【案例分析】房屋买卖合同是否解除，最终该楼盘烂尾

全文字数：5125字

阅读时间：约16分钟

审 核：黄思维、姜壮志

作 者：徐飞、陈希哲、施雯琪

案 情 简 介

2014年4月，许某在嘉兴市某楼盘购买一套房屋，以首付款加银行按揭贷款的方式支付购房款。许某支付首付款后，银行将贷款392万元直接发放给开发商。但后来，开发商因资金问题无法按时交付房屋，最终该楼盘烂尾。2018年6月5日，嘉兴市某法院受理开发商破产清算，并指定了破产管理人。管理人于2019年8月18日书面通知许某解除与开发商之间的房屋买卖合同，许某遂停止向银行支付月供。2020年，银行向法院起诉，要求许某承担剩余贷款的还款义务。

法院观点

一审法院认为：根据合同约定，无论许某与开发商的房屋买卖合同是否解除，均不影响借贷合同的效力，许某作为合同的相对方，仍应按照合同约定履行还款义务。关于许某主张的依据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖司法解释》）第二十一条规定，应由开发商偿还剩余贷款，法院认为该条规定的是房屋出卖人在此种情况下所应承担的义务，但从中不能直接反推出贷款人因此就丧失了依照与借款人的生效合同约定而要求借款人还款的权利，司法解释的此项规定与合同的约定（借贷合同第38条“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。”）并不矛盾。

二审法院认为：许某与开发商之间的房屋买卖合同履行过程中，开发商因进入破产清算程序而无法向许某交付房屋，致使房屋买卖合同解除，许某据此主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持。至于借贷合同第38条，法院认为系格式条款，加重了许某的责任，且与司法解释内容相抵触，故根据《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款的规定，由开发商承担剩余贷款的还款责任。

法院裁判

一审法院判决：

1、确认银行与许某签订的《个人购房借款及担保合同》解除；2、许某于判决生效之日起十日内立即归还银行借款本金并支付相应利息；3、许某于判决生效之日起十日内赔偿银行为实现债权支出的律师费。

二审法院判决：

1、确认银行与许某签订的《个人购房借款及担保合同》解除；2、驳回银行要求许某立即归还银行借款本金并支付相应利息、支付律师费的诉讼请求。

律师评析

一、房屋买卖合同解除后，借贷合同也随之解除。

案情看似简单，只有购房人、开发商、银行三个主体，但其中涉及的法律关系并不少。首先自然是购房人和开发商之间形成的以房屋为合同标的的房屋买卖合同关系。而在购房人选择以按揭贷款的方式购买房屋后，就需要与开发商指定的按揭银行签订借贷合同，由此，购房人和银行之间就形成了借贷法律关系；在借贷法律关系中，开发商往往会作为保证人参与其中，提供阶段性保证责任。与此同时，银行还会要求购房人以购买的房屋提供抵押担保，如此，购房人和银行之间就又形成了抵押担保法律关系。依据借贷关系，银行应向购房人发放贷款，但在实务操作中，通常情况是银行根据购房人的委托直接将贷款发放给开发商；在这种情况下，购房人作为委托人，和受托人银行便又形成了委托付款法律关系。

很明显，在上述众多法律关系中，最为重要的两个法律关系是：购房人和开发商之间的房屋买卖合同关系以及购房人和银行之间的借贷关系。由于借贷的目的就是为了买房，所以这两个法律关系紧密关联。若楼盘烂尾，买卖合同解除，那借贷合同的目的便也落空，借贷合同随之解除。因此，《商品房买卖司法解释》第二十条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

二、就合同解除后的法律后果，《商品房买卖司法解释》突破了合同相对性原则开发商指定银行贷款，根据资金流向将款项原路返回，由开发商分别返还购房款和购房贷款给购房人和银行。

上述两份合同均解除后，随之而来的问题便是合同解除的法律后果。依据债的一般原理，以合同相对性原则，当事人分别承担两份合同解除后的法律后果，符合常规认知，这也是本案一审法院的观点，分别为：

关于解除房屋买卖合同的法律后果。根据《民法典》第五百六十六条的规定，当事人可以选择恢复原状或者采取其他补救措施。在本案中，涉案楼盘已烂尾，不存在其他补救措施，故合同只能恢复原状，即开发商应退还给购房人全部购房款项本息，同时，购房人也无权再主张交付房屋。开发商应退还的购房款本息包括购房人支付的首付款本息以及以按揭贷款方式由银行直接支付给开发商的款项本息。

关于解除借贷合同的法律后果。本案中，购房人系借贷合同的借款人，在贷款发放后，购房人负有向银行按期还贷的义务，若借贷合同提前解除，购房人理应偿还剩余贷款。至于购房人遭受的损失，可以依据房屋买卖合同向开发商索赔，包括要求归还首付款、已还银行贷款、剩余未还贷款以及上述款项的利息。

但是，《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款突破了合同相对性原则，对合同解除后的款项返还义务作了特别规定：房屋买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。

根据上述司法解释，房屋买卖合同和借贷合同分别被解除后，解除的法律后果不是按照合同相对关系去恢复原状，而是依据资金流向将款项原路返回。以开发商作为资金返回的源头，将款项分别予以返还，其中开发商收受的购房款本息返还给购房人，而收受的购房贷款本息则返还给银行。但是，从购房人角度出发，款项实际要拆分成三块：首付款本息、已还贷款本息和剩余贷款本息。这三块资金该由谁来负责返还呢？

关于首付款本息。《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款已明确规定，应由开发商将购房款的本息返还给购房人。实务中也并无异议。

关于已还贷款本息。《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款并未明确这部分款项属于购房贷款还是购房款。若纯粹从文意解释，已还贷款应当也作为购房贷款的一部分，只是由购房人以月供的方式归还银行了。既然已还贷款属于开发商需要返还给银行的购房贷款，那么银行再收取购房人这部分已还贷款本息就没有依据，银行应当返还已还贷款本息给购房人。但是在实务中，也有人认为已还贷款是购房款，持有该观点的法院并不在少数，该观点认为购房人通过偿还银行贷款方式将已还贷款的款项性质转化为购房人自己支付的购房款，故已还贷款本息应由开发商返还给购房人。案例中许某原本在一审中提起反诉，要求银行返还其已还贷款本息，但一审法院驳回其反诉请求。在上诉程序中，许某仅对银行要求其偿还剩余贷款本息的本诉判决提起上诉，对自身的反诉虽提起上诉但没有缴纳上诉费，故被视为撤回对反诉部分的上诉，所以二审法院对已还贷款本息应由谁返还并没有作出判决。

关于剩余贷款本息。在购房人、开发商、银行三方关系中，购房人并未实际支配购房贷款，却需偿付贷款本息，只有在合同正常履行的情况下，购房人取得了房屋，各方的权利义务方可保持平衡。而合同一旦解除，开发商不能交房却实际占用了购房人支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定享有抵押权的同时，还享有对开发商、购房人的债权；购房人未取得房屋，却支付了首付款，还需偿还银行贷款，三方的权利义务失衡。若按照合同约定的权利义务关系处理，则是在购房人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了购房人的负担，有违公平原则。因此，考虑到房屋买卖合同和借贷合同之间的密切联系，以及为平衡各方权利义务关系，由开发商承担剩余贷款本息还款责任的观点更符合《商品房买卖司法解释》第二十一条第二款的司法本意。本案二审法院也是据此观点作出判决的。

在中国裁判文书网上检索了近两年与本案相似的案件，在上千个案件中发现有约83％的法院认可上述案例中二审法院的观点，判决由开发商承担剩余贷款本息的还款责任；仅有6％的法院认为，需由购房人承担剩余贷款本息的还款责任，开发商仅需对银行承担保证责任；其余11％的案件则存在特殊情况，不具有参考性。

三、在破产清算程序中，购房人的首付款本息、已还贷款本息以及剩余贷款本息返还的优先级别。

在上述案例中，开发商已进入破产清算程序。房屋买卖合同和借贷合同被解除后，购房人和银行从开发商处均获得了对应款项返还的债权，需要向管理人申报。在破产案件中，债权因为其性质的不同，受偿的先后顺序也会不同。除去破产费用和共益债务外，债权基本按照下列顺序先后受偿：消费性购房人的超级优先权、建设工程价款优先受偿权、有担保物权的债权、普通债权。那么，在本案中，首付款本息、已还贷款本息以及剩余贷款本息在返还时，该如何先后清偿呢？

关于首付款本息。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称《批复》）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该《批复》赋予消费性购房人的物权期待权以优先性，优先于建设工程价款优先受偿权，一般称之为“超级优先权”。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”《执行异议规定》确定了消费性购房人的标准。虽然《批复》已经失效，但消费性购房人拥有超级优先权的裁判导向在司法实践中已然确立。在破产案件中，对于消费性购房人，管理人一般会继续履行合同，旨在保护其生存权，使其物权期待权得以实现。但是，现实中往往因为存在客观障碍，管理人不得不行使解除权，此时消费性购房人的物权期待权落空，合同解除后的法律后果是开发商将购房款返还给购房人。那么，已付购房款债权能否拥有与超级优先权同等的顺位呢？就当前形势，从苏州地区破产实务案例来看，普遍认为超级优先权优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权的基础在于其施工已经物化在建设工程中，举轻以明重，则顺位更高的购房人的购房款同样物化于建设工程中，因此，消费性购房人对合同解除后的购房款债权依旧享有超级优先权。本案中，许某若被认定为消费性购房人，其向管理人申报的首付款本息债权可以主张超级优先权，优先于其他债权予以受偿。

关于已还贷款本息。在前文中，已还贷款本息的返还存在两种可能，一种路径是由银行退回开发商指定银行贷款，还有一种是由开发商偿还。若由银行负责返还，则不需要向管理人申报债权。不过，就目前形势而言，在苏州地区破产案件司法实践中，依据《商品房买卖司法解释》第二十一条通常认为已还贷款已转化为购房人的购房款，由开发商负责返还，故已还贷款本息债权与首付款性质一样，消费性购房人享有超级优先权。

关于剩余贷款本息。主流司法观点已经明确，剩余贷款本息由开发商负责返还给银行。由此，银行需要向管理人申报该债权。购房人、开发商、银行三方在办理按揭贷款手续过程中，开发商会为该笔贷款向银行提供阶段性保证担保，抵押登记手续办妥后，保证担保失效。在本案中，许某的房屋还没办出产证，银行无法获得抵押物权，故其债权不具有优先受偿的效力。唯一可能优先受偿的情形是，银行向开发商发放购房贷款时，会预留一定比例（通常为按揭贷款的5%）保证金质押在银行处，待银行取得抵押物权后再行释放给开发商，因此银行对该部分保证金享有质权的优先效力。除此之外，其他部分的剩余贷款本息只能作为普通债权按比例受偿。

结语

银行按揭贷款是一个舶来品，带来了房地产行业的蓬勃发展，也潜藏着风险而暗流涌动。在原本单一的购房人与开发商之间的房屋买卖合同关系中，加入了银行这个角色，通过架构设计，将此三者关系紧密相连。而楼盘一旦烂尾，三方谁都不能幸免。在三方利益博弈中，法律必须守住底线，秉持公平原则，扭转失衡的权利义务关系，优先保护购房人的生存权。不过，归根结底，还是要在项目开发建设阶段强化监管，让开发商规范使用购房款和银行按揭贷款。令人可喜的是，政府部门已出台相关积极措施，正加大力度保障房地产市场的健康发展。

案例作者简介

徐飞律师

江苏剑桥颐华律师事务所高级合伙人

苏州分所主任

2001年担任上市企业江苏东方盛虹股份有限公司法务经理。2003年起在江苏剑桥颐华律师事务所执业，代理吴江首例乙肝歧视案，引起媒体、法学界强烈反响，推动了《就业促进法》的出台。《病房里消失的病人》一案被中央电视台法治频道专题报导。《在苏外企撤资的法律问题及其应对策略》一文在苏州市吴江区依法治区领导小组办公室、苏州市吴江区法学会举办的“区域核心竞争力与法治保障研究”专题征文中荣获一等奖。《从万达众筹模式探索商业地产的轻资产运营之路》等数篇论文被国内知名法律服务平台“无讼”收录。创办法税未来团队，并设立同名微信公众号，创造性地为客户提供“法务+税务+财务”三位一体的企业法税服务。任苏州市吴江区律师协会副会长。

案例作者简介

陈希哲律师

江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所

苏州大学国际法学硕士，自2019年起在江苏剑桥颐华律师事务所工作，实习经验丰富，专业过硬，知识面广，曾在多家知名律师事务所交流学习。工作能力突出，办事效率高，有丰富的商业谈判、破产案件处理的经验。曾经手过若干起有重大影响的案件。

案例作者简介

施雯琪

江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所实习律师

苏州大学法学学士，自2020年起在江苏剑桥颐华律师事务所工作，以公司法、劳动法和税法等业务领域为专业发展方向。

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