二手房必须先过户才可以抵押贷款吗「还清房贷立马过户」

以前我们要购买二手房，如果看中的这套房子贷款还没有还清，房主需要先解押再过户，而解押的资金让买家来垫付。这操作不仅麻烦还有一定的风险。

最近，一种二手房交易的新模式——“带押过户”在多个省市推出，实现了无需归还原有房贷即可完成过户、抵押、发放新贷款，被视为活跃楼市的重要调整。

无需还贷、无需垫资也可实现过户

9月17日，海南省政府官网发布“关于印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》和《海南省稳经济助企纾困发展特别措施(2.0版)》的通知”。在该稳经济助企纾困发展特别措施中，专门提及了“稳定房地产开发投资”。其中二套房首付比例降至4成、二手房“带押过户”登记试点等楼市新政，引起了外界的广泛关注。

据现代快报9月16日报道，目前南京市不动产登记中心通过与中国建设银行、南京银行等50余家银行共同合作，已完成全市158套房屋“带押过户”登记工作，交易价值超5亿。

二手房“带押过户”模式是指“房屋含抵押过户——办理购房抵押登记”全流程闭环模式，实现卖方“带押过户”和买方“贷新还旧”抵押登记设立的无缝衔接。在“带押过户”模式下，对于存在抵押的房产要上市交易时，无需先行还贷或垫付，只需到办理窗口申请一次，即可实现抵押变更、转移登记及抵押设立3类业务合并办理。

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据江苏台报道，南京市不动产登记中心业务运行科康新颖说，“带押过户”会让部分高价二手房源有了上市意愿。比如一套总价比较高的房源，房主仍有几百万的贷款未还清，考虑到解押的资金量大，就不太愿意挂牌出售。一旦有了“带押过户”，无需解押就可以交易，会让更多房主愿意挂牌出售了。而对于买房人来说，也不用再纠结到底要不要把自己的首付款给卖方来解押了，安全性有保障。

据第一财经统计，8月以来至少有昆明、苏州、济南、福州等城市支持或有限度支持这一模式。

8月17日上午，山东济南市委、市政府新闻发布会召开，围绕济南在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式展开介绍。

济南市自然资源和规划局协同市住房公积金中心和银行、公证等机构历时近半年积极探索，在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式。目前，“带押过户”在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功，将在济南全市二手房市场全面推行，实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。

活跃二手房市场

多地推出二手房“带押过户”的背后，是二手房市场的低迷。

比如在济南，据国家统计局发布70城商品住宅销售价格变动数据显示，济南7月份二手住宅销售价格环比下降0.2%，同比降幅扩大到3.0%。自去年9月以来，济南二手房销售价格指数已经连降11个月了。

9月1日，每日经济新闻曾报道，为了加快二手房流转，解决用户办理二手房交易面临的办理时间长、买卖交易风险高、资金成本高等问题，深圳坪山公证处积极探索，完成了深圳首例“公证提存 免赎楼带押过户”。

据悉，该模式以公证提存服务为基础，在交易未完成之前，所有资金均由公证处提存专用账户监管，确保资金安全；资金先进入公证处监管账户再办理过户手续，确保业主房产过户后可以收到购房款；在房产过户后公证处再支付资金给业主，确保买家付钱后可以顺利拿到房产。此外，该模式免去了赎楼环节，也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用。

坪山公证处提到，该政策的推出可以个性化满足当事人关于清偿、担保、支付、资金结算等多种需求。该模式可以应用于房地产交易、股权转让、分家析产、商品贸易、居间服务费支付等多个领域，进一步彰显了公证制度在参与社会综合治理方面的社会价值。

过往深圳的二手房市场，常把5000套作为“荣枯线”，但过去几个月的月度成交套数普遍在2000套上下徘徊。

深圳官方平台数据显示，2022年8月，深圳全市二手商品住宅仅成交2000套，环比7月的2039套下跌1.9%，环比成交持续下滑。此外，从今年上半年的二手房成交情况来看，与去年同期相比下滑显著。今年1-6月，深圳二手房成交套数分别为1557套、823套、1117套、1860套、2318套和2241套。

编辑|卢祥勇 杜波

校对|何小桃

每日经济新闻综合自第一财经、济南日报、江苏新闻、每经App

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