“金沙”红盘的隔壁不一定红，热门的隔壁不一定热

今天，很高兴为大家分享来自杭州日报房产的红盘的隔壁不一定红，热门的隔壁不一定热，如果您对红盘的隔壁不一定红，热门的隔壁不一定热感兴趣，请往下看。

前段时间，金沙湖北的广宇锦上云澜（备案名：广泰锦上云澜府）首开推出172套房源，主力户型99-120㎡，精装均价2.75万元/㎡，最终因0登记流摇。

看来，这个销售口中“距离曾经大热的金沙湖核心区仅1.8公里、总价便宜上百万”的新盘，并未得到市场的认可。即便是启动了赠送地暖、车位降价等促销手段，续销成绩依然不理想。这让隔壁即将开盘的春咏风荷里也有些担忧。

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锦上云澜最大的劣势，可能就是板块认知度太低。销售虽然自称为“金沙湖”，但其确切来说应该叫“元成单元”，位于钱塘区德胜快速路以北区域，南边就是金沙湖商圈，东边与大学城北接壤，西北侧都被乔司包围。

板块内最知名的当属杭州医药港小镇，目前已聚集生物医药企业1500余家，集聚高层次人才500余名。

这是一个全新的板块，住宅精装限价27500元/㎡，比金沙湖核心区的38300元/㎡便宜了10800元/㎡。

迄今为止，板块内仅有两个真正意义上的商品住宅项目：第一个是去年12月广宇以12.47亿元摘得的杭钱塘储出[2021]14号地块，折合楼面价12832元/㎡；第二个是今年4月绿城以9.1亿元摘得的杭钱塘储出[2022]1号地块，折合楼面价14366元/㎡。

两个项目同位于金乔街与广泰路（建设中）交汇处，西侧是绿城和中铁建合作的春咏风荷里，东侧是广宇的锦上云澜。

地图显示，两个项目距离地铁1号线金沙湖站和金沙天街的直线距离约为1.8公里，四周被文思幼儿园、文思小学、杭州文汇学校、杭州下沙二小等学校包围。

但除教育资源外，其余配套仍需依赖周边板块。为补齐短板，钱塘区在去年底也提出了一些规划，诸如在两宗住宅地块的北侧投资19亿元、建设约20万㎡的综合体，以及规范化建设社区服务中心等。

从以上信息来看，元成板块的基础条件虽然不算出众，但胜在性价比还不错，应该远不至于出现0登记。

为了对项目和板块有更深入地了解，上周我们去实地跑了一趟。

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随着杭州交通条件的发展，现在市区往返下沙已经十分便捷。导航显示，非高峰时段从武林广场附近到锦上云澜的行车时间约半小时，下高架后，从海达北路转入金乔街，就能看到锦上云澜的售楼处。

踏入售楼处一看，我们还有点惊讶。工作日上午竟然挤满了人，但仔细一看基本都是签约业主和银行工作人员，新访客户并不多。

从沙盘上看，整个项目一共有8幢可售住宅和1幢公租房，可售住宅的高度为20-26层不等。小区人车分流，设有3组车行出入口，中间除景观绿化外还设有小型球场，没有户外泳池，刚需盘的基本配置。

锦上云澜沙盘图

问及首开登记情况，销售解释说是“技术性流摇”，大部分客户对项目还是比较认可的，因为锦上云澜的实际配置并不低，比如三面都用了铝板，厨房配置了品牌的大单槽、垃圾处理器和净水器等。

样板房设置在1号楼底层，分为99㎡三房的中间套和120㎡四房的边套，也就是小区的两个主力户型。户型本身中规中矩，99㎡四开间朝南、采光不错，但房间略显局促；120㎡的舒适度会高一些，实际做到了4+1房，多了一个储藏室。

值得一提的是，开发商在两个户型都设置了一个宽约60公分的小阳台。销售员介绍说相当于多了一个“拓展空间”。

作为一个刚需项目来说，锦上云澜的配置的确不差。而且销售还给出了“首开赠送全屋地暖和车位限时折扣12万”的优惠。

但即便如此，销售情况也不太乐观。我们随机问了销售员5套房源的情况，他查询后的结果是“有3套还在”。

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走出云澜，我们又拐入了隔壁的春咏风荷里。还没踏入售楼处，我就接到了一个call客电话，看来项目已经开始蓄客了。

春咏风荷里实景图

不知道是不是call客的效果，当天售楼处里的客户好像要比云澜多一些，我们看沙盘和样板房的途中都至少还有一组客户同在。工作人员表示，最近日均来访量大概是十多组，周末会略多一些。

整体来看，两个项目的相似度很高，尤其是在户型上。春咏风荷里也是99㎡的中间套和120㎡的边套，格局与锦上文澜相似，但房间、餐厅、阳台、厨房等的面宽或进深会有一些差异。

但不知道是不是因为春咏风荷里的样板房没有做在实体，看上去尺度感比云澜要好，没有那么局促。（这里强烈建议购房者入手前一定要去看交付样板）

要说两个项目有什么区别，最大的可能就是春咏风荷里没有公租房或自持，每一幢都有架空层，公共空间会更舒适一些。而且，有绿城和中铁建的双品牌保障，规划的兑现度应该也会比较高一些。

据透露，春咏风荷里可能会在9月底首开，数量不多，100来套。从产品和人气来看，首开情况预计略好于锦上云澜，但爆火的可能性不太大。

开发商方面也感受到了一定压力，尤其是120㎡户型。“摇肯定是能摇的，但能不能当天售罄就要看近期蓄客情况了。”

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说实话，元成板块这两个新项目自身条件并不差，行情好的时候，中签率应该也不会高。诸如闲林之余未来科技城核心区，打着“近距离”的优势，总还是有人买单的。

但如今的分化行情下，市场对于红盘、对于板块都有着更为理性的看法。

前文已经说过，元成板块最大的问题在于板块认知度低，其他地区的购房者压根想不起有这么一个地方。现有客群基本都是地缘客户，而地缘客户的消费能力又不强。

而且，整体居住氛围不佳，且想象空间不大。

现在的元成单元以安置房、宿舍、蓝领公寓和产业园区为主，生活配套可能还要依赖德胜快速路南侧的金沙湖核心区。

但真要享受这个配套，好像又不那么近。比如，走到金沙天街或地铁站的时间都在15分钟以上，这种“开车5分钟、走路15分钟”的距离，其实有点鸡肋。

远期来看，元成板块也没有太大的想象空间。受制于北面的产业园区和南面的高架路，实际能发展的区域也就是中间的一小部分，体量不能与下沙其他住宅区相提并论。

除此之外，竞品也是个很重要的因素。下沙的核心是金沙湖，但金沙湖周边350万以内的板块却不止一个元成单元。

东侧的开发区单元就有杭望云潮城、杭曜之城等盘在售，限价3万元/㎡；远一点大学城北也有项目在售，限价2.6万元/㎡。换言之，即便是地缘刚需客户都还有别的选择；如果预算能拔高一些，甚至可以直接选金沙湖核心区。

新的行情正在催生新的秩序。

对于一个像元成板块这样自身实力有限、热度主要靠“蹭”的新板块来说，行情比核心区差才是正常现象。无论是购房者还是开发商，都应该摆正心态，红盘的隔壁不一定红，热门的隔壁不一定热。

好了，关于红盘的隔壁不一定红，热门的隔壁不一定热就讲到这。