二手房交易当中应该征收那些税费？以及合法的规避税费

二手房交易过程当中除了房价之外，最大的支出就是税费了。那么二手房交易当中应该征收那些税费？以及如何合法的规避税费呢？

先举个例子辅助大家理解：赵先生购买了一套二手商品房，由于这套房可能会缴纳很高的税费，中介初步计算是要100万元，所以中介就指导赵先生和房主签订阴阳合同来避税，这样税费可以降到30万左右。能省70万，赵先生想都没想就同意了。

那么什么是阴阳合同呢？所谓的阴阳合同，就是先签一个正式的《房屋买卖合同》，里面的房屋成交价写的较低，比如说300万元；阴阳合同则采用了补充协议的方式，写明了房屋的真实价格是600万元。当然，按照二手房交易的潜规则，也写了买房人，也就是赵先生，必须承担交易的全部税费。

后来再合同履行的过程当中，赵先生和房主发生了纠纷，闹到了法院。纠纷的原因不是重点，这里就不细说了。赵先生要求房主继续履行合同，而房主则说赵先生要支付600万元的购房款，同时还需要承担全部的税费。赵先生认为他应该承担300万元房价计算的税费，也就是避税后的税费。有避税的情况下我才承担全部税费，如果没有办法避税的话，按600万元过户，我不应该负担全部的税费，各人付各人的。

可是法院最终判决了阴阳合同当中关于避税的条款是无效的，双方必须要以600万元的真实价格进行交易，房主必须配合赵先生过户，但是房屋交易的税费仍然要赵先生全部承担。

这个官司从你的角度看是谁赢了呢？

二手房二手房交易当中应该缴纳的税费

到底二手房交易当中应该缴纳哪些税费？

主要有四块：

第一、契税（应买方支付）。签合同就应该交契税，是每个房屋交易必须缴纳的税种。税率一般是成交价的1%到3%。根据房屋的性质，如果是普通住宅的话，税率就是1%；非普通住宅，也就是那种总价过高或者面积过大的，税率是3%。

自2010年10月1日起执行的契税优惠政策的通知规定，对于个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。一次购房90平米以下按1%税率征收，90-140平米1.5%，140平米以上3%；二次购房都是3%，不分面积。

第二、增值税（应买方支付）。增值税就是原来的营业税，这个税的税率和免税条件经常变，大家需要特别注意。现在的税率是房屋盈利部分的5.6%，也就是用出售价格减去你当时买的时候的价格得出的差额，相当于你的盈利部分，一次来计税。免税的条件暂时是房屋取得满2年后，这个是免缴的。具体来看：

房产证未满2年的，并且面积在140平米以上的需要缴纳总房价的5.6%；

房产证未满2年的，并且面积在140平米以下的需要缴纳差额的5.6%；

房产证满2年的，并且面积在140平米以上的需要缴纳房产交易盈利部分的5.6%；

房产证满2年的，并且面积在140平米以下的免缴。

第三、个人所得税（应卖方支付）。这个税可是一个大头，动辄大几十万、一百多万的房屋交易税费，都是因为有这个税。而个人所得税的税率是房屋盈利部分的20%，或者是房屋总价的1%。不过这里有一个区别，比如说一套房2013年买的时候是100万，2017年你卖了600万，那么差价就是500万，相当于你赚了500万。个人所得税就是500万的20%，也就是100万元税，所以这个真的是一个大税。这个时候可能有人会问了，不是说可以按1%缴税吗？什么时候按1% 交啊？按1% 算的话，才6万。实际上这1%属于特殊情况，比如说无法核定原来房屋原值的，也就是没有办法确定到底你当时花了多少钱买的，这时候会按照房屋总价的1%来计税。

个人所得税的免税条件只有一种情况：房屋取得满5年，而且是房主家庭的唯一用房。唯一住房的范围暂时是直辖市或者是省内，比如北京市内、上海市内、广东省内，唯一的住房就是这么一个标准。

第四、土地出让金（应买方支付）。这个税金是一般特殊房屋出售的时候才有，比如说已购公房、央产房、回迁房、经适房、两限房这些房屋。但是这些房屋里也有细分，比如说已购公房、央产房、回迁房，这几类房屋虽然也需要缴纳一笔土地出让金，但是金额不大，几千元到几万元不等；而经适房和两限房，它所需要缴纳的土地出让金的金额就非常的大了。

现实中常见的三种避税方式以及可能存在的风险

我们在了解了二手房交易的税费之后，就可以为大家介绍现在常用的三种避税方式以及可能存在的风险。

第一种避税方式就是阴阳合同。例如上面的案例。

一般房屋买卖双方都会签订一份正式的《房屋买卖合同》，这里边写一个最低的价格，也就是用这个价格来核定税款和过户。另外再签一份补充协议，这个属于实际的合同，里边约定了到底我出售房屋的真实总价是多少。一般会表述成：房主售房实际静得价格是 ... 万元，交易税费全部由买方承担。这种方式确实可行，也很便捷，只要签订两份合同就可以了，大家按较低的价格进行过户，购房人按照避税之后的税费缴纳就可以了。但是这种方式有两个潜在的风险，一是一旦发生纠纷的话，那么就无法避税了。

上面的案例当中赵先生就是吃了这个风险的亏，白交了70万，这个细节我进行了一个调整。这种税费承担的条款的表述应该是这样的：

1. 房主实际静得价格是 ... 元。在房屋过税核定价格为 ... 万元的时候，全部交易税费由买方人来承担。也就是说，你可以提前算好一个价格，在这种情况下，那由我买房人承担是没有问题的。

2. 如果因为诉讼、纠纷或者其他原因导致房屋过户核税价格超过这个价格的时候，那么交易的税费由法律规定的缴税义务方来缴纳。后面多了这么一个尾巴的条款二手房交易 如何免税，就可以避免案例当中出现的损失。无论任何时候，你都可以避税成功或者说按照避税的价格来缴纳税款。多了的由房主来承担或者按规定大家各自缴纳就可以了。

采用阴阳合同方式避税的第二个潜在风险就是房价过低，你贷款的金额可能会收到限制。因为如果按照较低价格来过户核税的话，那么银行贷款也只能按照房屋价格来进行申请。所以说，这种避税的方式只适合于全款，或者说大部分全款购房的买房人。

第二种避税的方式是假离婚。这种方式是用来规避个人所得税的。

我们上面说过个人所得税的免税条件是什么？满5年且家庭唯一住房，房屋是否取得满5年，这个是很固定的，只要计算时间就可以了，这没法变通。唯一能变通的，就是到底是不是唯一的住房。比如说夫妻名下有两套房，现在等于是家庭名下的两套住房了，但是如果夫妻双方离婚，各自分到一套住房的话，就变成了两个家庭各自有一套住房，这样就符合了唯一住房个人所得税的免税条件，个税也就可以减掉了。所以，这里给大家提供了一个避免此风险的方式二手房交易 如何免税，大家可以在假离婚之后，先到公证处办理一个赠与合同的公证，将通过离婚时候分配到各自名下的夫妻共同财产，再以赠与的方式回到双方共有。也就是说，一方认可把财产的50%赠与对方，另外一方也把自己得到财产的50%赠与对方，这样不就又变成大家共有的财产了吗？所以就可以防止任何一方有私心侵吞财产的可能。

第三种避税方式，延迟过户。这种方式是针对免税条件当中房屋取得年限的。

比如说增值税需要房主取得房屋满两年才可以免，而个人所得税则需要取得房屋满五年。那么，在签订合同的时候，虽然不到2年或者不到5年的要求，但是我们可以将房屋过户的时间往后延迟，约定在满2年或者满5年之后再过户，这样就可以达到避税的目的了。但是同样，这种操作也有弊端和风险。有什么风险呢？房屋交易时间太长了，这个期间很容易发生纠纷，如果避税的时间和正常过户的时间相差太久的话，比如6个月甚至1年，这个期间房价一旦发生特殊的变化，甭管涨还是跌，很容易发生纠纷。比如房价涨了，房主违约或者要求加价。房主在这期间也可能将房屋再次出售或者办理抵押贷款等等，这些情况都有可能会出现。这个时候由于你大部分的房款已经支付，但房却没有过户，对于购房人来说是非常不利的。

避免这些风险的三个建议

为了能够规避这些风险，有三个建议：

第一、交付大部分房款的时候，必须要交接房屋，实际占有和使用房屋。

第二、房屋的产权证、购房发票这些原件由购房人来保存。因为我们相当于已经买了这个房了，所以这个原件我们一定要拿在手里。

第三、由于交易时间太长，实在是怕业主偷偷的把房过户给别人的话，可以让业主把房子抵押给我们，这样的话，房屋是没有办法偷偷过户的。这是一个实物上的操作方式。

上文给大家介绍了二手房的四大交易税费：契税、增值税、个人所得税和土地出让金。另外，给大家介绍了常用的三种避税方式：签订阴阳合同、假离婚和延迟过户，同时对三种避税方式当中的弊端和风险，也一一为大家提供了建议作为参考。