“闽侯”认购量环比暴涨82%！福州楼市迎来回暖，五区住宅供求双双走高！

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9月福州市场纾困政策有增无减，降低观望情绪同时提振购房者信心，整体市场有所回升。在开盘方面，房企推盘积极性依旧低落，五区仅2个项目开盘加推，共推售226套，整体去化率69%。其中【榕发悦乐郡】项目为板块内少有的纯商品房项目，地铁优势明显，整体性价比突出；【国贸天琴湾】位于北江滨片区，配套完善，占据城市稀缺资源，且为立体生态住宅，产品优异，闽侯持续零开盘。

从本月数据上看，住宅市场方面，五区普通住宅供求量双双走高，供求环比上涨45.59%，成交环比上涨43.83%，成交均价稳中微降。五区总认购量环比暴涨82%，按照克而瑞监测的热度指数来看，9月福州楼市由“冰封期“转向“平淡期”，为近9个月的首个回暖阶段。

去化周期方面，五区闽侯双双上涨。其中福州五区去化周期连续7个月上涨，上涨至16.3个月，闽侯去化周期连续6个月上涨，上涨至16.3个月。虽然从数据上看，去化周期都在合理区间，但都为狭义库存，真实去化周期要远高于这一数值。

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五区市场热度

1、本月市场热度

统计范围：五区普通住宅、别墅、SOHO

2、五区市场板块热度

本月各板块热度变化：通过监测板块认购指标，盘均套数指标的数据变化，跟踪板块热度变化。

本月板块认购占比：中心、北区、东区、板块的认购占比分别为30.6%、16.2%、13.8%，位列前三甲；

近12个月板块认购占比：北区、东区、中心板块近12个月认购占比分别为17.7%、14.2%、10.1%，位列前三甲；

本月板块盘均套数：中心、奥体、北区板块均套数分别为55、24、22套，位列前三甲。

统计范围：五区普通住宅、别墅、SOHO

板块认购指标：当月板块认购/当月城市总认购-板块年度认购占比

盘均套数指标：板块盘均认购-城市盘均认购

3、五区市场项目聚合度

9月份整体认购共计1578套，环比暴涨82%，前十项目合计认购918套，聚合度达58%。

统计范围：五区普通住宅、别墅、SOHO

9月冲刺季度指标，部分项目大幅让利，迎来销售暴涨，热销项目明显增多。本月2个项目开盘，去化率高，市场面略有回暖。

统计范围：五区普通住宅、别墅、SOHO

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开盘监测

本月五区2个项目开盘加推，其中【国贸天琴湾】为首次开盘，推售180套，【榕发悦乐郡】为新楼栋加推，推售46套，市场整体去化尚可。

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土地监测

本月主城区举行第三次集中土拍，本轮土拍凉意依旧，参拍房企中9成以上为国央企，民企存在感极弱。本次土拍仅2022-38号一幅宗地触顶摇号成交，其余大部分地块仍靠地方平台公司托底成交；八县中，仅闽侯成交1幅宅地，该宗地为全回购商住用地，仅中建国际一家房企参与竞拍。

本月主城区及长乐供应17幅商住用地，供应总建为174.99万㎡，起拍总价为149.39亿元；下辖县中闽侯、连江共供应4幅宅地，供应总建为38.03万㎡，起拍总价为7.595亿元，其中包含2幅纯安置房用地。

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商品住宅市场

1、普通住宅市场

本月五区普通住宅供应量环比上涨明显，成交方面，量涨价稳，成交量环比上涨显著，至近一年中位水平，成交主力为【建发玺云】，成交均价稳中微降。

9月五区普通住宅存量微涨，去化速度变缓，去化周期持续上涨，至16.3个月。北区板块存量最高，去化周期14.9个月，尚在合理范围内；桂湖、亭江去化速度慢，去化周期最长。

本月闽侯普通住宅供应持续下滑；成交方面，成交量环比小幅下滑，主力成交项目为【中铁城江督府】，成交均价受其影响有所下滑，至近一年第二低位。

9月闽侯普通住宅库存量较上月小幅下滑，但流速变慢，去化周期微升至16.3个月；板块方面，竹歧库存量最大，去化周期较上月微涨；上街南屿去化速度相对较快，去化周期较低。

2、别墅市场

本月五区别墅供应0.71万㎡/43套，成成交1.06万㎡/78套，成交量环比基本持平，成交主力为【龙湖云峰原著】，均价环比小幅上涨。

本月五区别墅库存微降至50.35万㎡，去化周期上涨至32.4个月；各板块中，北区库存量大，去化周期较上月小幅下降；帝封江存量大，去化周期最长，琅岐、三江口等板块，去化周期相对较短。

本月闽侯别墅无供应；成交0.5万㎡/25套，成交量环比小幅上涨，主力成交为【高尔夫庄园】，均价则受其影响环比小幅下滑。

本月闽侯别墅市场库存量与上月微降，去化周期下降至48.4个月；各板块中，南屿存量最高，去化速度慢，去化周期超过60个月。

3、区域成交走势

成交量方面：除鼓楼区外，其余各区域均有不同程度上涨，台江、晋安、仓山涨幅显著，超50%；

成交均价方面：台江、马尾区环比上涨相对明显，其余区域涨跌幅均不超过5%，相对维稳。

4、成交结构分析

【五区】

本月五区70-90㎡面积段持续占据主力，主力项目为【福州熙悦府】；

150-200万总价产品占比最大，主力成交为【福州熙悦府】，500万以上总价产品占比提升显著。

【闽侯】

本月闽侯70-90㎡面积段产品占比近7成，主力项目为【中铁城江督府】。

90-130万总价段产品占据主流，其主力成交为【中铁城江督府】【国贸润原】。

5、排行榜

【建发玺云】占据金额、面积榜双榜首；各区域中，仓山、晋安多个项目上榜，表现亮眼。

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SOHO市场

本月五区SOHO市场断供；成交方面，成交量下滑明显，主力成交项目【华润万象城】，成交均价则环比上涨，至近一年第二高位。

上月五区SOHO库存有所下滑，本月库存58.79万方，去化周期28.5个月；各板块中，三江口板块存量较高，去化速度较慢，去化周期高达75.6个月。

本月闽侯SOHO市场无新增供应；成交方面，成交量有所上涨，主力成交项目为【龙旺闽越水镇】，成交均价则受其备案影响小幅下滑。

注：文中内容仅代表克而瑞业务板块福州团队观点，仅供参考。

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