赔偿标准和赔偿数额的确定——解决“怎么赔”的问题

赔偿标准和赔偿数额的确定——解决“怎么赔”的问题

（一）赔偿标准

1.把握赔偿原则。人民法院在审理违法拆迁行政赔偿案件时，应坚持全面赔偿和公平合理的理念。首先，为体现对违法强拆行为的惩戒，对被拆迁人的相应赔偿不应低于依法拆迁获得的补偿，既要填平补齐其受损的财产权利，又要尽可能给予其必要、合理的照顾和安排，确保被拆迁人获得的行政赔偿能够充分保障其安置补偿利益和实际居住权益。其次，应当综合考量当地其他被拆迁人的安置补偿情况，防止确定的赔偿标准过度偏离正常的补偿标准，与其他被拆迁人相差过大，对其他被拆迁人造成另一种事实上的不公平。再次，要全面考虑征地拆迁法律法规以及当地政策规定的贯彻实施情况，确定的赔偿标准要秉持合法性、合理性、一致性、公平性，实现法律效果与社会效果的统一。

2.区分不同情形。在违法强拆行政赔偿案件中，赔偿标准的确定需要因案而异、具体分析，要考虑到房屋不同于其他财产，关系到被拆迁人的基本生存权利，所作赔偿应当努力保障和满足被拆迁人的基本生活需要，保障其居住条件不降低、有改善。

（1）参照拆迁安置补偿方案。对因违法强拆造成被拆迁人房屋等相关财产损失的，首先可参照征收补偿标准给予行政赔偿，这样能够确保被拆迁人因违法拆迁获得的行政赔偿不低于因合法拆迁获得的行政补偿，这一做法符合国家赔偿法关于“直接损失”补偿的基本原则。在大多数被拆迁人已经依据拆迁安置补偿方案签订安置补偿协议，该方案能够保障被拆迁人合法权益的情况下，人民法院可参照拆迁安置补偿方案违法拆迁赔偿，并结合有关评估报告、当地补偿政策等事项，认定被拆迁人的相关损失。需要注意的是，对于征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋进行安置补偿，多年后才予强制拆除的，如果继续按照征地补偿安置方案进行安置补偿，显然不利于保障被拆迁人的合法权益。此时，有必要考虑城镇化过程中房屋产权普遍升值的实际情况，判断是否可参照执行国有土地上房屋征收补偿标准进行赔偿。

（2）参照其他被拆迁人签订的安置补偿协议。行政赔偿不应低于行政补偿，也即不应低于被拆迁人可获得的安置补偿利益。对于如何确定安置补偿利益，具体可综合考虑房屋征收补偿安置方案、当地相关补偿标准、本应对被拆迁人作出的征收补偿决定、其他被拆迁人的征收补偿决定和补偿安置协议等因素，通过综合比对，按照“就高不就低”原则、充分救济保障原则和惩罚性赔偿原则，选择最有利于被拆迁人的补偿标准。一般来说，安置补偿协议是各方协商一致的结果，往往最能体现被拆迁人的安置补偿利益。因此，人民法院可参照适用与被拆迁人相仿的其他被拆迁人所签订的补偿安置协议，往往对赔偿请求人更加有利。

（3）参照周边类似房屋的市场价格。违法强拆行为侵犯的是房屋产权，考虑到房地产市场行情的变化和对被拆迁人居住权益的保障，确定赔偿标准时不应使被拆迁人获得的行政赔偿低于因依法拆迁所应得到的补偿，亦不应低于赔偿时该地段类似房屋的市场价值。如果房屋被强拆时的市场价格以及征收过程中的评估价格明显低于行政赔偿作出时类似房屋的市场价格，则人民法院以“强拆时或征收时”的评估价格为赔偿标准显然不足以保障被拆迁人维持被强拆前的居住状况。因此，在不低于征收补偿标准的前提下，受损财产的价值评判可以“估价时或判决时”周边类似房屋的市场价格为基准，确保被拆迁人能够获得与其之前居住状况相当的房屋。

3.确定赔偿时点。房地产价格评估报告是确定被拆除房屋价值的核心证据。不同的赔偿时点反映出不同的评估价值，人民法院在选择赔偿时点、确定赔偿标准时，不仅要考虑体现对于实施违法侵权的行政机关给予警示与教育，更要体现对于被拆迁人在合法、合理范围内权益最大化的照顾与体恤。

（1）可以委托评估时。通常情况下，人民法院在委托评估时，原则上应当以征收决定公告时或强拆行为发生时被征收房屋类似房地产的市场价格为评估时点。但近年来由于房屋价格波动幅度较大，如果按征收决定公告时或强拆行为发生时，则难以保障被拆迁人的居住利益。实践中，对于时间跨度长、特别是房地产市场价值波动大，被拆迁人原产权安置权益需要通过货币化方式实现的，为了最大限度保护其合法权益，房屋损失赔偿时点的确定，应当选择最能弥补被拆迁人损失的时点。在房屋价格增长较快的情况下，以强拆行为发生时的时点无法弥补被拆迁人实际损失的，则以赔偿诉讼中法院委托评估时为准，更加符合公平合理的赔偿原则。

（2）难以委托评估时。当无法通过委托评估方式确定被拆除房屋价值时，或者难以对房屋及其他损失进行评估鉴定时，人民法院应结合当事人的主张和在案证据，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和生活经验、生活常识等，酌情以强拆行为发生后、特别是判决作出时间为赔偿时点，确定公平合理的赔偿标准。基于此违法拆迁赔偿，人民法院可结合案件具体情况，参照征收补偿标准，通过走访、询价等方式，参考估价时同区位房屋的市场价格对被拆迁人的房屋赔偿数额予以酌定，如此处理符合被征收房屋公平合理的补偿原则。

（二）赔偿数额

1.被拆除房屋损失赔偿。对于被拆除房屋的损失赔偿，应以该房屋的价值为底限，目的是填平补齐被拆迁人受损的财产权利，确保被拆迁人能够购买或得到与之前相当的房屋、与其他被拆迁人相当的房屋，满足其实际居住利益，确保其居住条件不降低、有改善，维护政策的连续性和社会的稳定性，同时，与征迁补偿利益相比，赔偿数额可以考虑给予被拆迁人适当的照顾和安排，以体现对违法强拆的惩罚性，具体可借助以上赔偿范围、赔偿方式、赔偿标准的审查规则对被拆除房屋的损失赔偿数额予以确定。由于被拆迁人不仅可以选择货币赔偿，也有权要求在改建地段或者就近地段选择类似房屋予以产权调换，人民法院可判决赔偿义务机关给予被拆迁人货币赔偿或产权调换，由被拆迁人自由选择。对于选择产权调换方式的，人民法院可判决赔偿义务机关给予被拆迁人产权调换安置房，并判决按照货币赔偿金额与置换房屋价值的差额结算差价。

2.未登记建筑损失赔偿。在房屋征迁过程中，未登记建筑主要是无证房屋，其是否能够获得补偿需要相关部门的认定：认定为合法建筑的，应当给予补偿；认定为违法建筑的，不给予补偿。对于因历史、风俗习惯等原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征迁之前依法予以甄别，作出处理。行政机关在没有充分证据证明该无证房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。行政机关和人民法院应当在综合考量没有办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋来源、房屋用途和周边类似房屋市场价格等因素后，确定公平合理的赔偿标准，行政赔偿的项目、数额一般不得少于被拆迁人通过合法征收补偿程序获得的行政补偿项目、数额，不能以无证房屋系违法建筑为由一概不予赔偿。

3.院落空地损失赔偿。对于房屋征迁过程中被征收房屋的价值评估，应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素，土地使用权是评估被征收房屋价值时应考虑的因素，通常包含在房屋评估价值之中。根据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被拆迁人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》第二项“国有土地上房屋征收补偿中，应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿”的规定，被拆迁人合法享有的国有土地使用权的院落，无论其为国有划拨土地抑或国有出让土地，都应当一并予以评估，进而确定相应的赔偿数额，评估报告的评估结果不能遗漏院落所占土地使用价值。

4.室内动产损失赔偿。因行政机关违反正当程序，不依法公证或者制作物品清单，致使被拆迁人难以履行举证责任，行政机关也无法举证证明实际损失金额的，人民法院可在被拆迁人就损失赔偿数额提供证据初步证明的情况下，根据其提供的现场照片、物品损失清单，结合日常生活经验，考虑物品折旧等因素，对被拆迁人的赔偿数额进行酌定处理。关于非日常生活用品的大额财物损失、机械设备损失等，被拆迁人应当提供有说服力的证据，以证明这些财物在拆除现场客观存在以及各自的具体价值，否则人民法院缺乏酌定的基础依据。

5.停产停业损失赔偿。经营性用房遭遇违法强拆，往往会产生停产停业损失。停产停业损失只是补偿因征迁给被拆迁人经营造成的临时性经营困难，具有过渡费用性质，因而只能计算适当期间或者按照房屋补偿金额的适当比例计付。被拆迁人在征收或者侵权行为发生后的适当期间，也应当及时寻找合适地址重新经营，不能将因自身原因未开展经营的损失，全部由行政机关来承担。对于停产停业损失的赔偿，可参照征收补偿方案及当地补偿标准确定赔偿数额，各地在确定停产停业损失补偿标准时，大多要求具备被征收房屋属于非住宅的合法建筑、有合法有效的营业执照、办理税务登记并具有纳税凭证等条件。

6.装修装饰费、搬迁费、过渡费损失赔偿。在房屋已经灭失的情况下，装饰装修费可参照房屋勘估表、评估调查表以及其他类似房屋的装修费用予以确定。过渡费是对被拆迁人于产权调换房屋或者安置房屋交付前的特定过渡期限内，因另寻住房搬迁所产生的损失或者增加费用的补偿。即便对被拆迁人不存在产权调换房屋或者安置房屋的问题，但行政机关违法强拆房屋，必然导致被拆迁人在接受赔偿之前，临时另寻住房，并承担相关搬迁及临时安置费用。对于装修装饰费、搬迁费、过渡费的赔偿，征收补偿方案通常都会对补偿标准予以明确，赔偿可以参照执行。但如果补偿方案规定的标准低于当地统一标准，应当按照“就高不就低”的原则，对被拆迁人依法依规确定赔偿数额。

7.租金损失赔偿。房屋租金损失属于“期待利益”，一般不予赔偿。但也有例外，对于因征收导致租房合同被解除而产生的租金损失，是被拆迁人通过依法签订租房合同及合同实际履行完全可以取得的确定的、客观的利益，由于征迁导致房屋长期处于待拆除的状态而无法正常使用，此种情形不同于房屋空置的情况下主张房屋出租后收益的“期待利益”的情形。人民法院可根据法律规定和案件实际情况，确定租金损失的赔偿数额，在此要注意区分相关停产停业损失中是否已包含该租金损失。

8.搬迁奖励损失赔偿。原则上，享受搬迁奖励的条件为及时签订补偿协议并在规定时日内主动搬迁。被拆迁人未签约导致房屋被拆除，一般难以享受搬迁奖励。但对于某些情形，为了避免出现行政机关实施了违法强拆行为却降低了征收成本的不合理结果，需要结合行政机关违法行为类型与违法情节轻重，综合协调适用国家赔偿法及征收补偿规定，人民法院可参照征收补偿方案，在损失赔偿数额中增加搬迁奖励金，从而全面赔偿被拆迁人损失，引导行政机关依法实施征迁行为。

9.精神抚慰金、交通费、误工费、律师费等损失赔偿。因违法行政行为应当支付相应精神损害抚慰金的前提是致人精神损害并造成严重后果。在目前的国家赔偿制度中，精神损害赔偿限于当行政机关及其工作人员实施了国家赔偿法第三条及第十七条列举的行为时才可能产生，而违法强拆行为通常不属于该列举范围。对于交通费、误工费、律师费等损失，因不属于强拆行为造成的直接损失，被拆迁人难以获得相应赔偿。

来源：节选山东高法《违法强拆行政赔偿案件的审查处理》