深圳普宅与非普宅标准迎来重大变化满两年可免征增值税

深圳普宅与非普宅标准迎来重大变化，“双11”这一天，深圳住建部门和税务局相关工作人员均确认，容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为普通住宅，满两年可免征增值税。

过去五年，深圳的普宅与非普宅标准以总价、容积率和面积为判断标准，随着房价的大涨，深圳不少房源“被豪宅化”。如今，普宅标准不再考量总价，意味着将有部分房源从非普宅划入到普宅范围。众所周知，深圳对于非普宅将另外征收差额增值税，这被称之为“豪宅税”，随着新的普宅标准执行，将有一部分房源免征增值税。在分析人士看来，或将有30%的市场交易免征增值税，而每套房源免征的税费或将高达几十万元。

不再以总价计算非普宅标准

对于普宅和非普宅认定标准调整，深圳市住房和建设局于11月11日公开回应称，日前，深圳市将普通商品住房标准调整为：宗地容积率1.0以上且房屋建筑面积144平方米以下。这是在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，落实国家减税降赋精神2016非普通住宅新标准，充分考虑普通居民家庭合理住房消费而采取的一项举措。

深圳市住房和建设局还表示，本市目前适用的普通商品住房标准于2015年9月公布实施。随着房地产市场形势的变化，该普通商品住房标准与居民合理住房需求日益不匹配。

2015年9月，深圳发布《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》。根据《通告》，将按十个区来划分：罗湖区每套总价390万元及以下；福田区每套总价470万元及以下；南山区每套总价490万元及以下；盐田区每套总价330万元及以下；宝安区每套总价360万元及以下；龙华新区每套总价320万元及以下；龙岗区每套总价280万元及以下；光明新区每套总价250万元及以下；坪山新区每套总价200万元及以下；大鹏新区每套总价230万元及以下。

2015年9月，深圳发布《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》，规定了普宅标准。图片来源 政府文件截图

按照上述标准，满足总价、面积、容积率，均可视为普通住房，在二手房交易中可享受增值税减免等优惠政策。如今新的调整，最大的变化是将总价标准去掉。

众所周知，2015年、2016年，深圳房价飙涨，“普通住宅豪宅化”日趋明显。根据深圳中原研究中心数据统计，2015年10月，深圳市的新房和二手房价格分别为33599元/平方米和44029元/平方米。2018年深圳新房均价到了54120元/平方米，二手房均价达到了59956元/平方米，比2015年10月大涨了61%和36%。过去两年，深圳房地产行业有不少声音指出，深圳需要上调豪宅税的标准。

深圳市住房和建设局也表示，目前，市场上大量中小户型住房交易需要缴纳增值税，这无疑加重了普通居民家庭、刚需购买住房的负担。对普通商品住房标准进行调整，将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策，降低刚需购房成本，满足合理住房需求。

单套房源税费将少交20万左右

普宅标准调整，最大的影响是二手房税费。目前，深圳二手房交易增值税税收政策是：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

11月11日，对于普宅标准调整，深圳税务局官方微博回应称，买卖二手房增值税税收政策保持不变。图片来源 深圳税务局微博截图

深圳市税务局官方微博11月11日对于普宅标准调整也回应称，该普通住房认定标准等政策，由市住建部门制定；买卖二手房增值税税收政策保持不变。

按照新的标准，将有一部分房源从非普宅划入普宅，这部分房源如若购买2年以上（含2年）对外销售，将免征增值税。

将多大程度影响购房者的税费呢？中原地产以南山一套网签700万元、原登记价350万元的房源做对比，在调整前，该套房源被列为非普通住宅，如果满两年出售，在标准调整前，总税费为34.75万元，调整后的税费为13.66万元，税费减少近21万元。

中原地产首席分析师张大伟表示，深圳户型普遍比较小，在二手房市场流通房源中，面积超过144平方米的只有15%，也就是说，新标准将影响大约市场30%的交易，这部分房源税费将大大减少。

诸葛找房数据研究中心国仕英认为，新的执行标准受益最大的是购房者，将直接减少购房成本，成本基本上节约20万左右。与此同时，税费减少在一定程度上会增加深圳购房需求增加，带动二手房成交量的走高。

“该政策虽然可能带来市场的短期波动，但整体来看，属于市场化的政策调整。”张大伟如是说。

业内：北京也到了普宅标准调整的时候了

与深圳相似的是，北京同样面临“普宅豪宅化”的情况。而此次深圳普宅标准调整，在业内人士看来，北京也到了普宅标准必须改的时候了。

众所周知，北京目前实行的普通住宅认定标准为2014年的版本。首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在140平方米（含）以下；其次，单价不超过最高限价，或总价不超过最高限价，单价、总价符合其一即可。

具体的最高限价标准是：五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套；五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套；六环外为单价23760元/平方米，总价281万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下，一套房子的单价或总价在上述价格范围内，则被划为普宅。

按此现行标准，新京报记者曾梳理过北京有成交记录的45个限房价项目，统计结果发现：45个限房价项目中2016非普通住宅新标准，67%的项目全部房源为非普宅，符合普宅标准的仅有2个，另有14个项目包含有部分或少量普宅，为其中一些小户型房源。

张大伟表示，北京86%的新建住宅被认定为豪宅，六环内普通住宅仅有5%。

众所周知，北京的普宅和非普宅在首付上差异很大，其中普通住宅首套首付是35%，二套首付是60%；非普通住宅首套首付是40%，二套首付是80%。这对于二手房的购房者以及有换房需求的人来说，影响较大。

合硕机构首席分析师郭毅表示，目前，五环外的很多限房价项目都超出了普宅标准，而真正会住到这些房子里的人，绝大部分是刚需和刚改，他们的收入相对来说并未达到很高水准，这一部分人理应在税费优惠上给予倾斜。“普宅标准应针对当前的市场现状作出适时、及时的调整。”

新京报记者 段文平

编辑 武新 校对 张彦君