二手房交易的详细流程及注意事项有哪些？购房前必看

文章源自于“金融湾官微”

在北京，购房是一笔很大的支出，大部分人都很难拿出全款购房，所以很多人选择银行按揭贷款的方式。

二手房交易流程相较于新房来说要复杂的多。

如果一些流程不清晰，可能会吃大亏或者耽误很多时间。

那么二手房交易的详细流程及注意事项有哪些呢？

今天给湾湾来给大家分享二手房按揭贷款流程以及需要准备的材料、贷款资格等问题~

什么是二手房

“二手房”是相对于开发商手中的商品房而言的铁路房改房过户流程，是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。

主要包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

「二手房交易流程」

「二手房交易具体流程——购房前」

1、购买二手房，买家根据自身需求和资金实力，首先锁定目标区域，了解小区软硬件条件，包括房源基本信息，交通医疗，教育配套，商业配套，物业好坏，升值潜力，周边产业等等。

2、锁定好房子，联系看房，看房子是否有硬伤，是否有抵押，是由有财产继承纠纷，房主是否可靠等等。

3、决定购买，验房本、验房住、谈价格、谈付款方式、谈交房周期、谈中介费等等。

（PS:二手房包括商品房、允许上市交易的二手公房（房改房）、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等）

在确定购买之前，一定要确认房屋基本信息的真实性和有效性铁路房改房过户流程，以下几条尤其要确认清楚:

房产证、身份证和签署合同人要统一;

房屋地址要按照房产证中的地址严格填写;

房屋面积要按照房产证上注明的面积填写;

房屋权属要明确注明，要填写产权人和共有产权人姓名;

若买的是学区房一定事先调查好是否学籍没有占用;

「二手房贷款具体流程——交易需知」

确认购房之后，简单来说，整个二手房的交易流程如下：

一、北京购买二手房银行按揭贷款申请人需要具备哪些条件?

1、具有在北京购房资格；

2、18-60周岁，具备完全民事行为能力的自然人；

3、具有稳定的职业与收入，具备还款能力，信用记录良好；

4、自筹购房款（首付款）不低于房屋购买价格的三成；

5、银行规定的其他要求。

二、北京二手房可按揭贷款金额？

二手房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于成交价。

贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。

三、北京二手房按揭贷款需要准备哪些资料？

买方需要提供的资料：

1、身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口)；

2、户口本(夫妻双方)；

3、婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明)；

4、收入证明或偿债能力证明(单位出示)；

5、所在单位加盖公章的营业执照副本复印件(单位出示)；

6、学历证明(大专以上提供)；

7、申请人的贷款银行活期存折；

8、银行要求提供的其他材料。

卖方需要提供的资料：

1、身份证(夫妻双方)、暂住证(外地人口)；

2、户口本(夫妻双方)；

3、婚姻证明(结婚证、离婚证、丧偶证明、单身证明)；

4、配偶、共有人同意出售证明(固定格式)；

5、房屋产权证；

6、出售已购公房、央产房、经济适用房、回迁房须提供原购房合同、协议及有关批准文件；

7、银行要求提供的其他材料。

四、北京购买二手房银行按揭贷款流程：

二手房按揭贷款流程一：实地看房

参与人：信贷员、居间机构、评估员、买卖双方。

地点：申请按揭贷款的房屋现场。

对房屋现场勘察事项：

1、所售房屋产权是否明晰；是否设定其他抵押权利；是否对外出租；

2、如果是公有房改住房、安居工程、经济适用房等非商品房是否符合上市交易条件；

3、是否被列入拆迁公告或城市改造规划范围；申请的贷款成数和期限是否符合规定；

4、卖方提供的资料是否真实、完整、合法、有效；

5、对买方的还款能力进行综合评价，签订“房产交易确认书”。

二手房按揭贷款流程二：产权验证

参与人：产权人及共有权人（卖方）、居间机构。

地点：房管局。

产权验证流程：

1、产权人及共有权人（卖方）带着身份证原件及房产证原件，到房管局交验身份证原件及房本原件，进行验证；

2、然后，领取一份房屋产权转移审验查档证明，并保留发票；

3、出示“查档收费发票”验证查档，并等待查询结果；

4、领取加盖“xxx房产档案管馆”公章的房产证和一份该处房屋最初的“商品房买卖合同”。

二手房按揭贷款流程三：签署合同

参与人：信贷员、居间机构、买卖双方。地点：贷款银行。

签署流程：认真核对校验客户的资料原件，鉴别所有签字人员的真实性，监督客户签字，收取房产证原件及订金（具体数额由买卖双方确定），复印资料，提醒双方在该行办理帐户。

二手房贷款流程四：填写合同

1、整理资料根据客户提供的相关资料，填写合同；

2、“申请审批表”的现住址一栏必须填写本市地址；

3、如有共同借款人时，申请审批表需2人签字，且需签相应的一个声明；

4、在填个人购房合同抵押物清单时，原值是买卖双方的成交价，折扣率=抵押值（即贷款额）÷原值或评估值（取低值），房屋产权证编号、利率不要填写。

二手房贷款流程五：缴费

缴纳保险费、公证费、抵押费以及相关税费等。

二手房贷款流程六：产权过户

参与人：居间机构、买卖双方。

地点：房管局。

提供资料：买卖双方身份证、房产证、契税证明、房管局出具的商品房买卖合同，面积超过200平方米以上的，需提供交易评估报告，复印资料。

产权过户流程：

1、领3份房地产买卖契约，填写不签名，契约上面空白处需盖居间机构的公司章或签名；

2、领取申报表填写出一个市场成交价(交房产证原件及身份原件)；

3、交印花税，买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及复印件，出具一票据交费，递回单（印花税按成价1‰交）；

4、办理：买卖双方的身份证原件及复印件，房产证原件及房产证配图纸2张，当面验证及签字按手印，出一个受理凭证即领证通知单，房产证原件收回；

5、凭证，领契费、交易费、登证费收据，去交费；

6、5个工作日后，凭领证通知单、身份证原件及契税发票领取新房产证。

二手房贷款流程七：收费盖章

1、拿到新房产证，传真评估公司出正式报告，备抵押用；

2、打印好的委托书连同借款合同、抵押合同（填好）送银行盖章。

二手房贷款流程八：资料归档

1、原则上：在房管局过户的，7天左右可以归档，但没有确切的时间；

2、归档时需产权人带着原件身份证在房管局归档；归档后，方可办理抵押。

二手房贷款流程九：抵押手续

1、抵押合同第十六条其他事项应填上：贷款用于购买二手房，房屋坐落于...（具体位置）；

2、借款合同第一条4小项：本合同项下的贷款权仅限用于：购买...（具体位置）的房产；

3、房管局出的档案袋上面应写：二手房抵押；

4、抵押7天后领他项权证。

二手房贷款流程十：银行放款

1、银行放款后，需向银行提供借款人的契税证明、房地产买卖契约的复印件，居间机构还需在二手房按揭转款确认书盖公章；

2、以上就是二手房按揭贷款流程以及需要准备的材料、贷款资格等，希望对大家购房有所帮助~

注意：提交材料审查购房资格（7-10个工作日）

在这里需要注意的是，北京由于限购政策，按照相关规定：

对于北京户籍居民来说：

若单身只允许拥有1套住宅，单身包括：未婚、离异、丧偶和未婚先育。

若已婚家庭可以拥有2套住宅，家庭范围：夫妻双方和未成年子女。

对于外地户籍居民来说分为两种情况：

若无北京市工作居住证，同时在北京市连续缴纳5年的社保或者连续5年的纳税，则不论单身、已婚，家庭只能拥有1套住宅。

若拥有北京市工作居住证，则享受北京户籍同等待遇，单身1套，家庭为单位2套。

二手房的交易，因为其复杂性和特殊性，在很多时候，往往具体的流程并不为每一个人所熟知。

从效率和安全性的角度来说，社会上普遍所使用的方法亦是选择一家靠谱的中介，将购房事宜全权交由中介打理；虽然中介会收取一定的费用，但只要选择得当，的确能够节省购房人大量的时间和安全成本。

本文所述，亦并非鼓励您绕过中介自行购房，只是希望能够在您的购房过程中提供一点参考意见和支持。

愿所有阅读本文的读者都能实现自己的购房梦想~

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