北京房价从2003年到2017年涨了几倍「梦回每个人的结局」

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今天翻看论坛，看到一条2010年的帖子，帖子里有一条2003年的地产广告，2020年看2010年帖子里的2003年地产广告。一个个熟悉的楼盘名字映入眼帘，一种恍惚感油然而生，现实远比戏剧要精彩，不知道是荒诞还是魔幻，对比这些楼盘今天的价格，翻个十倍都算是表现一般。奇文共赏之，今天带你看看这些北京楼市的先驱们。

十几年过去了，今日之北京城早已今非昔比。经过一轮又一轮的地产大潮洗礼，当年只要买了北京的商品房，时至今日早就鸡犬升天了。但是闭着眼买房的时代已经一去不返了，在这轮大行情之中我们还是能总结出那些涨的好的房子有哪些普遍适用的规律的。

在列夫.托尔斯泰的小说《安娜.卡列尼娜》中有一句话这样说过：幸福的人都是相似的，不幸的人各有各的不幸。这句话对于买房子同样适用：好的房子总是相似的，不好的房子各有各的硬伤。

那些优质的房子一定是符合人们主流审美的房子，户型方正、南北通透、面积适中、学区房、物业好、绿化到位 、交通便利的同时还能安静宜居。劣质房子的硬伤就五花八门了，买房子的时候一定要擦亮双眼，避开这些坑。

纯朝北的房子不适合居住，流动性差，学区房除外；大面积小户型的房子，如70平的开间，100平的一居室等；有大量办公区的住宅，混乱无序，流动性差；临高速路、铁路的房子，噪音污染比较大；老破大，受制于总价，流动性差；回迁楼的塔楼，商品房中维护差，物业差的塔楼流动性不好；奇葩户型，棱角过多的房子也比较差。

和平新城位于二环东北角，从2003年到现在价格翻了11倍还多，临近2号线雍和宫站，对口小学是和平里第四小学（和平里四小是东城北片的老牌名校），小区品质在附近鹤立鸡群。

汇豪阁地处二号线沿线北京站附近，毗邻火车站本身就是硬伤。23层的临街无小区环境大塔楼，到现在只涨了不到6倍。对口学校汇文第一小学（汇文一小就是原来的丁香胡同小学，非常普通）。

此外，汇豪阁这种美式公寓的房子其实很不受国人的待见，其实就是披着70住宅外皮的公寓楼。没有自己的小区，充斥着商业和办公区域，光秃秃几座大厦，居住体验很差。只适合商务人士，对于家庭客户很不友好。

地段上来说，在2003年那个时候，汇豪阁的地段要好于和平新城，大基建还没启动的时候，长安街就是绝对的黄金地段，汇豪阁当年的起价就高达12000元。随着城市不断膨胀，连五环外的上地、来广营都相继崛起了，长安街沿线的地段溢价逐渐也就不复存在了。

反观和平新城，二环外，在当时位置相对偏远，小区内部有环境，对比周边又是品质最佳者。虽然当年地段比不上汇豪阁，但是小区是板塔结合，户型方正符合中式审美，也有南北通透户型，居住体验更好，起点低、品质好、学区佳给了这个项目充足的上涨空间。

华采嘉园、阳光丽景截止目前翻了20多倍，是所有项目里涨价幅度最大的，这两个楼盘位于北二环外，当初也是比较偏远的地段，但是毗邻北师大、解放军火箭军总医院，安定医院，附近配套应有尽有。

但真正影响它暴涨的核心因素是学校，北京学区西城最好，西城德胜最热，尤其2010年后的连番教改，德胜都是受益者，2003年的时候二环外发展还不饱和，低单价匹配顶级学区给了这几个项目跑赢大盘的领头羊实力。

而华荣公寓、金宸公寓都在金融街，金融街这个地方在2003年大家就一致认为那是黄金地段，2003年21000元的单价就是最好的佐证，起点高，自然上涨幅度就小，受制于总价和单价双重天花板，流动性自然也不好。

半岛国际公寓，是人大附中朝阳学校的学区房，典型优质学区的学票作用，小户型公寓非常的经济适用。澳林春天是沾了奥运会重大项目的光，周边环境天翻地覆，整个奥森板块当年根本就不存在，还是一片村子，时至今日竟然成为五环内最宜居的低密度板块。

朝阳新城是东坝的回迁房，最大的优势是便宜，随着2010年之后近郊区的一轮逆袭周期，整个东坝板块价值跃升，该项目也顺势完成了价值蝶变。

公园大道、高尔夫公寓都是朝阳公园的旁边的老牌豪宅，起价太高，户型过大，公园大道大都是两三百平的大房子。甚至还有纯北向的接近200平的弧形户型，这些当年外国设计师设计的这些美式审美的公寓在过去的十几年里累计收益就都比较差。

通州自不必多说，城市副中心落户通州这个超级利好政策加持下，几乎所有通州的房子都跟着暴涨了一波。

京艺天朗、香秀苑、旗舰凯旋的情况都差不多，都是03、04年建成的典型宜居小区，板楼居多，楼层不高，绿化合理，户型也比较中规中矩，没有太多的棱角，南北通透，总面积在80到120之间，流动性极佳。

这个表里表现比较差的都能翻个十倍，只有一个水岸长桥表现十分另类。十几年过去了，价格只翻了七倍多一点。

一方面来说2003年开盘的时候它的价格就是最高的，这就限制了它的溢价空间。户型上也没啥问题，户型方正南北通透，但是这个项目最大的硬伤就是它的位置。

通燕高速、京通快速路、八通线、进出通州西站的铁路、通惠河围起来一个边角地块，那噪音污染几乎是全方位立体式的。

唯一的好处可能是离地铁站近一点，当年也是因为临近地铁，更靠近天安门的优势给了它高于其他通州楼盘的开盘价格，然而世殊时异，谁能想到新的市中心会落在通州呢？

好了，今天就说这么多吧，最后给大家讲个故事：

1854年克里米亚战争爆发，英法联军暴打了沙皇俄国，沙俄损失严重开始战略收缩，远在帝国东部的阿拉斯加就成了沙皇的考虑对象，阿拉斯加这个地方常年冰冻，看上去也没啥经济价值。还挨着英国的殖民地加拿大，搞不好英国人就乘胜追击吞并阿拉斯加越过白令海峡威胁俄罗斯本土，沙皇左思右想，与其被白白占领还不如我先把它卖了换一笔钱花花，几经考虑把阿拉斯加作价720万美元卖给了当时英国人的对手—新崛起的美国人。

当年的720万美元换成今天也不过5亿美元，被认为毫无价值的阿拉斯加，随后就发现了极为丰富的渔业资源、大型金矿、石油矿产数不胜数。经济价值还在其次，战略价值的丧失不可估量，苏联如果拥有阿拉斯加还去什么古巴部署导弹，直接高纬度的阿拉斯加驻扎几个导弹基地，居高临下，冷战最后鹿死谁手还不好说，当然后悔药没处去吃，就像是买房子一样，当年北京的四环五环附近大片的荒地，有几个人真正看到了价值所在？