天府新区的“老钱”范儿——麓山

特别说明：本文不是软文、不打广告、不带货，只做客观的区域分析，耐心看完一定有收获。

对于当下最受成都楼市热捧的“网红”区域，天府新区从来不缺话题。今年7个摇号人数破万的项目，有4个出在这里。而5月8号，兴隆湖的一块地，楼面价被德信拉到了17299元/㎡。

随着关注度逐步走高，看似板块众多的天府新区，留给购房者的选择机会却并没有想象中那么丰富。天府新区目前有五大供货板块，锦江生态带、麓山板块、麓湖板块、天府公园板块、兴隆湖-科学城板块。除此之外，还有南湖板块、钓鱼嘴板块、天府前湾等，但这些板块新房供应量相对较少，不在本次讨论范围。

各版块概况

而目前五大供货板块各有优势，各有其发展的前景。到底哪个板块才是目前天府新区最宜居的区域或者说最值得下手的区域？我们一个一个剖析。

麓山板块，天府新区的“老钱”范儿

首先从老牌的豪宅板块麓山谈起，麓山国际社区曾经是“高端、低密”的宜居标记，是成都高端居住的代表，并在全国扬名。随着城市的向南发展，天府新区规划的明晰，麓山从一个项目的名字，变成了一个区域和板块的称谓。

从居住环境来说，除了麓山国际社区本身外，其他项目并不具备原生的生态优势。而近一年以来入市的项目，更是以刚需产品为主，与原生的高端板块有点气质不符。

麓镇商业

另外，商业配套一直是麓山板块的短板。“为了买菜，麓山的业主必须要给保姆配车。”、“方圆几里，能看电影的只有麓镇。”这是网上调侃麓山板块商业配套的段子，虽然有夸张的成分，但却反映着麓山板块的生活现状。而滨江的商业，也未能满足区域内30万居住人口一站式购物以及休闲娱乐的需求。对于板块内居住的高端人群，只有期望山姆会员麓山店，能尽早开业，解一解麓山人民的生活配套之渴。

麓山国际社区

虽然麓山板块商业有短板，但麓山国际的二手房却是真香，处处透着天府新区的“老钱范儿”。看遍了天府新区的二手房，麓山国际是最值得下手的双流怡心湖pk兴隆湖，改天单独写一篇深度分析。告诉你如何通过相对涨幅和绝对涨幅评判二手房！（记得关注我）

麓湖板块，买的不是房子是面子

从严格意义上来说，麓湖板块分为天府大道东侧和西侧。西侧为湖区，以湖岛形式开发；东侧为600余亩的公园区。我们今天讨论的，就是天府大道西侧，有房可售的这边。

被天府大道一分为二的麓湖板块

而麓湖板块目前的格局可以说是万华一家独大。买麓湖板块，约等于买麓湖生态城。其实麓湖原来是没有湖的，是一片郊野丘陵。万华从都江堰引流灌溉汇成了湖泊，又花了5年时间，在中国科学院南京地理与湖泊研究所的帮助下，才构建了稳定的水生态系统。让湖水可以一定程度上自我净化，达到国家二类水质标准。

区域位置关系图

从这件事就不难理解，为什么麓湖的每一个建筑，都有独特的外立面造型。毕竟这是一家“不走寻常路”的开发商。

麓湖麒麟荟外立面

对这样的区域板块来说，也要有独特的选择逻辑。虽然现在除了生态和产品，其他都还很欠缺。但如果你家经常成为城市封面，经常出现在别人的话题里。那商业、交通、医疗、教育还重要吗？麓湖的位置和房子，就像是女神，“女神”有点脾气不是很正常吗？看脸的时代，有生态、有颜值就行了，俯身客群和踮脚客群不一样，几百万买的是个面子。但踮脚客群还是悠着点，女神不是一般人能消费的。居家过日子，务实最重要。

天府CBD——最具潜力的中央商务区

天府CBD区域，规划范围北起武汉路，南至科学城北路，西起锦江，东至梓州大道。和麓湖板块一样，天府CBD板块也沿着天府大道分为东、西两个板块。

天府大道东侧是以产业为主、居住功能为辅。大家熟知的中交国际中心、中铁卓越中心、西博城、天府国际会议中心以及被降了高度的677（现在488）都在这个板块。加上这个板块规划和起步更早，目前片区整体呈现度高于天府大道西侧板块。

天府中央商务区东区

相比天府公园东区，西区产业导入较少，居住环境更纯粹，居住品质更胜一筹。称为天府CBD“F4”的保利和光屿湖、首开龙湖云著、万科天府锦绣、蔚蓝卡地亚花园城集中在一起，价格直逼主城核心区。可以说是继金融城之后，城南又一个“豪宅板块”。

天府中央商务区西区

片区内，轨道交通方面，除了地铁1号线之外，还有在建的地铁6、18号线，即将开工的地铁19号线都将经过这里；商业配套方面，汇集了天府大悦城、天府国际金融中心等多个大型商业体。这个板块整体品质非常不错，也极具吸引力。但目前的居住属性还差了点，一两年内也可能没法形成成熟的居住氛围。像一个海外留学归来，正准备接手家族产业的富二代，有颜值、有内涵，素质也不错，就是还需要一点时间的历练。

兴隆湖板块，一般人搞不到入场券

兴隆湖-科学城板块起步区位于鹿溪河生态区以南，科学城中路以北，益州大道南二段以东，利州大道南二段以西，距离天府广场约28km。

兴隆湖科学城

总占地面积约3.4平方公里，水域面积约4500亩，定位为“环湖滨开敞式空间，打造西部创新第一城”。

而这个区域，也是成都人在天府新区板块选择上最有分歧的区域。如果仅从地图上看，兴隆湖距离天府广场直线约30公里。中间还隔着高新、金融城、新川、麓山等多个板块的距离。但它却成为如今天府新区发展最为迅速的区域，在区域配套尚未完全兑现的阶段，却已经有了赶超老城区的价格趋势。这样看似矛盾的点，成为了大众对兴隆湖板块价值争议的核心。

独角兽岛及周边分布

虽然有“地王”的话题和声量，板块也一直备受关注。但真正留给购房者的入场券并不多。尤其是在东鑫苑之后，长期处于断供状态。目前仅有龙湖·天境面市，但1100多人报名，分300多套房源，结果可想而知。

锦江生态带，目前综合比较下的最优解

地产界流传着一句话：“有住宅的叫城，有商业的叫市，既有住宅又有商业的才叫城市”。相较于前面几个板块或多或少都有一些不足，锦江生态带就显得亲民和均衡多了。无论是逐渐成型的商业配套、趋于成熟的居住氛围还是肉眼可见的生态环境，都可以说是拿得出手。

锦江生态带板块相对位置

商业上，区域内有锦江城水街和环宇坊，鑫苑鑫都汇集中商业、万科集中商业，往北还有沃尔玛、银泰城、欧尚、世豪广场等商业。目前整体商业品质不高，但从满足基本生活来说，比上述几个板块好了太多。

在教育上汇聚了天府二幼、天府四幼、天府三小、天府四中、华阳小学南区、天府十小（鹤林小学）等诸多学校，学校品质也相对较高。

锦江生态带学校分布

锦江生态带还有个最大的优势——生态资源。作为公园城市首提地，生态是天府新区最重要的发展底图，而拥有锦江、怡心湖公园、南湖公园、五项赛事公园、锦江生态带滨水步道等近10000亩生态资源环绕双流怡心湖pk兴隆湖，锦江生态带就是“城市公园里的板块”，为“宜居”属性定调。

锦江生态带

如果从长远来看，目前成都核心商业集聚区主要有三个：天府广场核心商圈、金融城核心商圈及还未成熟的天府新区核心商圈。而锦江生态带作为承接金融城核心商圈和天府新区核心商圈的中间地带，具有天然的边界优势。

锦江生态绿道

有人可能会觉得锦江生态带之前的产品多数以70-110㎡刚改产品为主，区域板块客群层级不高。但在今年一季度，区域内在售产品面积的中位数，已经是136㎡。产品迭代、居住革新是区域成熟到一定阶段的必然结果。这个从土地端，也能看出一些端倪。过去两年锦江生态带没有新的供地，但区域内可供开发“余地”体量却不小。根据资料，天府新区2020下半年拟供应土地最多的区域就是锦江生态带，共有 8宗土地，合计面积约447亩。而前几天区域内拍出一宗116亩土地，实际楼面地价已突破13000元/㎡。而这次的土拍，也意味着锦江生态带的下半场正在启幕。

最近成交地块位置

所以综合规划定位、政策倾斜度、房地产开发热度来看，天府新区的几个重要板块：CBD总部商务区、锦江生态带、兴隆湖、麓湖等都是高分答案。如果再考虑现在的兑现度与未来的成长性，那么锦江生态带无疑是当下最值得关注也是最适宜居住的优质板块。

最后，再补充说一下不属于天府新区但最近购房者关注较多的怡心湖板块。从相对位置上来说它属于比较优质的板块，双流ZF之所以力捧这个区域，最大的原因在于它靠近天府新区核心，可以依靠它的地理优势来承接一些天府新区外溢红利。但是从城市投入和资源倾斜上，它跟天府新区不是一个能级的。这个差异，后面慢慢就能看出来了，不做过多解读。

假怡心湖板块

严格意义上的怡心湖板块

而牧华路北侧几个使劲蹭“怡心湖”热度的项目，真的也只有“我就在外面蹭蹭，不进去！”的份。从区域位置来说牧华路以北，都不算怡心湖板块只能算华府板块。毕竟牧华路是一条快速干道，未来的“五环”，这样一条道路对两侧板块的割裂性，其实是非常大的。无论是驾车去掉头还是过人行天桥，都会是一种障碍。想想现在的三环和绕城两侧就明白了。

施工中的怡心湖