“福州”福州这类房产，未来5-8年都卖不完！

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PART1

进入9月以来，福州个别高端盘的热销，打破沉寂已久的楼市，成为行业内外津津乐道的话题。但从9月的认购和网签来看，除了动辄大几百万，甚至上千万的豪宅盘，有一类房产的成交量始终排在前列，例如位于福州鼓楼区的华润万象城SOHO。

回顾今年以来的楼市，低迷态势充斥着整个楼市，前几日，易居房地产研究院发布了9月的《50城监测系统房价指数报告》。福州排名28，连续14个下跌。即从去年的7月份开始，一直跌跌不休。住宅房源都陷入去化难得境地，商办产品理应更惨。

另外，受到了疫情反复和经济增速放缓等超预期因素的冲击，市场活动一度停滞，复苏势头亦被蒙上阴影。大部分核心城市商办市场整体下滑明显，经济支撑走弱，市场需求锐减。当前商办市场依旧库存高企、行业利润微薄的状况仍然没有改善。

但福州市场却一反常态，据CRIC数据统计，在今年的特殊情况下，福州五城区SOHO成交套数同比仅微降3%。与住宅同比缩水60%的惨状相比，这样的成绩可谓十分扛打。尤其是成交量前十的项目，相比去年同期的TOP10，成交量上涨16%。市场份额也从去年同期的66%，上涨到如今的76%，上涨10个百分点。

楼市如此低迷，居民都“捂紧口袋”，为啥SOHO能走出独立行情？

PART2

其实，今年以来，福州SOHO连续6个月都是零供应，成交量也没有较大起伏，保持稳定。由于供应量降低，刚刚过去的9月，去化周期相比前几个月有所下调。且均价受到华润万象城的影响，同比环比均有所上涨。

实时成交数据（认购数据）中，成交量更是环比上涨约183%，数据喜人。

虽然五区SOHO库存有所下滑，但去化周期仍高达28.5个月；各板块中，三江口板块存量较高，去化速度较慢，去化周期高达75.6个月。其他边缘板块中，由于去化十分缓慢，现有库存和近一年的平均成交量，去化周期高达5年甚至10年以上的不在少数。

值得一提的是，以上都为狭义库存，部分SOHO还未取证，按照广义库存，即便现在没有新增供应，实际去化周期要远高于现有的时间。

PART3

再次回到前文的问题，为啥市场低迷，SOHO成交异常坚挺？

从成交价来看，福州五城区SOHO前十名的成交均价从去年同期的19922元/㎡，到如今的18642元/㎡，跌幅约为6.8%。从价格来看，SOHO的跌幅并没有住宅，尤其是外围打折促销盘来的猛烈。

除了价格，SOHO产品不限购，且上车门槛较低。加上高渠道佣金等，促进成单率。例如华润万象城此前的85万/套送车位，并打出投资回报率8%的广告，吸引投资者购买。此外，分销点数相比之前也有明显提升，若按照85万/套的价格，每套的佣金在5W以上。加上楼盘本身的地理位置优势明显，叠加万象城开业后带来的利好和人流，客户下定率较高。从成交来看，渠道占比的确较高。

此外，近期成交量同样抢眼的龙湖天曜、招商江悦府、也同样以低价吸引，例如龙湖天曜的68万/套，招商江悦府的40万/套送10万车位，首付只要20万。对于有投资需求，且预算有限的客户来说，的确有一定的吸引力。

还有部分人群表示：我之所以买SOHO，是因为实在买不起住宅，先过渡下，未来再换也不迟！

从自住角度看，很多买不起住宅的客户，将SOHO作为过渡产品。尤其是年轻一族，喜欢上下两层的格调生活，在样板房中畅享未来的美好生活。但住进去才发现，除了高昂的水电物业成本，还有极高的梯户比，加上不少业主将其出租给商户，来往的闲杂人群，也降低了本就不高的私密性。

而如今福州SOHO产品库存较大，其竞品不只是新房，还有巨量的二手房库存。随着后续SOHO产品的大量入市，福州SOHO市场逐渐饱和直至目前严重的供过于求，大部分购买SOHO产品的业主沦为"接盘侠"。

需要强调的是，福州SOHO二手房产品税费都高达10%以上，银行也不接受该类产品的贷款，买家需要一次性付款。也导致这类二手SOHO产品，沦落为如今“排队卖”的一类被市场淘汰的产品。无论是资金周转还是置换，降价都难以转手。

如果买房预算实在有限，不必太勉强，完全可以再等一两年，首付和收入攒够再上车，买错不如不买。否则，在转手前要偿还高昂的银行利息和错过其他更好的上车机会，得不偿失。

好了，关于福州这类房产，未来5-8年都卖不完！就讲到这。