北京各大银行、金融机构：按揭利率和抵押利率倒挂的现状
来源：网络整理 2022-07-22 11:08:38
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随着疫情的好转，北京各大建委又逐渐恢复到往日人头攒动的热闹场景，二手房交易也逐渐回暖。在北京，二手房交易中，属于购买二套的比例是很高的。因为北京房价比较高，大量存在，先买一套房凑合住，面积小或者距离远，也有些是先在老家买套房。等过了几年，孩子上学考虑学区，一家人住换个面积大点的，离市区近些的等等。衍生了庞大的二套房购买需求。
北京现行的限购政策，是认房又认贷，在北京有房或者全国任何一个城市做过按揭贷款，再在北京购买住宅，就算是二套房，需要执行二套房限购政策。普通住宅，首付6成，按揭利率是LPR加105个基点，按照现在的LPR也就是年化5.7%。非普通住宅北京 二套房 首付，首付8成，按揭利率一样是LPR加105个基点。可以说相当大一部分房者，在购买二套房时，根据限购政策，都面临，高首付，高利率的难题。
正常情况下，对于银行来说，自住房按揭贷款的风险是远远小于把房产抵押用于企业经营的风险。所以正常的情况下，按揭贷款的利率，是低于抵押贷款的利率的。
但是，今年突发的新冠状疫情，为了帮助中小企业渡过暂时的困难，降低疫情对于经济的影响。各大银行都在疫情期间推出了，抵押贷款利率优惠政策。现在，20年期，等额本息还款，降至年化3.85%。在这种，按揭利率和抵押利率倒挂的现状下，购买二套房不采用二套按揭，而是抵押贷款的人越来越多。买二套，用抵押贷款替换二套按揭。
无非是两种情况：
一：首套房做抵押贷款，然后全款买二套房。
二：自有资金加上亲戚朋友临时借一部分，或者找垫资机构，补齐自有资金不足的部分。全款买房，然后房本下来当天办理抵押贷款手续。抵押贷款下来以后北京 二套房 首付，偿还前面购房的短期借款。
用抵押贷款代替二套按揭，主要有以下几点优势：
1：贷款利率低，同样的等额本息，抵押贷款现在低至4.35%，二套按揭贷款5.7%。如果是同样贷款500万，同样贷20年，二套按揭5.7%，月供34961元。抵押贷款，3.85%，月供是29905元。整个下来，抵押贷款要比按揭贷款一共省了120万的利息。如果感兴趣的，可以自己拿房贷计算器计算一下。
2：购房时一次性付全款，对于原房东来说一次性就能拿到全部房款，一般会给予3%左右的优惠。如果赶上原房东着急用钱，可能在购房时，房价有比较大的折扣。房价的折扣基本就能覆盖所有办理抵押贷款时的中间成本。
3：不管是首套房抵押买二套，还是先全款买再抵押。买房是因为全款，不需要办理银行按揭贷款。可以按照政府最低指导价缴纳契税，房产的契税相对比较复杂。存在大量通过上述方案，购买二套房的朋友，仅契税一项就省了几十万的税费。
注意事项：如果是先全款买房，房本下来当时就需要办理抵押贷款的。需要有很多细节需要注意，因为大多数银行都需要新房本满半年以后才能办理抵押贷款。如果是新房本短时间甚至当天就去抵押的，需要注意一些细节。比如：如果存在户口保证金，需要对方户口保证金到账后才能办理抵押贷款。新房本的购房款，只能是通过夫妻双方的个人账户向监管账户转款。如果出现第三方付款，哪怕是父母的账户向监管账户转款都不行。如果上班族，名下没有公司，需要新注册或者新加一个公司，并且需要注册或者变更时间比房本早30天以上……等等。如果有需要了解细节的朋友，可以添加关注。
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