济南第三次开发商换了一批住宅项目，龙湖天街+住宅
来源：网络整理 2022-08-01 15:05:23
2021年济南的第三次土拍落下帷幕，本次所挂牌土地基本上都是底价成交，有几宗土地有1-2次竞拍，溢价率比较低。
工业北大辛南地块再次流拍，一直传言要落地的华润综合体项目，看来还需要磨合一下。
龙湖天街落地槐荫区政府东侧地块，天街+住宅，整个二环西以西购房者济南 龙湖名景台，终于有个像样的住宅项目可以期待了。
港沟组团的几块土地容积率都非常低，铁投不知道要跟谁合作开发，传言是黄金或者中垠。
张马片区这次又上演了2017年类似的土拍场景，只不过开发商换了一批。这一次开发商换成了银丰、中建、瑞马、大华、轨交集团，我们且看2022年张马能否逆势热销。
本次土拍让张马片区、唐冶片区、港沟片区多了不少住宅供货。
1
看张马
B9、B10的捆绑土地进过竞价3轮，被大华成功拿下，最高楼面价约6954元/平米。
B3/B4土地包吸引了银丰与中建两家企业报名，最终各得一个组团，B1、6、7被银丰摘得，容积率1.2-2，楼面地价7100-9000元/平米，算是本次出让张马最贵地块了；B3、4被中建摘得，容积率2.0-2.7，楼面地价6200-7350元/平米。
C1、2地块被济宁开发商瑞马摘得，容积率分别为2.1和2.4，楼面地价6500-7125元/平米。
其余地块被济南轨交集团摘得，容积率2.0-2.5，楼面地价6500——7125元/平米。
张马片区这次又上演了2017年类似的土拍场景——真热闹！只不过开发商换了一批。那一年碧桂园、万科、正荣、金茂、旭辉、绿城等联合拿地，那时候的楼面地价在9000——12000元/平米。那次土拍完毕济南市建委还下了一个文，提醒开发商不要私下串标……结果串标的都站岗了。
现如今4年过去了，楼面地价从6500-9000元/平米，整体回落了3000元/平米。这一次开发商换成了银丰、中建、瑞马、大华、轨交集团，我们且看2022年张马能否逆势热销。
唐冶片区3宗居住用地被葛洲坝地产拿下，容积率2.0——2.3，楼面地价6000-6200元/平米。该企业首次进驻济南市场济南 龙湖名景台，唐冶在售项目远洋潮起东方、保利和唐悦色等。
二批次供地中，大辛南区组团因故终止出让，此次三批次供地中再次挂牌，大辛南区的地块又流拍了……且等明年再挂牌吧。
2
看龙湖
2021年济南龙湖两个项目非常亮眼，一个是球墨的龙湖天曜，一个是高新核心片区的龙湖天奕，流速快、市场认可度高，价格溢价率高。
2021年底龙湖继续开疆拓土摘得槐荫区政府东侧两宗地块，据了解商业地块将会建龙湖济南第三座天街；住宅约64亩，容积率2.9，楼面价5975元/平米，周边有保利熙悦项目在售，两者将成为直接竞品。
龙湖西客站的龙湖名景台、龙湖水晶郦城两个项目，一直是西部片区二手房的房价天花板，估计本项目又会成为西部置业者比较喜欢的住宅项目。新项目可建住宅12.5万方，套均120平米来算，也就是约1000套住宅，按照龙湖的销售策略，只要工期赶得上，价格合理，大概率一年就售罄了……这样就会吸引大批西部刚需置业者购买，整体西部成交量有限，周边不少项目估计会比较难受。
3
看港沟
本次土拍最吸引人的地块当属港沟组团，港沟片区成交8宗土地，6宗居住用地搭配2宗商业用地，共计247亩，被山东铁投摘得。从居住用地的指标来看，大部分土地均为容积率2.0以下的低密度土地，1.3-2.4的住宅容积率，楼面地价5300——7100，这地方应该比张马好卖，适合开发低密改善住宅。
铁投未来应该是与中垠或者黄金合作开发，具体看后续消息吧。
（文章图片引用自凤凰网房产济南）
比较热点地块就这些，其余地块大家看开头表格了解一下。
小结：今年的土拍就这样了，看全年的供地情况，真正的好的改善地块几乎没有。
之前我也发过一张图，未来的刚需置业片区，未来几年能够有大量土地可出让的片区：
医学中心、天桥区（北湖、药山、泺口）、党家智慧城、大涧沟、华山北、张马、新东站、济钢、郭店、孙村。
文章如下：未来5年济南楼市的供需矛盾在哪里？
这几年工业北张马片区、新东站片区楼市如何大家还是相对比较清醒的，刚需、刚改还凑合，指望大涨价难。
明年东部刚需可选片区张马、华山、新东站、唐冶、雪山、文旅城、神武片区、孙村、郭店，热点优质楼盘其实并不多。
短时间内房价还会波动，错过2019年底买房的，错过2020年底买房的，应该把握当下，2021年12月份的确是刚需置业良机。
个人观点，供您参考。
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