两个项目都算次新,问题也很明显,甚至前几天小红书一位博主还专门点评了保利香槟国际。
那为何在看二手房的时候,这两个楼盘成了目标。
依然是房价边界线,甚至可以说房价安全感。
比如保利香槟挂牌均价3.1W左右,周边的悦城、金尊府、后海等,挂牌都在4W左右,差异大吗?
蛮大的,但是对于刚需的预算,东二环的配套,地铁四号线、榕博中、泰禾商圈。
在核心配套面前,保利香槟并没有哪一点有缺失,对于隔壁那些4W以上的二手房,确实社区会更好,部分100平以上的户型设计也更好,未来的保值等,可能他们更有优势。
不过这些都不是重点,4W买入刚需产品,不管它是不是东二环,这都会让个人觉得不安全,就如同截图的两套悦城83平米,至今都理解不了,所以最终保利香槟成了目标。
同理的就是金辉优步大道,存在安置房,但是附近的金玺公馆4.5W,世茂璀璨天城一期3.5W,找不到任何的安全感。
当然这只是个人感受,毕竟在二手市场,一些挂牌低的基本也是自身有很多问题存在,当然那些挂牌高的,是不是真的那么优秀,那也不见得。
人口就业说完价格和流动性,聊聊人口就业,目前买房一般都提倡看预期,特别是一些规划等,当然这也没啥错。
不过按目前的发展来看,最好的预期是人口和就业。
近年板块开发的模式也比较简单:旧改土拍、引入商圈地铁教育、规划CBD。
看似简单的三步,不过很多走完第一步,在第二步就开始停滞不前。
对于商圈、地铁、教育,目前也不算太难。
基本一个大型板块,都有1-2座综合体,比如目前高新区万达,南二环万达SM,三叉街世界城,西二环的万象城,三江口的嘉里中心等。
对于地铁,不少板块处在已建成或者在建的地铁上,当然相对外围没有地铁的,也在下一轮规划里面,不过按居住考虑来说,不建议把下一轮纳入居住配套。
对于教育,目前模式就是新建学校,或者老校翻新,然后引入名校集团化办学,实际效果目前也是未知。
走完这三步,就是最后的就业,这几年流行的规划CBD,好像是7个CBD。
这也是目前最难走,很多都没走的一步。
这几年最明显的共识,人口下跌,而且还是不可逆目前。
有这个前提后,在买房的时候,除了考虑自住的生活圈外,那些商圈、地铁、教育的配套预期,在一定炒作程度上,反而不如所谓的人口。
很多板块的去化,已经因为人口的流动出现差异。
随着以后板块基础配套逐步走向均值,对于人口无非就是产业的落地情况,在买房的时候,可以多思考意向区域,未来的产业情况,以及周边的产业发展情况。
切勿盲目相信所谓的规划,在没有人口红利后,很多规划即使落地,也难有太多效果。
综上,买房买预期,预期看人口。
总结:买房的时候,考虑流动性,寻找自己觉得未来有人口、产业的位置,再结合房价边界线,找到有安全感的房源。