北京章哥，房地产业内门道，我不做所谓的“专家”

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

提问1：

章哥您好，二手房和新房哪个更具有投资价值啊？双井的房子看了一些，最近又看了东三金茂府，不知如何选择了！

回答1：

1、新房和二手房，相当于新车和二手车北京购买二手房 中介费，新手机和二手机，哪个更有投资价值？新产品的优势就是新，就是体验好，但除非是限量版，否则一般不会比二手的更保值。所谓的新房升值快，在十多20年前是正常的，但近些年的北京，新楼盘升值好的不多。如果升值好，第一是地段，第二是品质，第三是真的有人追捧。

2、这就对照一下东叁金茂府吧。地段不错，毕竟是东南三环外。虽然是两区交界，地块又被朝阳三面包围，但这也说明地段是非常有潜力的。投资既然有风险，那就要没有风险不掏钱，越有风险越投资，玩儿的就是富贵险中求。

像南边十八里店的观筑庭园，才不过是等了18年的发展，弹指一挥间嘛。估计按照这种速度，再有18年怎么也发展起来了。或许都用不了10年8年的，熬着就是了。

只不过开发商好像不太愿意打持久战，非得这么着急的一块儿开发干什么？他们难道不知道，逐渐把生地建设成熟地才能利润最大化吗？但愿他们是宁可自己不赚钱，也要帮助业主发财。我们开发商都是这么善良的，一但善良了脑袋也就不太好使，理解万岁吧。

其实也无所谓，这拨开发商卖完房走了，业主们可以继续等着下一波嘛，没准儿有大鱼上钩。老祖宗说过：商人不奸，卖的没有买的精。

不调侃了，分钟寺可以说地段很好，但朝阳这么多年也没拿这里当重点，很难说短期内会重新规划。而丰台也未必愿意给别人做嫁衣裳，配套建设什么的不会太快。

3、房子品质肯定没问题，典型的自住型产品。买来自住肯定是很合适的，居住体验好。

4、将来是否有人追捧看市场了，但也可以问问自己：假定这里是二手房，是否愿意出高价接盘？如果愿意，那就当我什么都没说。如果不愿意，那就想想将来的接盘人凭什么出高价！在都是二手房的情况下，价格也差不多，会有多少人会放弃双井选分钟寺？

5、总之我也不好说怎么选择，买房是大事，只能自己判断。只不过投资更需谨慎，最好想明白了再掏钱。仅供参考。

提问2：

章哥，我和男票都是北京人，他家在房山我家在海淀，想买房结婚住。两人工作分别在六里桥和金融街，因为年纪大了，预计婚后1-2年就得要孩子，希望以后孩子能在西城上学（对孩子能学的好不敢报太大期望，西城下限高）。算了一下，目前最多买550-600万的房子。

1、先在丰台买个自住的，上班还算方便，等有了孩子再置换西城的房子，一方面担心这样折腾不值得。另一方面，如果到时候西城太贵买不起，只好让孩子跟着四老在海淀上，还是需要把这个房子卖了，因为海淀要求父母没房，总之这套房是留不下来。

2、直接买西城，只能在宣武买了……又担心孩子都没有，政策变化快，买的太早不靠谱。而且现在涨的太疯狂了，怕踩在了高点。

陷入了无限纠结，还请章哥指点一下，感谢！！

回答2：

1、是否值得其实就是算个账。以600万来说，置换成本就是20多万，不包括装修和时间精力什么的。如果十年后用到学位，那在7/8年的时候置换。看看这笔钱分摊到每年是否能接受，觉得合适就换。

现在既然能买得起600万的，只要不买错房，也就是升值不落后于大盘，那大概率将来也买得起西城的同等房子。西城的房子只有在哪两次教改利好时单独上涨过（主要是老破小），其他时期也就是跟随大盘。这些年东西海都没什么特殊利好，没走出独立行情。

政策的事情甭想的太长远了，十年左右才上学，到时候指不定什么情况呢。

2、我建议是先买自住房，解决最重要最紧急的问题。孩子上学是很重要但不紧急的，到上学前几年考虑也不晚，或许会有更多更好的选择。十年前宣武都没什么学区房，广外的荣丰2008在2012年都快跌破大盘了，2014年教改后都没人买，2015年却成了神盘。

这次行情学区房之所以领涨，2023年入学的家庭占了主流。那你们这至少8/9年之后才用得上学位，没必要现在跟高峰期入学的家庭抢房，未必划算。不饿的时候就算抢到了包子也吃不下，过几天没准儿还馊了呢。

3、总之吧，我建议是在资金不是很充足的情况下，先解决居住问题吧，更现实一些。这会儿就买在普通学区，到时候未必用得上，而且还耽误了至少十年的居住。这看自己吧，现在炒学区房是信仰，与理性无关，不能强求。仅供参考。

提问3：

章哥，我想在朝阳买一个800万以内的房子，看过双井的九龙花园和华腾园，百环家园，苹果园南区。感觉九龙和百环小区环境不好，苹果南贵，华腾园出来的房子户型不好。从保值看是不是苹果更好一点？另外我也想看一下沿海赛洛城，感觉这个小区新一点单价也不高。您有什么建议？

回答3：

1、苹果南区是更好一些，但也就是跟这几个小区相比。如果和大盘或其他保值好的小区相比，略弱一些。

比如和富力城比吧，几乎和苹果同时开盘，价格差不多，7000和6500的差距。同时期华腾园也6000出头，九龙花园差不多，百环家园是四环内的最贵经适房，当时涨到了5200。

那今天看看这价格差吧，都拉大了不少。关键是富力城也并没有跑赢大盘什么，那就是另外几个小区输了。九龙和百环输的还不少呢，之所以价格低就是因为升值弱。

2、沿海赛洛城，自住合适，保值什么的就一般了。这世上总不可能存在保值越好价格越低的房子吧？

3、我没什么建议，买房是大事，还是自己定吧。我一般认为投资最好还是价值投资，注重价格的话确实能买到便宜的，但保值性未必有多好。像你选择的主要的低价小区，那投资性一般都不会太好，之所以升值低于周边自然有其道理。

如果建议的话就是以价值投资为主，选房的时候看看价格走势。几万块钱买只股票还得看看K线图呢，800万的房产，最好不凭感觉。仅供参考。

提问4：

章哥，假期去看了看房，市场涨价涨得恐怖。看了双井（首城国际）、朝青（珠江罗马嘉园、华纺、东方雅苑）、常营公元、感觉500万左右已经买不到2居了。现在的市场又要疯掉了吗？小区环境好的一居也要700万左右了，价格够得着的，也是开间，户型不好。最近进场怕又到高点了，现在已经达到2017年的高点了。

我在远见有套一室一厅，想给老人买在附近，方便接送孩子或者在其他区域投资也可以（以租换租）。未来可以让老人住，或者两个房子置换一个大点的。您看下半年至2022年北京房价还会涨吗？我什么时点购买较好？您认为有哪些有潜力的楼盘推荐呢？除了链家，我应该去哪里查询相关楼盘数据呢？

回答4：

1、疯狂未必，上涨是真的。但这次行情和2016、2009、2016的差远了，那才是真疯狂呢，现在这甚至连2013年的都不如。在我看来挺平稳，就这样挺好，别再疯狂了。

2、有需求就尽快吧，没需求再等着。下半年继续上涨的可能性大，但越往后买在山顶的风险也就越大。北京历次普涨行情的周期都是一年半左右，这次就算是从去年秋天算起也快一年了，很难说能坚持到明年春天之后。

这看自己的判断吧，我只能是用之前的行情来套用，未必准确，我自己都不当回事儿。

3、远见的附近，那就买在丰台吧，草桥一带。相对来说价格略低，升值性也不错，租金比西城高的多。但这里500万也不好买到两居，没这价格了。

直接买的话还算合适，应该丰台涨的还不算多，但具体行情我不知道，问当地中介吧。至于置换的话看速度了，时间拖得长了不好说，风险较大。

4、这种时期哪儿还有有潜力的楼盘啊，只能说还没轮到的或许会跟涨。热门板块就甭想洼地了，都到行情中期了，谁也不会把合适的房子给别人留着。能花几百上千万买房的都精着呢，也没那么善良。这会儿谈所谓的时机没什么意思，顶多是不被甩下而已。

讨论什么时间点没意思，谁也猜不着。就算预测准了，也未必能买到合适的房子，可遇不可求。

5、查数据，不好查到，早就不让公布历史信息了。这会儿除非是专业机构，普通人看不到后台数据了，连我都弄不到。当然我也是舍不得花钱，本来也没想赚钱，犯不上去花钱买数据。这就找店里直接问吧，看估计是不行的，但业务员会告诉的，基本都准确，这种时期他们犯不上忽悠谁。仅供参考。

提问5：

章哥，当前情况：我选出了三个区域，均价相似，都在5万出头这个样子，一个是朝阳双桥地铁站的双惠小区（零几年的小区，整体关键比较新，60平米合适的户型比较少，基本都是一居室，不过小区环境较好，周围学校配套也还凑活）。还有一个是亦庄旧宫的灵秀山庄（零几年小区，户型较好，南北通透小两室一厅），最后一个是丰台角门附近的房子（普遍是九几年的小区，比较老，不过户型还可以，南北通透小两室一厅）。三个区域看的房子基本都是60平米左右的紧凑户型。

未来计划：自住或者出租，大概率六七年之后置换。

主要疑惑：三个区域的房子均价差不多，就是角门附近的房子要老几年，但是在中介APP上看房子的出租价格，角门附近的房子要明显比双桥和旧宫的房子贵（60平米的房子，大概要贵1000左右）。这是不是说明角门的老房子虽然比较老，但因为地理位置的优势，更具有保值空间呢？所以如果未来五六年置换，这个区域是否是个更好的选择（工作在西城）？

结语：近期正处在买房的混沌期和焦虑期，希望章哥能帮忙指点一二。

回答5：

1、角门的老房租金高，这跟地段儿关系不大。全北京市区范围内，除学区房之外的老房租金都略高。房子没有十全十美的，有缺点就有优点。老房的缺点是居住体验差，流动性也偏弱。优势就是保值性强，租金也高。

这就相当于快退休的老头儿，指着他996的拼搏是没什么希望了，跳槽也未必还蹦的动，找下家儿不容易。但人家不招灾不惹祸，肯定不给单位捅娄子，拿的工资也是性价比最高的，而且还肯定随着平均值上涨。

角门没什么特殊的，将来置换如果在周边的话肯定不吃亏。往其他地段换说不好，我也不知道这是哪个小区，猜不着。

2、双桥这儿就是铁道河道的给分割的不太好规划，很难说引进什么大型配套。像远洋一方已经开发的非常好了，也就是北部几个园保值不错。当然双惠挺不错的了，算是跟上了大盘。这可以和北边的建东苑比一下，都是同时期的经适房，当时双惠小区3200多，建东苑3100。现在也还是差不多，都没吃亏。

3、常规来讲能买就买灵秀山庄吧，虽然未必占到什么便宜北京购买二手房 中介费，但毕竟是离亦庄近，得到些产业区的帮助。商品房，理论上也比公房和保障房投资性稍强。

这看自己吧，准备长期持有，注重租金就选老公房。过几年就要置换选房龄新的商品房，物美价廉买保障房。各自对照的需求不同。仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！