岳阳市为例:2020年房价将减少约22亿元房价下跌

假如岳阳房价下跌15%，则预计全年直接财政收入预计减少约22亿元

房价的下跌，将对地方政府的财政收入造成影响，已经是大家的共识，但具体将会影响多大幅度呢？今天我们就以最近出台限价令的岳阳市为例，来给大家做一个实例说明。

一、岳阳市房价为什么下跌

人口流出，土地供应过量，叠加宏观调控，是岳阳市房价下跌的主要原因。

岳阳市是湖南省内第二大经济体。2020年全年国内生产总值4001.55亿元，同比增长4.2%，高于全国2020年国内生产总值增长率2.3%,高于湖南省2020年的国内生产总值平均增长率3.8%。

岳阳市2020年七普常住人口505万人，与2010年第六次全国人口普查的547万人相比，减少42万人，减少7.75%。省内人口数量排名第六。

2020年，岳阳市全年累计商品房销售面积631.35万平方米，同比增长1.5%；商品房销售金额368.33亿元，同比增长0.6%。

2020年，岳阳市政府一般预算公共收入333.54亿元，同比减少1.5%，其中一般预算地方公共收入152.73亿元，同比增长1.7%。

2011年-2020年，岳阳市近十年商品房住宅土地出让金收入情况。岳阳市，在2011-2020年的10年中，2011-2015年合计出让土地建筑面积945万㎡，2016-2020年的合计土地出让建筑面积合计1378.58万㎡，后5年土地出让面积相较于前5年，增加出让面积432.75万㎡，增长45.75%，年平均增长9.15%。土地出让金总额前5年累计出让290.53亿元，后5年累计出让总额821.69亿元，增长253.59%，平均年增长50.75%。国内生产总值方面，2016-2020年，相较于2011年-2015年，增长5323亿元，同比增长44.02%，年均增长8.8%。可见岳阳市政府近几年来，对土地财政依赖严重。住宅用地出让的高峰期在2018年，当年出让土地建筑面积519.19万平米，出让金额128.04亿元。其后一路走低。

二、全年房价下降15%，对当年财政直接影响收入约6.71%。

假如，岳阳市2021年全年整体房价下降15%，以去年销售总额为参照值，则预计因降价导致的财政收入减少约22.4亿元，占政府一般公共预算收入的6.71%。当然不同城市对房地产市场和土地财政依赖程度不同，占比影响也会不同，并不能一概而论。

商品房销售环节对财政收入影响的因素有：

销售增值税，销售金额的11%。

增值税附加岳阳房价走势2016年，费率为增值税的10%。

契税，1%-3%；按平均1.5%计算。

印花税：万分之五。

土地增值税，累进税率，假定增值额未超过50%，以最低税率30%计算。假定平均增值率为销售额的5%。

企业所得税，利润的25%。假定销售利润率为10%。

因为商品房市场降温，给土地市场带来的负面效应，导致土地收入减少的金额暂无法估量，通常当房价出现下跌后，土地市场肯定会面临较大的挑战，加之2021年下半年土地市场整体预冷，预估岳阳市在接下来的8-12月份中，土地市场出让情况并不会乐观。在当前房住不炒，稳房价、稳地价、稳预期的主基调下，人口流出型城市此前依赖土地财政的城市运营模式能否维系存在不确定性，城市运营模式面临转型挑战。

三、截止到7月份，岳阳市基本经济指标及房地产销售情况

截止到2021年7月，经济及房地产投资情况。

经济生产总值（季度数据），1-6月国内生产工1980.08亿元，同比增长10.5%；

截止到7月份，岳阳市一般预算公共收入212.01亿元，同比增长11.5%。其中，一般预算公共地方收入97.77亿元，同比增长22.9%。

截止到7月，商品房住房土地出让总面积206.13万㎡，出让总金额36.65亿元。已超出去年全年出让金额的38.82%，但距离2018年峰值128.04亿元，相去甚远。

1-7月商品房销售面积309.02万平方米，同比增长17.5%；商品房销售186.73亿元，同比增长20.6%。

1-7月份全市商品房均价6042元/ ㎡岳阳房价走势2016年，相比较2020年全年销售均价5834元/㎡，增长了3.57%。

在国家统计局公布的1-7月份全国70大中城市商品房销售价格变动情况表中，岳阳市房价1-5月份同比为增长，6-7月份同比为减少。2、4、5月三个月环比上涨，1、3、6、7三个月环比下跌。也就是说，在近2个月中，岳阳楼市销售均价处于环比下跌过程中。在此背景下，岳阳市便出台了房价“限跌令”，要求商品房住宅销售价格最低不得低于备案价格的85%出售。