一品漫城1骇人听闻“行为保全”诉讼说了“不”

“辛辛苦苦地制定选聘方案，提交业主大会表决，一次次地跑楼发放表决票，呼吁更多业主参与行使权利，表达真实意愿，最后选出了正式物业服务企业。

原本，业主们期待小区能够开启新面貌，冷不丁，多起业主大会撤销权诉讼叠加多份“行为保全”申请将业主集体打懵。放眼整个上海，也曾有小区因为这样的诉讼，整个另选物业的过程被紧急喊停，导致不满意的老物业公司“赖着不走”，你却干瞪眼没办法；新的物业公司“望梅兴叹”，你同样干瞪眼没办法。

不过，在闵行的一品漫城一期、二期小区，业主们成功地对“行为保全”诉讼说了“不”，新物业进驻小区，指日可待。这样的底气究竟何来？我们走进了一品漫城小区业委会，听听他们如何用专业的力量去纠偏，让小区在正确的轨道上继续向前。

一品漫城

1骇人听闻的抢票风波

说起一品漫城小区，那在闵行浦江地区是地标性的存在，不仅因为社区品质较高，也因为小区曾经发生过骇人听闻的“抢票事件”。2017年4月，一品漫城一期、二期第一届业委会走马上任。上任伊始，就开始召开业主大会，就正式物业服务企业选聘方案、维修基金开户行选择等问题进行表决。

没想到10月29日当天的8点08分，5名20多岁的男青年闯入了业委会办公室，抢走了票箱，还将一名业委会委员打伤。而按照原定计划，8点30分，业委会和志愿者筹备数月、耗时20天挨家挨户上门收集的1500多张业主投票，即将唱票并揭晓结果。

这次抢票风波，不仅在社区内外闹得纷纷扬扬，经过媒体的报道，在更大范围内也引起了不同程度的关注。事情发生后，时任的第一届业委会主任卖房离任。业委会工作一度陷入停滞状态。

2018年5月2日，业委会重新推选新的业委会主任。业委会工作逐步恢复正常。作为小区头等大事之一，业委会开始牵头热心业主与志愿者，在街道房办、居委等专业指导与监督下，起草修改确定《正式物业服务企业选聘方案》等事宜，做好业主大会召开前的种种准备工作。

业委会成员之一的Q先生承担了大量的文案工作，他告诉笔者，吸取之前业主大会被抢票的教训，业委会做足了准备工作，对小区的议事规则进行了针对性地修改——表决票回收不设票箱，采用专人回收的方法，表决票回收后立刻进行扫描上传，实现云端存储；办理业委会工作手机，允许核实过身份的业主将表决意见发送至业委会工作手机，对手机短信进行自动备份。事实证明，这样的方法不仅提高了会议效率，更所有痕迹清晰可查。

2一波三折的物业选聘

为了让物业企业选聘工作集聚更广泛的民意，最终一品漫城一期、二期成立了由两名业委会委员、五名热心业主组成的选聘工作组。

考虑到市统一招标平台无法满足个性化的需求，业委会与一家招标代理企业签订了《物业招标代理合同》和《物业招标代理补充协议》，希望对方能够按照小区个性化的要求，协助组织投标报名，对报名单位进行两阶段筛选（资格预审、满意度排名）确定评标入围单位，最终依法评标确定中标物业服务企业。

之后，由于招标代理企业无法履行相关协议约定内容，业委会果断解除了合同。之后，由于第一届业委会任期届满，面临换届，整个事务又被搁置下来。直到2020年11月19日，业主大会选举产生了第二届业主委员会。物业选聘、维修基金等事宜再次被议事日程。

经过了漫长而又细致的前期工作，2021年11月9日下午，在浦锦街道房办、一品漫城一居委、选聘工作组的列席见证下，参与一品漫城一、二期小区正式物业服务企业协议选聘的入围企业在徐汇区宜州路188号402室就其投标文件、项目经理陈述答辩等接受了专家评审委员会的评审。

经专家评审委员会成员各自对入围物业服务企业的投标文件、项目经理陈述答辩等进行了综合评定、排序并汇总之后，专家评审委员会推荐前三名中标候选人及其排序如下：

第一中标候选人为：上海金地物业服务有限公司；

第二中标候选人为：上海中海物业管理有限公司；

第三中标候选人为：华侨城物业（集团）有限公司上海分公司

而根据《正式选聘物业服务企业选聘方案的修正案》，业委会将得分第1名的物业服务企业作为中标候选人，连同其物业服务方案一并提交业主大会进行表决，由业主大会做出最终的决定；若第1名中标候选人未获业主大会表决通过，则将选取得分第2名的中标候选人提交业主大会进行表决，以此类推，直至业主大会表决通过，产生最终中标的物业服务企业。

2021年11月27日，业委会决定召开2021年第2次业主大会，提交业主大会表决是否选聘第一中标候选人上海金地物业服务有限公司作为正式物业服务企业。

3临门一脚的当头一棒

然而，句号还没有暂时画上。某业主和开发商诉上海市闵行区一品漫城一二期业主大会撤销权纠纷一案城开绿园三期业主论坛，就在小区内闹得沸沸扬扬。

“我们都很生气，这一路走来有多难，有多少人想打退堂鼓，心酸不足为提，但因为一个人的撤销权诉讼，好不容易得来的成果又要付之一炬？大家不甘心啊。”

一位业委会成员如此向笔者表述。其实，不止是业委会成员，小区内很多参与其中的热心业主、志愿者们也心情沮丧，感觉辛辛苦苦一整年，到头来一个人就可以把一切搅乱。

《民法典》第二百八十条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。从这个条款来说，业主提交诉讼并无不妥。

但在Q先生看来，小区整个业主大会的进程公开公正透明，按照流程绝不偷工减料，业主大会逐张唱票，统计结果逐一确认，所有的都放在阳光下，一二三四罗列清楚，决不能以“少数个别人无法证明的被侵害”为理由，来真正侵害那些表达真实意愿的参与业主大会1200多户业主的权益。而且城开绿园三期业主论坛，本小区历次业主大会均邀请浦锦街道房屋管理所、一品漫城第一居民委员会全流程、全环节指导见证，确保过程合法合规、结果真实有效。

这里有必要补充一下，一品漫城一二期小区一共1600多户业主，以回票率而言，1200多户的业主回票率远远超过三分之二的表决基础，这才是真正能够代表民意的选择。

为此，业委会起草了《关于坚决反对行为保全的情况说明》，郑重递交了给受理法院，即上海市闵行区人民法院。

说明中这样写道：

有礼有节有据，一场可能引发新危机的“诉讼”最后被消弭。2021年12月24日，业主们收到了来自法院的最好“礼物”——驳回行为保全申请。

小区内部

4守得云开见月明

经历过后回忆起来，一切似乎云淡风轻，但在当时，业委会面临的境遇也是一言难尽。

有个别业主在群里不断造谣，以至于业委会委员无奈报警；有个别业主甚至不停向上举报居委会，向其施压，希望能转由居委会向业委会施压暂停选聘物业进程；甚至还有人将业委会成员的私人电话在网上公布，致其生活受到严重影响……

对于大多数小区业主来说，只是想换一个相对满意的物业，但路程实在太艰难了——几乎每一个对此事有过了解的业主都发出了如此感叹，尤其是在临门一脚的时候，还收到了“行为保全”的诉讼。

在Q先生看来，无论是一品漫城一二期小区，还是其他很多打算换物业的小区，有一点思想准备一定要做好：物业管理这个行业究竟有没有所谓的完美公司？如果现在的物业费是3元/平方米，完美公司的物业费是10元/平方米，那么有多少业主愿意接受？所以，对于小区而言，无论选聘什么样的物业公司，是在一个大多数业主都能承受的物业费范围内选择一个更优的物业服务公司，这才是根本。

以一品漫城一二期小区为例，小区有小高层住宅、花园洋房、宽景洋房、别墅，还有商铺，物业费从两元多到四元多不等，此次选聘物业公司，物业费一分未调。在这种情况下，能符合相关资质要求，愿意进入到最终业主表决环节的物业公司就只能是这几家。而这些，对于很多不关心公共事务的小区业主而言，可能并不能完全理解。

而对业委会而言，要实现这样的目标，除了对相关法律的熟稔掌握与研究外，有一批愿意无私为小区业主服务的业委会成员很重要。所幸的是，一品漫城一二期业主内，有不少法律专业的人士愿意为业委会提供这样专业支撑，这点，或许是其他很多小区想办法可以效仿的点。

““流程合理合法、细节必究，进度宁可慢一点，跟业主做好解释工作，争取更大范围的理解；遇事多与房办、居委等工作人员沟通，整个过程放在阳光下，才能行稳致远有底气！”