经济日报谈楼市调控「楼市调控」

#楼市调控#

这是熊猫贝贝的第1082篇原创文章：

刚刚过去的5月20日，对于中国房地产经济和楼市而言，是一个重要的日子，发生了两件大事：

第一个就是央行再次非对称降息，首套房贷利率已低至4.25%。

这个事件我已经有专题分析文章（独家解读：超预期 多个首次的LPR调整，能否逆转当前房地产形势？），不多赘述，有兴趣的朋友可以直接点击蓝色标题跳转阅读。

第二个事情就比较乌龙了，5月20日下午，南京市抛出了本轮救市以来地方最大的松绑动作：全面放开二手房限购。

不过，两个小时后，这条来自南京房协的官方微信推送被删掉了。

南京是新一线省会城市，虽然因为毗邻长三角经济龙头的一线城市上海市，但是毕竟也是中国经济重要省份的省会，在南京出现“政策一日游”这件事，所释放出来的信号和背后的因果逻辑，值得关注和深度挖掘。

这篇文章，就将基于对南京楼市调控“政策一日游”事件的全面复盘和梳理，有深度，有态度，有专业的对事件背后所释放出来的信号进行分析，

更进一步，更深层次的对中国当下的房地产经济主线和国家意志思路，进行挖掘和研究探讨。

穿透事件，把握主线，看到本质，跟随趋势。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

中国南京（图片来源：头条图库）

政策公布，是一个严肃的事情，背后对应的是政府部门的公信力和权威，往往政策层面出现的动向，也能直接看成是决定对应经济环境中的“有形之手”。

5月20日中午开始，包括南京本地在内的江浙沪地区房地产从业人员、购房者们之间开始晒出一张海报——核心内容就是南京二手房全面放开限购。

随后15时许，南京房协官微发表《我市进一步加大住房合理消费支持力度》的文章，证实了上述海报的内容，南京市房协秘书长张辉随后接受媒体采访时更是直言：“二手房不活起来，新房很难回暖。一二手房梯度消费需要良性循环。

”正当市场为了久违的不限购欢呼时，南京房协在傍晚间删除了上述文章。

新政内容还没有正式发布，仅仅是互联网上没有任何官方背景的小道消息流传了2个小时之后，南京便叫停了“放开二手房限购”这一政策，南京房协也同步删除了文章。

南京房协的文章截图如下，目前该信息平台已将文章删除：

图片来源：网络

前后不到半天时间，南京这座城市放开限购第一枪宣告熄火，各路媒体和中介可能欢呼声和情绪调动都还没有准备好，就已经结束。

这个世界上永远没有什么空穴来风的事情，经济社会，经济环境中一切的风向信号，对应的必然是背后的政策态度，或者说，至少也是一部分具有能左右市场走向的群体共同努力的结果。

政策一日游现象出现的本质，并不复杂，那就是有更高管理权限，力量更大的，更具备权威和意志表达的神秘力量，出手干预，敲打警告，打断了过程。

直接一点，这一次南京政府对楼市和房地产的政策行动和结果，有明显触线以后，被捶打教育的特征。

其实这不是孤例：2021年南昌市也出现过政策一日游。

2021年，3月24日，南昌发布了：“扩大全市工业经济总量的若干政策措施”，并宣布政策将在4月20日起实施，如此高调出头，一经媒体报道立刻就引起了住建部的注意。

到了3月25日，官媒发布报道称南昌的新政文件将被收回，住建部已赴现场督导。

并指出南昌将于4月20日实施的若干政策，其中有的条款与稳房价，稳预期的要求不符，责令南昌市立即纠正错误，消除负面影响，确保市场稳定。

颇有异曲同工，或者说同病相怜的是，这一次南京的放开二手房限购，和南昌的都市圈内部同权购房（大南昌圈模式），都碰到了国家意志和顶层设计，为中国房地产经济和楼市设置红线。

事情就是这么一个事情，并不复杂，也没有什么所谓的内幕，大道至简，直击本质，一目了然。

最重要的，讲究一个有依有据，有因果逻辑。

图片来源：头条图库

4月29日的中央政治局会议重申“房住不炒”，但亮点是“支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求”等表述，给地方政府打了强心针。

地方松绑楼市亦推陈出新——基于三胎生育政策全面放开，定向松绑多孩家庭的限购，增加限购套数以刺激购房需求。这是当下不同于2009年和2014年救市的发力点。

当然，这是国家允许的：

4月25日，无锡卫健委发文明确，二孩家庭可在限购区域新增购买一套房，同时还可提高公积金贷款额度。

不到1个月，已有杭州、扬州、舟山等十余城跟进，将鼓励生育和楼市激励形成五花八门的组合。

对于绝大多数城市来说，因为过去长期对土地财政的依赖，很现实的一个逻辑就是：救楼市=救经济。

所以基本上，每一个城市地方住建系统人士的日常工作之一，是学习各地的松绑组合拳，分析不同政策对所在城市的影响。

当然，目的还是要结合自己所在的城市，看看怎么进行政策调整，及时跟进。

各地救市思路异曲同工，主要是刺激需求，让有实力的人去加杠杆，避免次贷。

但是现实的效果，并不明显：

国家统计局数据显示，2022年1-4月份，商品房销售额同比下降29.5%，降幅还在扩大，而第三方机构克而瑞统计的销售额降幅达到50%。

意味着从2021年7月开始，全国房地产销售额和面积均已连续跌了10个月。

客观来说，南京出台楼市调控放松的政策，情理之中，符合趋势，时间对，但是动作不对，有句话是怎么说的？步子太大，容易什么？

几个信号分析：

1、南京本地如此大跨越的希望松绑二手房，也是看到了新房市场松绑后的效果

3月底南京23家楼盘获得预售许可，已全部开盘。仅仅只6家楼盘购房者报名人数超过开盘的房源量，需要摇号；近一半的楼盘去化率不到1成，城东、城北等板块的项目甚至“挂零”。

自4月初以来，南京6次出台楼市新政，在新房限售、限贷端均出现了不同程度的“松绑”。

如新房限售方面，从原来的办证满3年变为备案满3年，即新房备案满3年后就可入市交易。而市场最为关注的限购“松绑”方面，南京市从溧水和六合区等远城区起步，逐步放宽至浦口、雨花台、江宁和栖霞等近郊区域等偏远板块。

4月27日南京放宽外地人在南京购房限制，6个月社保可买房。再到今日的全面放开二手房限购，政策强度可谓是步步加深。

严格意义上来说，新房放松在更高的层面其实已经是默认和允许的状态之下，南京短期内进一步往二手房市场行动，明显地操之过急。

新房撬动土地财政，拉动财政税收，情有可原，这二手房只要房价不涨就不会产生增量，最多就是债务的转移，放开二手房市场，图什么？这就很敏感了。

2、全面放开的时机未到，“房住不炒”的政策红线依然需要坚持。

南京政策一日游，充分说明了当前政策放松中或出现了一些新情况和新问题，从二手房角度来看，类似外来人口没有约束就可以购房，可能会引起一轮新的炒作，甚至使得炒房需求增加。

而一日游的情况，充分说明了国家意志和监管对原则和红线的高度敏感。

主线思路没有发生变化以前，很明显，南京的做法就是典型会错意，越过界了。

3、未尝不是对更多城市，一种示范性警告？

南京的城市定位和级别，在楼市调控政策风向上，虽然比不上一线北广上深，但是也同样具有标杆示范效应。

新一线，省会，向下兼容，是绝大多数中国普通城市的政策范本。

这次政策一日游，不可谓效率不高，这对于其他城市和地区而言，警示意义，不言而喻。

管理就是这样，以儆效尤，行和不行的边界，同样是要有示范的。

总的来说，通过南京新政一日游的事件，能够清晰地感受到中国国家高层意志以及顶层设计，对于中国房地产经济，还有楼市的主线思路和态度，其实并没有因为当前的经济承压和现实楼市和行情窘困的现实情况，而发生偏移。

去杠杆，降风险，挤泡沫，预防过热，房住不炒。

图片来源：头条图库

其实不管行业如何风险出清，市场如何低迷，就算到当下的今天，还有很多人看不准中国房地产经济真正的风险是什么？

是房价太高吗？是老百姓没钱吗？是前期调控管得太狠吗？

其实都不是，从资产逻辑和管理的角度来看，中国房地产经济最大的风险，是存量和流通之间的比例，逼近了风险线。

这条风险线，才是中国房地产经济管控的那条看不见的红线，没有之一。

能看懂上面这个结论的人，一定有不错的经济修养和价值逻辑基础。

这里做一个解释：

任何资产市场管理，对于某一特定资产的管控，分为存量和流通两个板块。

存量讲究安全和保值，安全是金融系统背书，保值是价格相对稳定。

哪怕不流通，存量资产本质上就是纸面财富，也要有安全和保值的基础表现。

而流通，是资产实现价值增量的关键，任何资产领域，流通只能占一定比例，一般不能超过30%，流通通过交易实现，交易就会产生利差，有利差就必然会炒作。

如果资产的流通达到了100%，那么资产本身就没有任何存在的意义了，比如郁金香，藏獒，还有各种炒鞋，炒币，甚至资产都可以不存在，只需要凭证票据炒作价格就可以了。

而存量和流通互相支撑，持续共存，才能保障资产的经济价值持续存在。

回到中国的楼市来看，其实国家稳房价，促新房的主线思路非常清晰，那就是增加存量，遏制流通。

而南京这一次为什么会政策一日游？直接一点，就是走错路了，存量没有增加，就向流通动手，试图通过流通带来的增量表现（房价上涨），来带动存量的增加。

图片来源：头条图库

文章最后，谈几点个人对后续中国楼市的几个趋势研判观点，不一定对，供大家参考：

1、稳房价不是经济需求，而是金融安全需求，即使下行压力再大，很多城市的房价必然下行，那么控制这个下行的效率和保持温和软着陆，是当前很多城市的管理层，必须要面对，甚至是考核标准之一。

2、后续值得关注的楼市调控，其实基本上都集中在一线城市了。

新一线和省会，什么能做，什么不能做，其实越来越清晰，胳膊永远拧不过大腿。

特别值得关注的，其实是上海和北京接下来在楼市层面的政策动向。

3、地方松绑竞赛，还将持续，但是二手房市场和价格，是绝对的红线。

这意味着投机炒房群体，套现离场的窗口，阶段性被焊死了。

4、政策和金融的边际效应不及预期，这是我个人对接下来楼市的一个判断。

5、调控越激进的城市，后续楼市泡沫风险越大，城市经济基本面和潜力越经不起考验。

6、当下，楼市萧条成为老百姓茶余饭后的谈资，不敢买房，观望持续。而这样的情况，或许将成为常态。

7、2022年，中国楼市和房地产经济的主要任务是稳住，稳住就好，不求增量，不谈增长。

所以基于这样的趋势判断之下，降低预期，很重要

当然，这篇文章纯粹是客观理性中立的一次探讨，没有任何看空看衰的意思，至于能够给看到的朋友带来什么样的收获和思考启发，强求不来，见仁见智。

以上就是对南京在2022年，5月20日的“放开二手房限购政策一日游”，进行的专题分析和解读。和各位朋友进行一个分享。

图片来源：头条图库

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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