“金额”丁祖昱：集中供地下，百强房企投资呈现“固化”苗头

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中新经纬9月5日电 题：集中供地下，百强房企投资呈现“固化”苗头

作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

三季度已过半，房企拿地积极性尚未被调动，截至8月末，部分房企从2022年以来至今都没有拿地，销售TOP21-30强房企拿地收缩最为显著。

显然，不拿地、甚至少拿地将直接影响企业未来业绩增量，新增土储过少，有可能会导致企业无房可卖，最终影响市场份额。

8月，按照出让规划，集中供地迎来短暂的供地“间歇期”，这也间接影响了房企投资力度。整体看，房地产行业拿地依旧低迷，百强房企投资金额仍有83%集中于重点22城，房企投资逐渐显现“固化”趋势。

土储资源进一步向头部房企聚集

集中供地迎来“间歇期”后，8月土地成交量价齐跌。克而瑞研究数据显示，截至8月28日，全国300城的经营性土地8月总成交建筑面积为7938万平方米，环比下降17.6%，同比降幅收窄至35.1%。

聚焦销售TOP50强房企，单月拿地金额不足700亿元，同环比分别下降48%和49%，与2021年投资高峰相比下降了88%。

销售50强中仅两成房企有土储入账，其中拿地金额超过50亿元的房企不足10%。

细数拿地房企，投资较多的仍然以规模化国企、央企为主，比如中海、华润、保利和招商等，其中华润连续两个月拿地金额超百亿元，1-8月，华润以1790亿元土储货值位列1-8月中国房地产企业新增土地货值首位。

土储资源进一步向头部房企聚集。

从不同梯队房企表现来看，销售TOP20强房企的新增货值占百强总货值的74%，较上月末提升6个百分点，其中前10强房企新增货值占百强总货值的50%。

2022年1-8月，年内新增货值超千亿的房企达到6家，较2021年同期减少了12家，华润、保利和滨江位列前三。

自2022年以来，TOP21-30强房企拿地积极性明显减弱，截至8月末，此类企业拿地仅占新增房企货值的1%，且该梯队内多数房企在2022年以来都没有拿地。

与此同时，房企拿地积极性减弱还表现在拿地销售比下降。截至8月末，百强整体拿地销售比为0.18，较上月末小幅回落0.01，其中TOP21-30强房企拿地收缩最为显著，拿地销售比仅为0.02。

国企、央企拿地金额大幅下降

2022年前8月，规模化国企、央企在集中供地方面表现相对积极。从拿地金额的TOP20可以看出，有接近八成房企为国企、央企，全国化规模化的国企、央企拿地金额超过5000亿元，占TOP20房企金额的76%，占据TOP100房企金额的49%。

典型国企、央企投资力度也远超行业平均水平，其中越秀、建发、国贸等拿地销售比均超0.5，华润、招商、中交也处于行业均值之上。

即便央企、国企表现出较高的投资积极性，但受制于市场走弱，1-8月，其拿地金额、土储货值均呈现出大幅下滑趋势。

依据前8月拿地金额超100亿元的典型国企、央企投资表现来看，14家国企、央企拿地金额平均值为416.5亿元，新增货值平均值为841.1亿元，拿地金额和新增货值同比分别下降43%和47%。

具体来看，万科、金茂拿地金额同比降幅超过60%，货值也较同期下降56%和73%；中交、保利等房企拿地金额也几近腰斩。

相较之下越秀、华润等拿地金额、货值同比降幅较小，降幅均在30%以内。原因在于，其拿地集中于核心城市，拿地金额和土储货值相较于其他城市相对较高。以华润为例，1-8月，华润在北京、深圳新增土地货值占比超过50%；越秀拿地则几乎围绕上海、深圳、广州、杭州等一线、准一线城市。

83%的百强房企投资金额集中在22城

2021年2月出台的集中供地政策改变了房企的投资格局。在此背景下，截至8月末，百强房企投资金额中有83%集中于22城，较7月末下降约1个百分点。

随着9月更多城市开启第三轮集中供地，我们预计百强房企在22城投资金额占比还将继续回升。而在重点22城以外，百强房企主要投资集中于佛山、东莞、西安等经济基本面较好的城市。

此外，百强房企投资在集中供地背景下呈现出“固化”趋势。

首先，一线城市仍是房企投资“重镇”。

具体来看，由于深圳集中供地成交金额高达339亿元， 这使一线城市在百强投资金额中占比上升至38%，而二线城市由于本月集中供地较少，金额占比下降至49%，三四线城市占比则维持在13%左右。

克而瑞研究数据显示，长三角依旧是百强投资的绝对主要区域。截至8月末，百强房企在长三角区域投资占比达到49%；其次是珠三角地区，投资占比达到23%。而长三角区域的投资占比约等于珠三角、环渤海和中西部三者之和。

从百强房企投资TOP10城市来看，长三角占据一半，分别为杭州、上海、宁波、南京及合肥，另外珠三角的广州、深圳和厦门也上榜，环渤海和中西部则各自只有北京、成都进入拿地金额前10。

2022年三季度已接近收官，但房企投资情况未有明显好转，在调研中我们发现：销售回款减少、现金流不足仍是制约房企投资积极性减弱的核心原因。

随着近一段时间各地调控政策效应的逐步显现，房地产市场预期修复将有利于增加企业投资信心，而信心恢复又将带动销售提升，叠加核心城市土拍宽松，房企或在市场回暖后迎来一波拿地“窗口期”。(中新经纬APP)

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责任编辑：李惠聪

来源：中新经纬

编辑：张澍楠

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