房地产贷款的风险点：重点关注如下风险防控！

房地产作为当前经济的支柱性产业，各个环节均离不开金融支持。房地产贷款贯穿于房地产开发的始终，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。商业银行发放贷款业务主要受市场和政策两大因素的影响：在客户群体的选择、利率是否上浮及上浮比例、贷款金额及年限的限制方面均会适时调整。

房地产贷款的特点在于通常以贷款购买或开发的标的物作为抵押担保，不同标的类型的贷款应注意的风险点各异：

1、土地储备贷款

土地储备贷款是银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地，提升土地出让价值的短期周转贷款。其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。基于我国商业用地的基础制度建构，城市拓展过程中需大量征用城乡结合部的土地，该区域的土地大多为集体所有，因此政府部门需通过收购的方式转化为国有土地之后再将土地招标拍卖出售。故土地储备贷款的实质融资方多为当地的政府部门。

实务中，土地储备融资的融资主体为企业，该企业通常具有政府背景，作为政府向银行融资的工具运作，基于上述背景，商业银行在该类业务中应重点关注如下风险防控：

（1）政府以及相关政策的风险。具有政府背景的融资主体其所受当地政策性影响的概率更高，一方面政府更倾向于把该类融资看作财政性融资，在收到土地储备贷款后，政府会根据土地回收进度支用该笔贷款，甚至存在将该笔贷款挪作他用的情况，难以做到转款专用。根据银监会颁布的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，加强对土地经营收益的监控。实务中即使按要求建立资金专户的，由于政府部门的强势性，银行亦难对资金走向进行严格监管。

在上述情形下，商业银行应当从源头寻找风险平衡，也即确保土地抵押手续完备，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途与预计开发计划是否相符等。同时应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土地价值状况，避免由于土地价值虚增或其他情况而导致的贷款风险。

（2）经营及法律风险。由于该类融资大多属于大额金融借款，商业银行务必进行充分的市场风险考量。银行应对抵押物做切合实情的评估，实务中评估机构通常由融资方聘请，存在过高评定价格的风险，银行应当具有土地市场价格的敏感性，合理分析评估价格是否超过市场实际情况。

2、房地产开发贷款

在商业银行房地产贷款业务中，开发贷与个人住房贷款为主要板块。由于房地产为资金密集型行业，大多数开发商并不具备足够的现金流，加之房地产实行的预售模式，使房地产企业通过融资实现了建设与销售同步进行，从而化解了资金难题。

对于发放开发贷的商业银行而言，其法律风险防控应着重考量如下几点：

（1）开发商是否具备完整的开发证照。应取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，上述证书未齐备的项目不得发放任何形式的贷款。

（2）开发商自有资本的到位。实务中大量开发商存在“空手套白狼”的情形，商业银行发放贷款后具有较大风险敞口，应至少审核开发商资本金的充足性，同时针对该项目应要求其开发项目资本金比例至少不低于35％。

（3）充分的尽职调查。不同于土地储备贷款所具有的的政府背书背景，开发贷的申请人存在私企、国企、上市公司等不同类型的企业，信用状况较为复杂，尽职调查的范围应包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，以及股东及关联公司的上述情况以及彼此间的法律关系等进行深入调查审核。

（4）落实监督环节。开发贷严格限定了借款人的资金用途，在房地产开发企业的自有资金得到落实后，可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对其资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况，开发商不应将资金挪作他用，银行发现资金挪用的，有权要求提前还款。

3、个人住房贷款

个人住房贷款是最常见的房地产贷款类型，也是惠及面最广、社会效益最大的贷款类型，正是商业银行源源不断提供的贷款支撑城市建设、居民住房的推进发展。在个人住房贷款中主要涉及主体有商业银行、购房人及开发商三方主体。

（1）个人住房贷款的准入。通常商业银行就待入楼盘立项后开展尽职调查，审查楼盘是否具备销售资质和条件，与开发商就贷款涉及利率、年限等协商确定；

（2）法律关系。个人住房贷款的法律关系并非一成不变的，随着商品房状态的变化而不同；首先商业银行与购房人之间为金融借款关系，在借款合同签订之初，由于商品房并未建设完毕，尚未取得房产证办理手续，在抵押物不存在的情况下银行不能取得实质的抵押权商用房开发贷款，但商业银行必须取得足以覆盖住房屋贷款风险的还款承诺，此时开发商的担保则起到了过渡性作用。开发商承诺在银行放款后至房产证办理完毕之前承担连带还款责任，该模式类似于保理融资，也即在买方资金不足时由卖方承诺回购或连带还款的义务；另一方面仅凭开发商承诺仍存在商品房建成后被再次出售或抵押的风险，故商业银行还要求对在建房屋办理预购等级，以阻却开发商对在建或建成后房屋进行再处分，《物权法》第二十条亦对此规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

商品房建成之后，商业银行应当督促开发商为业主办理房产证并办理抵押交付银行商用房开发贷款，若在符合办理房产证条件后三个月内未办理的，则预告登记失效，银行则再次面临风险敞口。实务中存在商品房满足办理房产证条件后数年都未办理的情形，虽然业主在无房产证的情况下无法处分该房产，但就银行而言当购房者违约后行使抵押权时会存在一定形式上的障碍。

4、商业用房贷款。

不同于住宅商品房的自用性质，购买商业用房具有投资性质，银行为购买者发放贷款也属于投资性贷款，因此面临更大的风险问题。一方面，商业用房价格不属于国家住房政策的调控范围，所受市场性因素影响更为密切；另一方面，商用房价格普遍高于同地区的自住房屋，在行使抵押权时较之住宅有更大的困难。

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