北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！（二）

大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：

1、提问：请教京爷：1、同一个大小区里不同小区、户型，升值潜力差别大吗？比如富力又一城c区比b区贵，c区面积差不多的二房中，便宜的490万，贵的590，哪一种升值潜力大？是不是要考虑受众群体的预算，买该小区的主流户型比较好？感觉有590预算的人，买二房会有更多更好的选择。2、长期投资为主、偶尔自住，全款五百万左右预算，又一城c区b区中，460—590的二房中，买哪个价位段的比较好？3、价格、环境、位置和又一城类似的北京 二套房 首付，还有什么小区推荐吗？4、看数据又一城最近两年已经涨了10%-15%了，投资为主的话，什么时候买合适？谢谢！

回答：你好，我的回答如下：①②同一个小区的不同户型，升值潜力不会有天差地别，但也会有差异。就像一个新盘中，有好卖不好卖的户型之说，就像很多盘有些户型一抢而空而有些户型非常难卖。所以在进行选择的时候，还是需要选择卖相好的（主流户型），比如c区550-600之间的两居，卖相比较好，升值性也强一些；而500万左右的，户型一般，虽然便宜，但卖相不好，所以升值表现没有那么突出。狠心加点钱，也应该买优质产品，特别是投资角度来看。③ 其实选择还真不多，这也是为什么又一城地段、配套一般，但表现还不错的原因。④现在纯投资，其实并不太适合入手，可以观望一下，或者买新房长持。我们将在知识星球内部时刻公布市场走势，欢迎加入关注。

2、提问：京爷您好。二套首付330左右。主要考虑孩子上学。海淀和西城这个预算范围您能给推荐几个小区看一下可以吗？

回答：你好，西城的话，基本上就是去广外看看了，要么是老小区公房的正规一居室，比如马连道中里之类的北京 二套房 首付，要么就是次新开间，如远见、乐城之类的，或者看看荣丰2008。海淀这边的话，如果要两居，那基本上是海淀五环外的公房小两居，比如毛纺厂西小区、永泰东里；如果希望五环内，可以买个一居室，比如花园桥附近的小区，也带一些学校，或者看看八里庄北里这样的小两居公房。建议看看星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》《二手房看房买房技巧》

3、提问：京爷，请问绿波漫板和财智公馆（都无燃气）开间一居从升值看哪个更值得入手？

回答：你好，还是绿波漫板强一些，毕竟是正常小区感觉，不像财智比较乱。而且从升值性数据来看，绿波漫板也强一些。建议看看星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》

4、提问：京爷好！之前咨询过的问题，继续请教：通州北苑不算太老小区五层跃六层复式165平，有人询价，可以卖心理价位。现在是出的好时机吗？目标是换一套可保值增值的，没有学区要求。东边（东城、朝阳、通州）有没有推荐的小区？总价650W左右，最好能买两居。

回答：你好，通州这边大部分区域这些年估计表现都不会太好，因为限购太严格了，所以你要是有更好的选择，那出手也是可以的，现在就可以考虑。650万的预算，可以看看以下几个选择：1、通州选择少，就直接运河板块武夷花园吧，找个次新都可以。2、朝阳，基本上是刚需热盘了，比如六号线上的国美、柏林爱乐、苹果派、新天地之类的；平谷线凯德锦绣，一号线，东恒时代一期；7号线百环家园、沿海赛洛城。3、东城，看看华龙美晟，或者崇文的次新一居。建议看看星球内部资料《北京各小区历史收益统计与分析》《二手房看房买房技巧》

5、提问：京爷好，预算400万左右，单身自住用，工作坐标国贸，求推荐比较合适的盘~

回答：你好，如果是东部的话，选择还真心不多，重点看看晨光家园、炫特家园、后现代城、金港国际、东方雅苑、沿海吧。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

6、提问：京爷，安慧东里，怎么样

回答：你好，这个小区是典型的朝阳好地段的老社区，优点是地段好、配套好、交通方便，缺点是环境、管理相对一般。总体来看，安慧东里在周围并不突出，只能说刚需上车还可以，毕竟价格相对还算实惠，也能勉强跟着大盘。建议看看星球内部资料《二手房看房买房技巧》

欢迎提问，内部资料：

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