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桂林房屋托管公司哪家好「桂林民宿转让出售」

来源： 2022-12-27 10:16:01

本想将闲置的房屋交给专业的公司托管打理，每月能有点小收益，可没成想，结果留下的却是一屋的装修垃圾。近日，“爱上屋”商业运营管理公司在各地相继爆出了关门跑路的消息。

6月12日，注册地在临桂金贸中心的重庆爱上屋商业运营管理有限公司桂林分公司被曝大门被封跑路；两天后，同在金贸中心一幢楼内办公的陕西大城小屋不动产管理有限公司桂林分公司也被爆出已人去楼空。

至此，临桂去年很火的这两家民宿托管公司全都突然大门紧闭，大量前期投入装修了的业主，哭诉无门。

近几年，由于空置房量大，市场上出现了很多房屋托管公司专门收集这类房屋运营民宿，装修、运营、租赁管理、维护一条龙服务，承诺的租金收益也较高，让不少业主心动不已。

然而近期房屋托管公司频频出事，许多人问：房屋托管还靠谱吗？这两天，小编去了临桂多家房屋托管公司进行实地探访，了解行业情况。

按运营模式，桂林房屋托管公司大致分三类

小编走访发现，桂林这类房屋托管公司注册办公地址基本集中在金贸中心，除了已经人去楼空的爱上屋、大城小屋外，小象悠居、悠之家、旅商家等房屋托管公司也在金贸中心办公，公司注册时间都是这两年。

经过实地探访，小编了解到，目前市面上的房屋托管公司运营模式大致分三类。

第一类，他们的收房目标是毛坯房，然后按照房屋大小，从业主那收取一定的装修费用，再由托管公司安排装修，说是要打造统一的风格。装修好了以后，再开始对外出租，然后才能每月给业主一个固定收益。不过装修期间，业主是没有收益的。

这次出事的爱上屋就是这种模式。此前，爱上屋工作人员称，只要业主支付部分资金，把房产托管给公司统一装修后出租，就可以按月收到比市场平均水平高出将近1.5倍的租金。面对诱人的收入，不少人都签了合同。

类似是这种操作模式的还有小象优居，不过他们的装修费是按6:3:1的比例，根据装修进度，依次补齐的。业主的收益也只是略高一点。据该公司工作人员介绍，他们在桂林目前托管的房屋有50多套。

第二类，是接收装修好的房屋，对房屋进行评估，然后简单的配套装饰，就能开始招租或作为民宿营业。收益则是按照一定的比例进行分成。但前提是房子能租出去有收益。如果房屋没有收益，业主也就没有分成了，风险共担。目前这一类型的房屋托管公司有悠之家，在桂林托管的房屋约有100多套。

第三类，他们既收毛坯房，也收装修好的房屋。如果是毛坯房，他们会评估后给出装修方案，这个装修业主可以自己做，也能委托托管公司做，当然装修费是业主掏的。装修好的房屋，他们会在评估后进行一些简单的改造。装修改造完成后，才能开租。这时才开始每个月给业主一个固定的收益，这个收益基本跟市场上租房的收益差不多，有的还略低一点。目前这一类型的房屋托管公司有旅商家，该公司工作人员介绍，他们公司在桂林的托管房屋约30多套。

▲房屋改造

既然都是“二房东”，该选择谁呢？

开公司，可不是做慈善，是要盈利的。但是这世上没有什么是稳赚不赔的生意，这三种模式都有哪些风险呢？

第一类托管公司将主要精力放在了房源上。但是，房东必须将房屋交给他们来装修，并且支付一笔不菲的装修费用，装修完成后才能按月拿到所谓的高于市场均价的租金。请注意是按月，且只能按月。一旦中途运营不善，承诺的高收益就难以兑付，其风险不言自明，一旦对方违约，那么房东就只剩下一个高价买来的装修。

小编在探访小象优居时，工作人员表示，他们暂时只吸纳临桂、灵川、雁山区的房屋，理由是临桂、灵川未来商务来往会很频繁，前景比较好，而酒店配套却很缺乏；雁山区则是旅游方便的同时，高校也较多，人流量很多。但是当小编问到装修问题时，工作人员便拿出了一本表格，装修费用50㎡以下65800元，50㎡以上按1298元/㎡装修费用计算（房屋合计面积 * 1298）元。

以一套80㎡的房子计算，装修成本就超10万。高投入，高回报，同时也将对应着高风险。

既然第一类托管公司风险高，那么第二类呢？毕竟他们的收益都是来自运营的分成。

小编想说的是，如果您有一套之前就装修好的老房子，这个模式还是可以的。但是如果您是毛坯新房，专门为了托管运营民宿而去做装修，还请三思。

在探访悠之家时，工作人员给小编粗略算了一下：

小编的空置房是毛坯的，需要自己装修。由托管公司给出的方案，大约需要10万元左右。装修好后做民宿，一晚的价格约300元，按一个月住宿15天计算，可获益4500元，但是这4500并不都是你的。

首先，托管公司要收取10%的托管费，这就去了450元；保洁大姐的保洁费是45元/次，15天就是15次，这里又去了675元；水电日化消耗品，一个月大约需要50元左右。而目前民宿的获客渠道还是以网络平台为主，平台带来的客户，平台也将参与分成，比例也在10%左右。假设平台推荐了一半的客户，即8组客户，带来收益2400元，平台也将抽成240元。到这里，4500元的收益就将被分掉了1625元，剩下的才是业主的收益，即2875元。

托管公司还承诺，出租率不会低于50%，如果低于50%，业主是可以解约的。听起来是不是很美好？但是请注意，这里说的是出租率，而没有说收益能有多少。在旅游旺季，这个入住率还能保证，但是到了淡季呢？在行业里有这么一句话“没有租不出去的房子，只有租不出去的价格”。在淡季，为了保证出租率，势必会降价。这样的话，托管公司只是分成少了些，但是保洁费，物业水电费可是一样没少。

在这个模式下，一切的收益都来自于运营，但是运营是有淡旺季的，托管公司的风险被降到了很低，但是业主的风险却被放大了。因为运营的成本，是由业主承担了。比如物业水电费、网络渠道的获客成本、日常家电家具的损耗等。在旅游旺季的时候，还好说。但是到了淡季，在房屋的空置期，一些固定的支出还得付，但是却没有了收益。如果是之前装修好的老房子，这是个不错的运营选择，但是专门为了托管而去按高标准做了装修，便有些得不偿失了。

既然前两类都有这样那样的问题，那第三类托管公司呢？他们既收毛坯房，也收装修好的房。简单说来就是“二房东”的活。

如果是毛坯房，他们会根据实际情况，制定装修方案和运营方案。给出装修方案后，业主可以自己找人装修，也可以用他们的装修队，目的只有一个，就是将房屋改造成能营业的状态。如果是装修好的房子，他们会给进行评估，然后做一些小的改造。都改造好以后，便开始运营，整个运营个过程，都不需要业主参与，也没有其他的费用了。然后业主就能每月按合同获取收益了。

在探访旅商客的时候，工作人员介绍，房屋托管分为4档，每一档装修的规格，对应一档收益。最低一档是600元/㎡的装修规格，每月的收益是1100元；最高一档是1500元/㎡的装修规格，每月的收益是2100元。至于具体的装修改造方案，将按照评估的结果来制定，不会不顾实际情况，制定高规格的装修方案，因为目的只有一个，就是租出去。