二手房交易流程复杂，税费也多种多样，买二手房吧！

二手房交易流程复杂，税费也多种多样。想买一手房，奈何魔都一手盘少之又少，内环中环很少出地，即便有，也需要积分摇号（偏向于夫妻首套客户），外环又太远，保值增值还具有一定风险。那怎么办呢，退而求其次，在自己够得着的范围内效益最大化，买二手房吧！以下是小编整理的上海市二手房税费计算方式，仅供参考：

二手房主要涉及以下税费：契税、增值税、个人所得税、房产税等，以上是大头。注意：不管法律规定税费是由业主承担还是客户承担，实际操作中一般都是客户承担的；契税和房产税是客户方的税，因此购买新房也是有税费的，不过二手房的税费更复杂，范围在1%-10%不等。

一． 契税的一般计算方式：

契税条例规定的契税税率是3%-5%，上海市不动产交易契税税率有一定的优惠政策，具体税率根据房屋面积和名下住房套数不同而不同，具体为：1%、1.5%、3%。

注：契税的首套是指家庭名下在沪无任何住房或网签，包括与他人共有。（与父母在限购之前跟父母共有也只能按照二套计算，区别于贷款的首套二套计算方式）

二． 增值税及附加的一般计算方式：

（一） 二手住房购入不满五年。

增值税=税务核定价/1.05*5.3%（全额增值税）

（二） 二手房购入满五年

普通住宅：无

非普通住宅：增值税=（税务核定价—原值）/1.05*5.3%

三． 个人所得税一般计算方式（满五唯一免征个税）

注：满五唯一指的是产证或契税发票满五年并且是家庭名下唯一房产；家庭指的是父母和未成年子女。

四． 房产税一般计算方式

（一）房产税的计算公式：

新购入房屋的应税面积*新购入房屋单价*70%*税率/1.05

（二） 房产税的税率

上海市房产税的暂用税率是0.4%、0.6%，具体政策如下：

（1） 新购入住房的单价≤73482元/平，税率为0.4%；

（2） 新购入住房单价＞73482元/平。

以下是历年房产税的界限：

（三） 房产税的应税面积公式

（1） 原有住房面积+新购入家庭名下住房面积≤家庭人数*60平，应税面积=0；

（2） 原有住房面积+新购家庭名下住房面积＞家庭人数*60平，若原有住房人均面积≥60平，应税面积=新购住房面积；若原有住房人均面积＜60平，应税面积=（新购住房面积+原有住房面积）-家庭人数*60平。

注：房产税作为一种持有税，主要针对家里房产较多面积又较大的家庭，同时房产税有很多很多优惠政策，普通家庭其实不用担心，够不着征收标准，具体请私聊。

五． 特殊情况的税费

（一） 关于赠与税费（非法定继承也属于赠与）

赠与时契税3%，增值税免征，个税免征。但是！！！赠与再出售时如果房子不满五唯一就会征收20%的个税。

（二） 关于法定继承税费

继承时契税免征，增值税免征，个税免征。但是同理！！！继承再出售时如果房子不满五唯一就会征收20%的个税。

（三） 关于售后公房税费

购买售后公房免征增值税，个税为1%或免征（满五唯一）

出售售后公房前后一年内（网签为准），出售人家庭父母或成年子女购房可申请契税减免。

（四） 关于拆迁税费

拆迁款可抵契税，直系亲属皆可使用，使用时间需在拆迁补偿协议签订之后。

（五）夫妻加名、更名、财产分割。

免增值税、契税、个人所得税（属于夫妻共有财产的转移，实际只是名称的变更）；以原产证、原契税单计算是否满五年。

注：普通住房与非普通住房如何认定

同时具备下列条件，才被认定为普通住宅（2014 年11 月20 日起执行）：

（1）5 层以上（含5 层）的多高层住房，以及不足5 层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

（2）单套建筑面积在140 平方米及以下；

（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44 倍以下。标准见下表：

总之二手房根据具体情况会有1%-10%的税收，举几个例子：

1. 首套客户购买内环内300万39平满五唯一的住宅：契税一个点，增值税免征上海拆迁买二手房免税，个税免征。那么总共税收就是1%，3万。

2. 二套客户购买内环内买入价100万，成交价1100万92平满五不唯一的住宅：契税三个点、增值税及附加五个点、个税两个点，约10%的税收。

3. 首套客户购买内环内560万满五唯一的房子，买入价12万：契税一个点，增值税及附加五个点，个税免征，约6%的税收。

最后的最后：小编温馨提醒一下大家，在二手房交易过程中需要特别注意的是：一方面，税费计算方式复杂，不同的情形有不同的计算方式；另一方面，国家有很多很多的税收优惠政策，研究政府政策，明确优惠政策，可能能够省下很大一笔钱的！！！对此，上海链家也给出了税费精算、差额补偿的承诺！！！大平台上海拆迁买二手房免税，值得信赖！！！

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