二手房按揭注意事项「购买二手房贷款需要注意哪些问题」

因征信问题无法贷款

购房人张某因自住需要通过中介与业主李某签订《房屋买卖合同》，约定李某将其所有的位于佛山市南海区的某花园的房屋以195万元卖给张某。约定签订合同当日张某必须支付定金5万元，递交按揭申请当日给齐剩余首付款60万元，余款130万元以银行按揭的方式支付。（特别约定因买方原因按揭贷款被银行拒贷的情况下，买方需要在2个月内一次性付款，否则需承担合同总价款10%的违约金）。合同签订后，张某依约在一周内向银行递交贷款申请并向李某付清首付款。一周后，银行告知张某征信有瑕疵，银行内部审批无法通过。

买家要求解除合同并退定金及首付款

随后张某来到中介门店以房款按揭申请不通过为由要求解除合同并退还定金首付款。业主李某知晓后拒绝退款，表示按揭办不下来是买方的单方问题，合同违约过错不在己方。经协商后中介给出三个方案：建议客户直系亲属更名，一次性付款或延期分期付款。张某表示都无法接受，之后投诉到相关部门要求介入调解处理房款退还事宜。

相关部门收到投诉后经了解给出答复：商品房买卖属于平等民事主体之间的合同法律关系纠纷，行政职能部门没有依据任意介入或强制干预，有关当事人的权利义务关系主要由双方签订的合同约定，并对双方当事人均具有法律约束力。建议双方协商解决，协商不成的，应当通过司法诉讼（仲裁）途径解决。

提醒：签订购房相关合同、给付购房款前需自我审查自身财政情况（是否有存在信用卡未及时还款、欠信用卡年费以及存在有贷款未还清和为他人担保贷款等），同时，注意个人信用维护。

购房款时无法确定是否能成功办理按揭，建议在合同上做好相关约定，在签合同前看清楚合同条款，尤其是涉及到违约条款。合同签订后应认真遵循合约规定，恪守契约精神。法律对交易双方都是公平的，双方都有权利在合法依规的法律框架内维护自己的合法利益，降低自身的风险。

购买二手房贷款除了以上说的情况外，还有不少事项需要注意！今天我们就来聊聊二手房按揭贷款的"那些事”！

所有的房子都可以贷款吗？

并不是所有的房子都可以办理按揭贷款的。所以，在买房之前一定要先了解房屋性质，查看房产证原件，根据房产证登记信息做出正确的判断。下面给大家讲解下那些房子是不能办理按揭贷款的：

1、产权证不齐全的房子

如回迁房，安置房，公产房，企业产房，小产权房等产证不齐全的或无法获得房屋产权证书的二手房都不能办理贷款。

2、存在限制交易的房子

属于旧城改造范围内的、有被查封或限制交易的、小产权房、土地使用权已经被抵押的、房屋产权权属有争议无法确定具体所有权归属的房子，银行不能贷款。

3、房龄超过银行贷款限制

一般情况下，银行对贷款房子的房龄的要求是在20-25年左右，有的银行要求房龄最长不能多于15年，宽松一点的可以放宽到30年，具体要看房屋价值是否高，或者银行贷款的条件是否宽松。房龄越大，风险就越大，银行在放款前会进行风险评估，当风险值过高时，银行就不会批贷款，同时，房龄也会影响贷款的期限，房龄越高，可以贷款的期限就越短。

如何办理二手房按揭贷款

（一）怎么选择按揭银行

1、一般情况下，中介手头上都会有一些长期合作的银行或按揭公司，于是购房者在办理房贷业务时，中介会为购房者推荐各种优惠、便捷的银行或按揭公司，又或者指定在某些银行办理贷款业务，购房者为了方便，也大多听从了中介的安排。

2、购房者可以自主选择银行贷款。法律明确了合同约定高于法律约定，所以购房者要明确一点，如果购房合同中明确约定了指定银行办理按揭贷款，那么这个约定就生效了，中介有指定的权利，购房者应当遵守；反之，如果合同中没有指定，那么购房者完全可以拒绝中介指定的银行而自己选择银行或者公积金。

（二）选择什么银行办理按揭

1、看最新贷款利率首先要看银行最新贷款利率，但银行在实际操作中，都根据房贷市场的大环境来设定利率，贷款利率越低，就越能省下钱来，这也是选择银行时首先要考虑的因素。

2、看优惠贷款门槛

一般来说，银行对于希望获得优惠利率的客户，都有一定的要求，不是每个人都能享受到这一待遇。举例来说，有些银行会要求申请贷款的购房者在银行有一个账户，存款余额超过多少，或者贷款余额超过多少，或者贷款余额超过多少，才能享受到优惠政策等。

3、看银行如何调整利率

利率直接影响着贷款人的经济压力，而面对央行的升息、降息，按揭利息将随银行利率调整而变化。目前银行利率调整方式有两种，一是第二年的利息调整，即在央行宣布调整利率之后，贷款银行在第二年的1月1日开始执行新的基准利率。二是利率的每月调整，即在央行宣布调整利率之后，贷款银行将在下个月开始执行新的基准利率。以上方式，不同的银行有不同的规定，有的是预设的次年度调息，有的是贷方可供选择。

4、看是否存在提前还款的违约金

在提早还款方面，一些银行对还款时间有严格规定。比如，有些银行要求贷方在还款6个月或1年后再申请提款。在这段时间里提前还款，贷款银行会收取一定比例的罚金，购房者需要留意。

5、放款时间

在借款人提交正确材料之后，这主要取决于审批贷款所需的时间，这反映了银行的审批效率，或者说工作效率。时间越短，当然对借款人越有利。

（三）选择什么贷款方式

目前，按揭贷款方式有：公积金贷款、商业贷款和组合贷款三种常见方式。

（1）公积金贷款

优点：

1、贷款利率低于商业贷款，产生利息少。买房时用住房公积金贷款，能为购房者节约不少利息成本。

2、提前还贷可以申请提前全部还贷、提前部分还贷，只要符合条件、资料齐全办理起来很顺利。

3、提前还贷政策规定宽松，不受时间、金额、次数的限制，借款人随时都可以提前还款，不会收取借款人任何费用。

缺点：

1、贷款有限额。目前佛山公积金贷款额度个人最高不超过30万元，即夫妻双方最高贷款不超过60万；

2、缴存时间有限制。从贷款申请之月起，前六个月连续依时足额缴存住房公积金；

3、放贷周期长。公积金贷款流程较为繁杂，导致放贷周期就会比较长，如果购房者急着收楼入住的，选择公积金贷款就不太现实了；

4、账户余额影响贷款额度。公积金账户余额会影响贷款额度，如果账户余额太少，那么能申请到的贷款额度就会越低，所以在申请公积金贷款前，最好不要动公积金账户余额。

（2）商业贷款

目前，商业贷款普遍提供的还款方式主要有以下2种：

等额本息还款。这是目前最为普遍，也是银行推荐的还款方式。借款人每月以相等的金额偿还贷款本息，即把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。采用这种还款方式，每月还相同的数额，操作方便，每月承担相同的款项也方便安排收支。这种还款方式适合收入稳定的借款人，它的缺点是由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息相对较高。

等额本金还款。这也是目前银行较为普遍的还款方式。借款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。这种还贷方式适合目前收入较高，资金充足的人群。

（3）组合贷款

组合贷款一般是在个人贷款超过当地规定的公积金贷款的最高上限，高出部门使用商业贷款进行组合贷款的方式。

那么这三种方式该如何选择呢？请看下面的对比，就非常清晰啦！

通过上表对比可以看出，在公积金可以满额使用的情况下，纯公积金贷款产生利息是最低的，但是对购房者首付要求较高；纯商业贷款和组合贷款对比来看，就目前利率来说，纯商业贷款稍微优于组合贷款。对于还款方式来说，在还款压力不大的情况下，建议优先选择等额本金，毕竟产生的利息远低于等额本息的。以上仅供参考，实际以自身情况为准。

（四）办理按揭贷款需要提交什么资料

买方办理按揭贷款需准备资料：身份证、户口本、婚姻证明、征信报告、收入证明、银行流水、办理按揭贷款所在银行的银行卡、佛山五区房屋查册以及银行要求提供的其他资料。

注意：向银行提供资料要真实。办理按揭贷款提供的资料需真实的反馈个人职业、职务和近期经济收入情况证明。如果没有足够的能力还货，却夸大自己的收入水平，很有可能在还货初期发生违约，并且经银行调查证实你提供虚假证明，会从而影响到自己的信用有被列入黑名单的可能。

（五）个人征信情况对贷款有什么影响

征信报告能体现借款人的信用状况和还款能力，对办理信贷业务能起到重要的参考作用，在购房前一定要先查询下个人征信情况，确保可以正常贷款审批，避免后续交易纠纷。通常贷款机构查征信会查看三大块内容，其中包括信货记录、渝期记录、查询记录。个人征信报告查询仅需本人带身份证原件去已开通查询服务银行的自助服务机器上打印即可。

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