魔都财观团队都致力于还原楼市真相，我们的足迹已经踏遍了

那些环绕“地区龙头”而存在的城市，是非常特殊的。一方面，他们在城市能级上，至今都是三四线，甚至县区级别的水准。另一方面，他们在产业、经济、房价等等硬性指标上，甚至能吊打国内某些排名靠后的省会。

特别是在长三角，那些环绕上海存在的那些县级市，早就名声在外。不管自身资源禀赋如何，只要能与上海发生关系，身在上海旁边，就是最大的资源。

很长一段时间，我们魔都财观团队都致力于还原楼市真相，我们的足迹已经踏遍了合肥、珠海、广州、苏州、花桥、嘉善、太仓等等许多城市。之前的文章在此：

今天文章的目的，是想和大家聊聊太仓。作为一座与上海仅有一河之隔的城市，最近的楼市情况如何？

先说结论，首先太仓楼市的价值还是不容置疑的。但对比嘉善、花桥等等“环沪明星”来讲，太仓已经不是“价值洼地”。

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太仓，是江苏省苏州市的下辖县级市，行政面积620平方公里，常住人口超过72万人。对比来看，太仓面积不大、人口不多，离上海很近。

从产业层面上看，太仓确实有可圈可点之处——德企之乡。据当地资料，自1993年第一家德国企业落户以来，目前落户太仓的德企累计达360家。

其中，制造业德企数量占全国总量的近10%。从产业结构上来看，因为离上海很近，德资企业大多选择在太仓设立生产部门，在上海设立管理部门以及营销部门，这是非常典型的“城市协同发展”。

根据最新的数据，2020年整个太仓市的生产总值达到1386.09亿，同比上升3.9%。其中，太仓市的金融机构人民币存款、贷款余额分别是1867.10亿、1851.64亿，分别增长15.9%、17.1%。

这两个数据，我对比看了下环沪六县区（太仓、昆山、吴江、嘉善、平湖、启东），太仓两个数据的总量是少于昆山的，但增速基本是这六县区里最高的。从宏观一点的角度讲，2020年的疫情考验了环沪区域自身经济系统的抗压能力。

目前看来，太仓在压力下迸发出的经济韧性很足。另外，上面的存款余额略高于贷款余额，也能看出太仓本身的活力尚在，本地购买力没有透支。

以上太仓房产谈论网，总的来说，太仓市依然是一座让人期待的城市，这也就是为什么我们开头所说，太仓楼市的价值不容置疑。

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初到太仓，我们发现太仓街头有很多“上海元素”：

直觉告诉我们，观察太仓楼市也应该遵循“上海线索”。第一站，我们选择的是与上海宝山区仅一河之隔的浏河板块：

根据1月最新的数据太仓房产谈论网，整个浏河镇均价在1.45万每平，环比微跌不到500元每平。浏河镇某著名文旅项目，当地媒体统计，这是浏河镇板块卖得最好的新房项目，主干道三公里，直达上海。实地探访，一眼就知道，这种体量的游乐场，太仓本地的客流根本撑不起来的：

可能由于是工作日的原因，项目销售人员多少有点爱搭不理。说辞方面，无非围绕上海方向铁路或者地铁的各种预期利好。

甚至销售小哥故作神秘的对我们说：高层正在密切磋商上海轨交延伸到项目周围的决定……听到这话，我们一行人都笑了，气氛十分愉快且尴尬。

实际上，浏河镇作为太仓比较早承接上海溢价的区域，给我一种后劲不足的感觉。

从上面那张卫星图就能看到，项目周边还有大块大块的未开发区域。

这种状态来看，周边配套的成熟要等到猴年马月了。以上这一切，决定了柳河镇板块击鼓传花的属性很强，纯投资客手递手把价格推高。

1.45万每平微跌的价格，和花桥比起来确实很有竞争力，但架不住花桥的利好肉眼可见。而且规划上来看，太仓的建设重点已经西迁了：

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观察太仓楼市的第二站，我们选在了太仓西面一点的科教新城、娄江新城板块。转了一圈，看了些项目，感觉：价值投资的味道有了，环沪小强的洼地没了。首先是位于新区万达商圈的，某2.48万单价的新盘：

上图可以看到，市府、万达、上海东路。这个项目基本就是类似太仓这类城市的地段IP绝杀，自住非常不错。那么问题来了，作为非太仓人，自住的话，为什么不去花桥呢？

实际上，2.48万的单价基本已经追平花桥同类型的新房。

虽然太仓的交通利好中，太仓站已经扩建，太仓南站也已经启用，但这两点还是矮上海轨交直通一头。相同的疑问还出现在娄江新城板块。

作为目前太仓规划预期最牛的板块，50平方公里，规划人口20万，一心、两轴、三核、四区，西交利物浦大学、西北工业大学进驻……听的我一愣一愣的。娄江新城板块的项目品质也绝对在线：

只是价格2.43万的价格，已经对标环沪第一梯队了。另外还有科教新城板块，看了两个项目，均价超过两万，说实话，其中一个新中式项目真的让人心动：

但冷静想想，所有项目销讲都会提到的嘉闵线，消息满天飞，但究竟什么时候开工落成，还在商讨阶段。网上随便一搜，各种震惊体扑面而来：

点进去一看，“全力推动”、“加快实施”等等字眼让我感觉落成落了个寂寞。关于嘉闵线最新的消息是今年1月底，称省铁路办委托研究单位，出了一份“嘉闵线北延太仓段工程项目可行性研究报告”。

具体啥时候开建，我在太仓逢人就问，还是无人知道。实际上，最晚从2015年开始，这条轨交的预期就已经开始发酵，经过快6年各种“重磅消息”的持续刺激。

太仓楼市的预期已经被拔的很高，另外，上海嘉闵线的工期是六年，那么北延太仓段的工期是多少呢？这又是一个无人知晓的问题。

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总结一下太仓之行：

1、太仓底子不弱，楼市价值尚在。太仓本身产业不错，与上海结合得非常紧密，未来随着制造业转移，太仓还有往上走的机会。

2、板块之间有差距，建设重点西迁。几个与上海联系紧密的板块，浏河镇投资属性很强，规划配套还需要等，单纯的击鼓传花从来不是好游戏。新区、娄江新城、科教新城的配套、规划更棒，但新房价格已经被预期拉高，姑且属于正常水平，但对比其他环沪区域，已经没有性价比优势。

3、等待嘉闵线北延太仓落成利好，时间成本太高。上海轨交直接接轨，这是多数环沪城市乐见其成的事情，嘉善、吴江、嘉善、平湖、启东大家都在等，甚至，上海的崇明区也在等。

可以预见的是，花桥之后6-8年内，上海再有一条跨城轨交的概率不高。

最后，虽然已经是老生常谈，但对比产业、交通、人口、确定性等等因素之后，还是要说一句：太仓是个潜力城市，但确实已经不是“洼地”。

以上为正文，来自老A。

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