2022年，在东莞还能买到6000元/平的房子？

翻翻日历，距离2022年还有不到两个月的时间。

你敢相信都快2022年了，在东莞还能买到6000元/平的房子？

首期15万就能成为虎门高铁站旁边的一名业主？总价只要38万，单价12000元就能入住万江新城区？

是的，而且这些全都是品牌开发商的产品！刚需差点笑了。

但是公寓产品香不香，大家心里都有数。

从东莞公寓市场来看，消化一直存在困难，很多公寓都无人问津。

而近期个盘公寓产品的火热似乎超出了我们传统的认知范围。

看来，在地段和价格优势面前，购房客开始有些等不及了。

毕竟快到年底了，开发商开始冲业绩了，也不玩虚的花式促销手段，上来直接就是价格优势。

近期市场上比较火的像佳兆业时代芳华、保利时区、中海十里溪镜、时代香海彼岸这些公寓产品优惠力度都比较大。

因此在成交量上似乎也在给坠入冰点的东莞市场注入信心。

整个市场正在呈现一种“以价换量”的态势，这何尝不是一种双赢的局面。

佳兆业时代芳华

首付15万成为东莞房东！

从过往的公寓市场成交数据以及公寓产品本身存在的转手困难、升值空间低、难以入户等缺点来看，公寓产品去化一向比较难。

更别说非核心地段的公寓产品了，自己不住的话租也租不出去，少有人问津。

但是时代芳华却以优异的去化成绩告诉我们：只要价格到位，一切都好说。

佳兆业这个楼盘位于中堂，据说9月中旬开盘当天公寓产品去化就150多套。

相比起目前正常在售的毛坯单价7000-8000元/㎡，在国庆期间，单价甚至一度低至6000元/㎡。精装修价格也才仅10000元/㎡。

以42平产品为例，首付五成，首付15万就能真正拥有一套房子了。

即使是在东莞市场的公寓市场上，也很少见价格这么低的楼盘保利东湾跃层户型图，开发商是加足马力决心冲业绩了。

据了解，该楼盘的购房者一般是当地人或者一些区域外溢客户，还有少量麻涌区域的客户。

看来，大家都是单纯奔着“家”这个字去的。在绝对的价格促销优势面前，对家的渴望比任何劝阻都要来的强烈。

虎门保利时区

均价比周边低2000元/平，3天售罄一栋楼！

备受瞩目的保利时区TOD项目近期也推出了80-96㎡的商办公寓产品，单价1.8万/㎡起，据说首期仅需15万。

在实地考察后，笔者发现其公寓产品的面积确实比较大，还有内阳台的设计。但是可能是因为涉及隐私，看房还要上交手机。

93平带大转角客厅保利东湾跃层户型图，采光较好。但同样存在公寓的通病即层高有点压抑的问题。

据销售介绍，自从上周六开盘以来，4栋已经基本售罄，现在的5栋所剩货量也不多，一些优惠价格的房源早就被人选定了。

网上流传的火热场面确实存在，看房的客户一批接着一批，大堂也被中介带来的客户占满。

淘房志实拍

“下午三点以后还要排队看房。”现场销售对自家的项目有着十足的把握。

看来保利时区的这个“以价换量”的打法效果非常好，隔壁的项目估计都羡慕哭了。

毕竟就虎门片区的公寓产品来看，这个价格也是有绝对的优势的。

目前在售的公寓产品如冠科泊樾湾单价在20000元/㎡、琥珀公馆价格甚至去到了2.5万/㎡。

稳坐虎门房价第一名的万科云城，其公寓产品挂盘单价也在1.9万-2.5万/㎡左右。

曾经保利时区被业界预测其公寓去化有一定难度，现在的火爆事实推翻了这一猜测。

难道开发商也卷起来了，你的价格低，那我干脆以更低的价格来赢得市场？

值得肯定的是，无论是为了完成新高的业绩目标还是出于某种营销手段，开发商确实让利了。这批以国企牵头的“以价换量”率先理性回归了。

中海十里溪境

均价12000元/㎡，总价才38万！

月底时有中介朋友给笔者推荐了距离主城区很近的另一个公寓产品：位于万江的中海十里溪境。

他表示，楼盘单价仅需1.2万/㎡还带精装修，总价只需要38万！

第一反应打开地图一看，无论是驾车还是乘坐公交，从项目到国贸商圈都只需要20分钟。

万江的这个项目在楼盘促销上也是花样百出，策划团队十分有才。

早先就曾推出过相关的“网红试住大片”，画面感清新，算是提前给目标购房群体来了一记精准打击。

十月中旬项目还举行了一场“深圳老业主团购专区”，推出一批特惠房源及专属折扣券。

据了解，项目的公寓产品自去年十月底就开始认筹，而目前单价仅仅1.2万/㎡起，实在是利好刚需。

价格如此优惠，从十月份的市场成交数据来看，市场确实也比较认可，稳居成交榜第二名。

公寓“促销潮”背后

开发商让利获得双赢局面

还有一些去化速度极快的项目例如位于黄江的保利和光尘樾，不声不响中就走在了成交排行榜巅峰，上个月成交达190套。

该楼盘位于华南师范附属学校旁，距离即将开通的地铁1号线黄江中心站仅仅300米。

在天时地利人和的优越地理位置，就算是2.3万/㎡的单价，也有很多人为其买单。

总的来说，公寓产品年底的这波促销给看似坠入冰点的东莞市场注入了信心，年底冲的这批业绩算是一个双赢局面。

1.市场信心很重要

个盘的去化快，加大促销力度实际上也是给市场注入信心。

可以看到成交形势有所好转，一方面是“人才房”等特殊房源集中网签，另一方面就是房企促销力度加大，以及部分热点项目成交较好。

在这个时候给仍在观望的人打打气，也是重振楼市的重要心理战术。

2. “以价换量”打法效果明显

在年度销售压力下，房企换了一种打法。购房者也比较买账，在热门区域来看，即使是公寓去化速度也非常快。

这批以国企牵头的“以价换量”真正的率先理性回归了。

3、对于刚需来说，住宅为首选。

可能很多人手上并没有大量可支配资金，想着买一套公寓也算是在城市安家了。

在好的地段如主城区，流动人口多，市场对住房供求量比较大，出租率比较高的地段是可以酌情考虑的。

但是非核心地段一旦买入就要考虑好被套牢的准备。很多地段的公寓就算打折也很难卖得动。

首先是居住体验问题，比如采光差、隔音不太好、没有天然气、上下楼会磕到头、早高峰很难等到电梯等，这些楼盘的置业顾问根本不会告知你。

但凡去二手市场上转一转，就能看到很多低价待抛售的公寓。

与普通住宅相比，公寓的整体交易税率仍高达约20%，这依然是造成商办公寓产品在市场流动性差的主要原因。

如果非要谈投资，这点租金收益率和交易税率比起来根本不算什么。

这种区域的公寓什么时候都不急着买。

房产作为确定性的资产的一种，是具有金融属性的。等到哪天资金周转困难，部分银行甚至都不会把公寓产品纳入抵押范围。

当然，这也并不代表公寓产品存在就是不合理，仍然有千千万万的人在享受它带来的红利，毕竟有个家总比没有要好。