畅柳园二手房 300万左右要买300万以内的房子，哪里有？

我只说重点：

1、地段的选择

买房首先要考虑的就是地段，因为这是你买这套房子是否可以保值升值的核心，这一个问题上的决策就基本决定了你的固定资产未来的价值。有些朋友说，我买房子就是用来住的，只要住着舒服就行，其他都不是问题。如果你是富二三四五代，那我同意你的说法，如果你跟我一样都是创一代，就请认真对待这个问题。房子买了涨了，换几斤猪肉吃不香吗？

在这里我就说说各种购房情况中的一种。

首套房且自住：

建议选择离公司最近的地铁房+不错的学区，不要太在意房屋面积畅柳园二手房，只要够用就好了。因为孩子的教育和亲子关系是你一生当中最重要的几个大事，孩子需要父母的陪伴。而且首套房通常是用来过渡的，3-5年之后，随着你的工作阅历越来越丰富，薪资越来越高，置换位置更好更大的房子是必然的选择。

真实案例：最近有一位叫畅畅的朋友私信我说，自己的家人在上海的新桥附近工作，小朋友幼儿园目前在安徽老家，今年准备来上海读书。目前首付款准备在130万，想买300万以内的房子，首套房，不限购，家庭收入在35万/年。实际没有地铁需求，平时自驾，重视学区和亲子关系。

根据以上情况分析，首先300万左右要买靠近地铁且还有不错的学校，距离新桥自驾30分钟以内的车程，哪里有？

以新桥为核心画一个圆圈，30分钟车程为距离。要了解实际路线平时是否堵车，不能以深夜12点的路况来衡量自驾30分钟以内，白天早晚高峰都要60分钟以上。

综合对比下来，我建议松江大学城地铁站附近的二手房，原因有以下几个：

1、距离新桥实际距离9.5公里畅柳园二手房，白天开车20分钟可到，早晚高峰30分钟业绩本可以到达；

2、学校：上海外国语大学附属小学，松江最好的学校之一。当然跟上海市区的顶尖学校排名没法比，整体教育质量还不错。

3、地铁：9号线大学城站，地铁下来就是有轨电车和公交车换乘总站，去哪里公共交通都比较方便；

4、规划：地铁站附近在建“万象城”商业体量比松江万达还要大，建成以后是松江最大且最高端的商业配套。

因为这对夫妇相对比较年轻，且家庭收入比较稳定，故建议畅畅同学购买总价在350万以内的房源，不要考虑300万以下的房源。这钟家庭结构，建议可以选择颠颠脚尖才可以够到的房子，给自己一点压力不是坏事。

建议小区：三湘四季/绿地蔷薇九里/星辰园，不建议保利西子湾。因为今年御上海已经被划出了上外松外的学区，保利目前还在里面，但是也不是特别保险。

如果你是二套置换或投资等等其他情况，私聊！

2、社区品质

同一个地段，社区品质是决定价格的关键因素，差价可以达到10-20%之间。也就是说同一个地段和房龄，品质不太好的小区均价5万/平米，品质好的社区可以卖到6-7万/平米。

社区品质=物业管理，物业管理的好坏=物业费的多少，所以买房子尽量选择物业费高的社区，当然也有一些物业费高但是服务质量跟不上。故尽量选择品牌物业，目前国内物业服务比较不错的有（万科物业/绿城物业/仁恒物业/新鸿基物业）后两个是新加坡和香港的公司。

完全人车分流的小区价值要高于人车一体的社区，人车分流的概念是2000年以后兴起的，所以房龄比较老的社区是没有完全人车分流。社区内部完全不没有停车位，只有消防和紧急通道。所有业主车辆全部从进小区开始，全部进入地下车库。这样可以保证小朋友在社区玩耍的安全和小区环境的维护。

车位配比，车位配比越高，居住的舒适度越高。一般1:1.5以上比较合适，也就是一户人家可以分到1.5个车位。车位不足通常的问题就是小区车位价格奇高，如果你再车位紧张的社区且没有固定车位，再加上每天下班比较晚，每天停车都需要考验运气和技术，非常难受。

别墅优于多层，多层优于小高层，小高层优于高层，这个是居住舒适度和得房率的问题，总高越低，舒适度越高，得房率越高。

得房率=实际使用面积（普通住宅得房率一般在75-82%之间）数值越大越好；

高绿化率和低容积率其实是普通人家基本很少可以享受到的，每天早晚上班，周末要睡懒觉，很少有机会在社区内天天体会欣赏绿化景观。但是这两个率对于你的房子保值增值还是很有帮助的。

3、户型和采光

先举个例子，说说下面这个户型图的优缺点：

优点：面宽比较大，进深浅，采光效果佳，朝南房间比较多，餐厅和客厅分别都有一个阳台，厨房在侧面（很多房子厨房都在餐厅后面），全明结构，没有暗间（都有窗户）；

缺点：四房最好有三个卫生间，少一个卫生间，其他缺点我还真没有发现，大家可以留言互动交流；

上海黄梅时节比较多，阳光比较重要，所以在上海个人建议东边间和西边间，我建议选择西边间，当然西边夏天也有西晒。主要看购房者更看重什么？是什么客户群体。

关于楼层，如果没有电梯的房子，2-3会比较好一点，一楼如果带花园也不错。如果一楼和顶楼没有附加值，2-3楼比一楼和顶楼贵5%的价格，也要选择楼层好的。通常没有电梯的房子，顶楼最难卖。有电梯的房子就另外一说了！

今天就先说这么多，总之购房原则，“要买好房子，不要买便宜的房子”。

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