老牛计算了今年共计出让地块14宗溢价率39％

老牛计算了下今年共计出让地块14宗，溢价率39%；大朗地块拍地楼面价高达25999元/㎡，按照4月27日的备案新政，测算未来售价为：43291元/方

12宗地块地价直接封顶，上半年几乎是逢拍必地王。

市场热度下来了？老牛觉得这绝不可能。

只是大家更挑剔了，所有的产品更需要经得住客户的考验而已。

03、2021年谢岗成临深供需黑马

疫情反复，加上新政频发，新盘供应上今年几大片区都表现平平；

但有一个镇街——谢岗，堪称今年的最佳黑马，成交成绩还蛮亮眼。

结束了6年断供的寂寥，供应一次性拉满。

招商和碧桂园两个新盘首开供应接近800套，开盘去化640套左右；

6月两盘再次进行加推，2021上半年共计推货1118套。

04、谢岗成深企产业转移优选

谢岗为何能在今年成为黑马？跟着老牛一起先了解这个镇街！

了解一个镇街，就要先看看这个镇街的区位，老牛先带你看下谢岗的位置条件；

莞深地图

北接桥头，西接常平，南接壤清溪和樟木头，很多人把谢岗归为东部产业园区。

老牛觉得，谢岗更加适合纳入东南临深片区，为什么这么说？

从产业转移的优势来讲，谢岗拥有的土地优势是其他镇街无法比拟的。

经营成本高诱发深企也在慢慢的向内转移：深圳的厂房租金大概是40-60元/方，谢岗租金在15-21元/方，深圳的厂房价格是谢岗厂房租金的三倍有余了；

据官方数据统计，碧桂园智造出创新中心内迁深企占比已经达到了67%。

5月21日，深圳的方大集团同谢岗政府签订框架协议，总投资20.54亿元，拟建设成为以轨道交通智能制造、以科研创新为引擎的标杆型智慧湾区总部。

另外，谢岗自2012年建立粤海银瓶合作创新区以来，光老牛查到的，政府联合粤海集团总共投入了600亿元打造这个新区。

大型基建项目纷纷落地，如粤海装备技术产业园、投资11.8亿元打造的粤海大道、银山湿地公园等；

粤海大道实拍图

谢岗固定资产投资总额35亿元，增长67.8%，增速全市排名第一。

2019年，谢岗GDP破百亿元大关，增速全市排名第6；

普洛斯电商物流园实拍图

谢岗政府在吸引企业入驻的政策上也是大力支持，招商引资的政府朋友告诉老牛：

为了扶持企业做大做强，大型骨干企业、成长型中小企业及小微上规模企业认定最高奖励1000万元，并支持企业上市最高奖励500万元。谢岗招商引进政策支持

这么大方的奖励政策跟发展态度，对于很多深企来说，不心动也难呀！

从土地资源及政府种种扶持入驻企业政策，使得谢岗都为很多深圳企业的首选。

第二我们来看交通，我们先从外部交通说起；

驾车50分钟可以到深圳龙岗中心城，40分钟到塘厦中心天虹，20多分钟到樟木头中心天一城；去往深圳及临深各个镇的距离都比去东莞城区动辄2个钟近得多 ；

谢岗镇交通规划

高速口老牛光看了谢岗近5年规划，谢岗直接规划了四个，是东莞所有镇街中唯一拥有四大高速口的镇街了；

除了已经开通的谢岗收费口，樟木头收费口，还有待开通的番莞高速出口、博深高速谢岗出口；

博深高速谢岗出口未来开通后，25分钟就可以到深圳。

高速接驳深圳，未来通勤时间打折，使得莞深同城深度融合；

据说谢岗未来还将规划一条轨道直通深圳，站点暂定规划在南面村；

交通无缝接驳，谢岗划入临深，名正言顺。

05、2021年谢岗在售4盘，备案已达20639元/㎡

回归到 谢岗今年的地产成绩，供应、成交都非常可观，老牛先给你梳理下谢岗最新的市场情况：

谢岗在售楼盘一共4个，下半年预计新供1个；

碧桂园樾府1-3号楼老牛现场问，全都卖完了，5号楼尚剩余少量房源，刚加推的6号楼，毛坯备案17934.69元/㎡；

招商保利·依城大观6月4日加推10、11栋，精装备案均价20639元/㎡，这代表着谢岗已经正式迈入2字头；

今年谢岗开的两个盘，去化都还不错保利东湾跃层户型图，但狭路相逢勇者胜！

招商保利·依城大观首开去化7成，主要是4号楼受了城轨噪音的影响，客户抗性较大，去化稍微有点难度；

唐商翰林府均已推售，剩余尾货约80套在售，旁边是曹乐中心小学，教育资源不错，但是社区园林规划欠佳，周围的环境以农民房居多，短期无法改造。

天麟八号公馆，比较靠近樟木头，两镇来往会比较方便，但是社区较小，囿于占地，无过多配。剩余尾货大概50套，也是即将清盘的状态。

碧桂园·樾府首开去化9成，共计285套，相比同时期开盘的招商保利依城大观来讲是更多客户选择的。

06、谢岗碧桂园樾府靠产品得胜，客户认可才是去化的关键

老牛踩完谢岗4个在售盘后，谢岗碧桂园樾府之所以可以成为今年的临深片区最热销项目，主要是得益于产品的打造。

碧桂园樾府实拍图

作为专业的房地产老手，老牛觉得评估产品的维度有以下三个：

一是规划

谢岗碧桂园樾府采用的是这种南向开围的布局设计，据现场销售介绍，第一稿方案是南侧是有一栋楼的，后面为了让业主看到银瓶山，就把南面这栋楼拿掉了。

做成了现在的小区入户大门，现场看老牛觉得还是非常震撼的，毕竟东莞城区的楼盘，老牛还没见过这么豪的。

小区大门实拍图

这种规划设计也只有在地产人眼里才知道牺牲了多少利润，这种交付碧桂园还是做的挺良心；

航拍图

东西面楼距老牛现场拿了无人机拍摄，效果还挺不错，跟前期的宣传175米楼间距基本相符。

二是园林

谢岗碧桂园樾府用的是纯中式打造园林，从前期的宣传，老牛就对他比较感兴趣，毕竟是临深和东部第一个中式项目，做的好那就是片区标杆；

一般开发商都会慎重选择这种园林风格，第一成本高，项目的利润就少，第二工期长，中式的东西施工更讲究细节，容易延误节点。

从规划图纸看，这个楼盘是打造了四个园区，九境园、留芳园、礼贤园、清悦园，他们现在开放的示范区就是九境园、留芳园。

老牛逛了示范区，第一个感受就是，住在这种小区，天天下楼岂不是天天像逛苏州园林一样，廊腰缦回，移步异景。

老牛最喜欢的就是这个折廊，走起来非常凉爽舒服。

现场的实拍图，给你们看看。

第三个评估产品的维度就是户型

这个楼盘的户型面积为81-119㎡3-4房，老牛来一个个看户型

首先从81方的这个户型开始，3房2厅1卫。

81㎡可以做到3房，算是比较惊喜了。小户型更考验收纳的功底，入户这里做到了2.7米玄关，未来做收纳空间更富余，加上满飘的设计，这个户型的使用率比较高。

唯一美中不足的就是只有一个卫生间，但是卫生间为1.5卫生间的设计，业主洗漱和上洗手间可以分开，不得不说，碧桂园在户型设计上还是很有经验的。

他们样板房做在2楼，除了看园林外还能看到银瓶山，视野非常不错。

第二个户型是92方 3房2厅2卫

实用3房，户型方正，闭眼可以入，唯一的就是儿童房小了一点点，不过不影响使用，问题不大。

第三个户型是117方 4房2厅2卫

117方采用的是横厅设计，入户就是飘窗，可以坐在这里换鞋。

走道归厅，客厅比较大气。

次卧因为满飘设计，使得空间看起来很宽敞，利用率很高，要说不足的，就是厨房的窗比较小，有点点压抑。

总体来说，碧桂园这次的户型设计沿用之前的又有些设计细节做了创新，显得更加人性化更实用了。

07、周边规划明确，公园、大道、企业都在动工建设

老牛又再走了谢岗碧桂园樾府项目的周边，进度都跟老牛年前来有所变化；

而且距离这个项目500米的位置，就有一个在建重点湿地公园，现场已经开工植树，预计2023年就建成开放，这是老牛跟政府拿到的效果图，效果很震撼。

建成后这片区域的价值肯定大涨。

门口就是已经通车的粤海大道，说到粤海大道，也是谢岗政府重点投资基建项目，未来谢岗经济发展的主要动脉。

粤海技术装备技术产业园、湿地公园内、鹭鸟主题公园、银瓶山湿地公园、银山科技园，完全中学都是沿着粤海大道布局。

开通仪式连东莞市长都亲临现场，重视程度可见一斑。

对面这个在建的是谢岗的增资倍增计划企业，广东富美康保利东湾跃层户型图，这里老牛查了，总投资7个亿，主要是规划为研发基地，未来在这里工作的都是高端研发人才，这里房子就不愁租不出去了。

谢岗碧桂园樾府之所以可以成为今年的临深片区最热销项目，除了产品良心之外，价格也挺良心，几乎可以说是全东莞最低价了，真正意义上的上车盘。

40万首付左右就可以买到一套大品牌开发商的3房，在东莞几乎都要绝迹。

谢岗碧桂园樾府之所以价格这么低，主要是受到了新政的影响，毕竟年前老牛实地踩盘的时候，那时候销售的输出口径可是2万+，未来谢岗最贵楼盘。

但是因为新政影响，备案价格受限，老牛要恭喜抢到的客户，算是变相薅了碧桂园的羊毛了，这么便宜的价格买到了还不错的房子，才1/2塘厦价格，想想都香。难怪谢岗碧桂园樾府可以成为今年的临深片区最热销项目，老牛认证性价比还是相当不错的。

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