商业地产的发展趋势「中国现在的商业发展」

江苏铺宝宝集团、无锡蒲公英爱家商务管理有限公司董事长王晓峰谈社区商业和中小型商业街区

江苏铺宝宝集团、无锡蒲公英爱家商务管理有限公司董事长王晓峰

疫情是一个分水岭，也是一块试金石。实体商业遭受重创，但有一类商业却在不知不觉中火了，这就是社区商业和中小型商业街区。作为城市商业的基础，社区商业所占社会消费品零售总额在发达国家可达60%左右，而在我国的一线城市，这一比例仅为三分之一。有专家认为，聚焦“最后一公里”的社区商业和中小型商业街区凭借着与消费者零距离的接触，是有待被挖掘的蓝海市场。众多房地产开发商争相瞄准进行发力。

江苏铺宝宝集团，这一名字是该企业的创始人王晓峰先生“故意为之”，目的就是让市场能够容易的记住这是一家专门从事商业地产经营的企业。在房地产行业干了将近20年的他，敏锐地嗅到了房地产住宅市场下行的味道，提前几年布局，将企业的转型瞄准了“商铺”，聚焦社区商业和中小型商业街区，“铺宝宝”集团应运而生。

如今的王晓峰不仅是江苏铺宝宝企业集团和无锡蒲公英爱家商务管理有限公司两家公司的董事长，涵盖的业态包含资产收购、商业运营、线上租赁、物业管理及广告传媒等，还同时兼任无锡房地产行业协会副会长、温州商会副会长。在他看来，贴近民生的社区商业和中小型商业街区依然可以在行业中“大放光彩”。

扬子晚报/紫牛新闻记者 季娜娜

瞄准

商业地产

初识王晓峰，这个看起来很像张朝阳的男子，让人很难相信他是一个靠自己的智慧白手起家的80后，他的身上有着温州企业家的共性：独特的拼搏精神，能做别人不愿做的事，能吃别人不能吃的苦，能挣别人挣不了的钱。

在地产干了很多年，对行业的发展，王晓峰有自己的考虑。他说，房地产行业自98年房改在中国全面实行以来，经历了高速发展的几十年。从宏观层面来看，房地产行业属于中国经济的支柱产业，是中国经济的发动机。近几年根据中央“房住不炒”的政策，房地产行业平稳发展一直是政府关注的重点，正因如此也是政府调控的重点。调控的措施有限购、限贷、还有配套一些行政工具。在他看来，商业地产虽然也属于房地产行业，但受到的调控的影响会相对小了很多。 其次，从商业模型和价值来看，住宅销售一直是房地产的主流市场，在市场狂热的时候，一些民营房地产企业会有爆发式的增长，但在市场恶劣的时候，大部分房地产企业又会陷入困境，因此销售的增长是不可持续的，但商业地产如果经营稳定，产生的收入是可持续的，受到市场客观因素的影响会小，抗风险的能力会强。

聚焦

社区商业和中小型商业街区

有数据显示，城市居民30%-40%的消费支出，均集中在社区周边1公里范围之内，而2021年商业项目增幅最为显著的则是3-5万㎡的商业体量，较2020年增长3.82%。尤其是疫情期间，随着城市综合体、都市mall普遍受到冲击，社区商业凭借“家门口”便利、灵活的优势，价值在不断凸显，并占据重大利好。有业内权威人士预测，未来国内社区服务市场规模或达13.5万亿元，到2030年将形成约2万个新社区商业。

2014年9月，无锡香溢紫郡；2015年5月，上海新城金郡M11金座；2015年5月 ，无锡新城新尚街；2015年9月，苏州世茂广场 ；2016年6月，无锡金科财富广场；2019年4月，南京绿地·缤纷天地……这些项目的背后都有王晓峰的身影。

王晓峰说，铺宝宝集团自2015年开始从事商业地产开发运营，现服务项目辐射长三角地区，是一家专业以资产收购、商业运营、线上租赁、物业管理、广告传媒为一体化的服务商。集团先后与金科、新城控股、花样年、世茂、九龙仓、融创、碧桂园、富力集团、宝龙集团、绿地等大型房企进行战略合作，本着全维度赋能商业地产的经营理念，历经多年商业实战锤炼，成功打造了多个标杆项目，在长三角区域内展示了铺宝宝集团强大的运营能力，也成为第一批践行灵活多种运营模式的商业运营服务供应商之一。

探索

打通社区“最后一公里”

从无锡市中心的八佰伴向东，在离市区不到2公里的交叉路口，一个全新打造的社区街区出现在来往的路人眼前——铺宝宝优客金街。虽然市中心商业如火如荼，但消费内容和层次与百姓层级依旧存在较大差距，这是王晓峰重点打造的一个街区式样板，三千余平沉浸式消费，集文化创意，教育培训、风味美食、活动体验于一体的新型社区型商业街区，它不仅可以提升周边居民的衣食住行的“幸福感指数”、居住舒适度，还能刺激老社区经济活力。作为“生活的最后一公里”，这个社区商业有着稳定的消费者群体。

王晓峰说，作为家门口的商业模式，社区商业和中小型商业街区相比于其他商业类型更加注重人的需求。其安全性和便利性的购物特征，也提供给了消费者其他商业类别无法提供的亲切感和归属感。

他解释，从近几年的趋势可以看出，很多城市的商业体量过剩。近年来大型商业综合体数量在急剧增加，但却缺乏能够与之匹配的消费群体和消费能力，这是大型商业综合体大面积“空城”的主要原因所在。大型商业面积一般要5万方到10万方左右，除少数大城市的核心区域外，大多数的大型商业体，以现在的消费水平很难支撑，因此很容易出现小商户的倒闭，一旦倒闭商户数量聚多，整个商业体就会呈现衰败迹象，从而导致大商业体的倒闭。而中小型商业和社区商业一般是以刚需为主，是方便百姓生活日常化的需求而存在，主要是与人们生活密切相关的各种业态，如餐馆、便利店、银行等，客群稳定，租金相对较低，经营比较容易持续。因为它的消费群体多为社区居民，拥有稳定的长期消费力量。

转型

从收购 销售到收购 运营

在王晓峰看来，商业地产市场和住宅市场一样，在房地产快速增长阶段，当然能享受到一波红利。如果房地产行业回撤，甚至是下行，那对房地产企业来说打击是致命的。2020年的疫情席卷全球，但根据国家统计局数据来看，我国2020年房地产销售达到17.3万亿，2021年更是达到天量的18.2万亿。很多人还是沉浸在房地产的盛宴中，末日狂欢，而王晓峰看到的是中国房地产市场的风云突变。2021年6、7月份中国恒大出现流动性危机，他认为转折点开始了。虽然铺宝宝集团经历前期4年多的快速增长，历经多年商业实战锤炼，在长三角区域成功打造了多个标杆项目，但依然选择在2019年下半年开始转型布局，从销售重点往运营重点过度，着力打造无锡蒲公英爱家商务管理有限公司商业运营和物业管理的能力。事实证明，集团的转型是具有前瞻性、及时性和有效性的。

未来

深耕细作

虽然社区商业的潜力巨大，但是这并不意味着其运营过程中不存在问题。把握住社区商业的方方面面，才能更好地站在时代风口。

王晓峰介绍，对于商业而言，差异化是脱颖而出的一大机会。而作为情感化、家庭化、生活化、年轻化的结合体的社区商业而言，能否在距离消费者最近的地方，把握好最后一公里，将精细化、趣味化、情感化的第三空间完美落地，是其能够成功的关键。他说，社区商业具有很强的地缘属性，在不同城市不同地区的居民，其生活习惯和消费习惯都会有所差异。社区商业想要真正做好，需要找准目标客群，在最短的距离上抓住消费者。摆脱千篇一律的社区商业定位，先营销后规划，才能保证社区商业的良好运作。

对于集团公司未来的发展目标，王晓峰坦言民营企业遇到的压力将很大。但他也认为，现在能够正常经营的企业都是具有韧性和生命力的。对江苏铺宝宝企业集团和无锡蒲公英爱家商务管理有限公司集团而言，要稳中求发展，要保存好得来不易的劳动硕果，继续深耕商业地产领域，做精、做强、做久。